您是否是一位對應課稅租金收入感到困惑的香港業主?您是否疑惑能否申索按揭利息或管理費?您並不孤單。香港的物業稅制度雖然原則上簡單直接,但卻被一些揮之不去的迷思所困擾,這些迷思令業主在金錢和精神上均蒙受損失。讓我們針對2024-2025課稅年度,以準確及最新的資訊破解最常見的謬誤。

了解香港物業稅:基本概念

香港物業稅專門對位於香港的不動產出租所產生的收入徵收。物業稅按業主的「應評稅淨值」以15%的標準稅率徵收。必須清楚理解物業稅與其他物業相關收費及稅項是截然不同的。

地域來源原則

物業稅採用地域來源原則,只對位於香港的物業徵稅。這意味著業主的居住身份、國籍或外國公民身份與物業稅責任完全無關。無論您是香港永久性居民、外國國民或非居民,只要您擁有香港物業並產生租金收入,就須繳納物業稅。

謬誤一:物業稅、印花稅和利得稅是同一種稅項

主要分別解釋

物業稅是對從香港物業出租所得租金收入徵收的年度稅項。按應評稅淨值(租金總收入減已繳差餉及20%法定免稅額)的15%徵收。無論業主是個人或公司均須繳納此稅,但公司一般會改為按利得稅制度納稅。

印花稅是對產生物業交易、股票交易和物業租約的文書徵收的一次性交易稅項。自2024年2月28日起,額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)已被廢除。物業轉讓從價印花稅現按累進稅率徵收,由HK$100(物業價值不超過HK$3,000,000)至4.25%(物業價值超過HK$21,739,120)。這是一項交易稅,而非入息稅。

利得稅是對在香港產生或得自香港的任何行業、專業或業務的應評稅利潤徵收。就物業而言,此稅項通常適用於收取租金收入的公司或從事物業買賣業務的個人。利得稅稅率為法團16.5%及獨資經營業務15%。值得注意的是,香港沒有資本增值稅,但如物業買賣活動構成業務或買賣交易,則其利潤可能須繳納利得稅。

公司業主特別注意事項

公司從香港物業收取的租金收入須繳納利得稅,而非物業稅。然而,須繳納利得稅的公司可申請豁免繳納物業稅,以避免雙重徵稅。若已繳納物業稅,該金額可從應繳利得稅中扣除,任何超額部分將會退還。

謬誤二:可以申索實際開支而非20%免稅額

扣除項目的真相

這可能是香港物業稅最被誤解的一面。法例提供20%的劃一法定維修及支出免稅額,而這是物業稅下唯一可獲得的扣除(除業主已繳差餉外)。即使實際開支超過租金收入的20%,業主也不可申索實際開支。

不可扣除的項目包括:

• 按揭利息支付
• 大廈管理費
• 保險費
• 裝修及翻新費用
• 收租費用
• 地租
• 招租廣告費
• 與租約相關的法律費用

稅務局不會要求提供實際開支的證明,亦不應在物業稅報稅表上就這些項目提出額外申索。無論實際開支多少,20%免稅額會自動應用。

謬誤三:自住物業須繳納物業稅

租金收入原則

香港物業稅只對租金收入徵收。如果您擁有香港物業並自住,您沒有收取租金收入,因此無須繳納物業稅。這是許多業主誤解的基本原則。

關於自住物業的要點:

• 業主自住的物業無須繳納物業稅
• 如物業部分出租及部分自住,只有出租部分的租金收入須繳納物業稅
• 業主用作業務用途的物業無須繳納物業稅(但業務利潤須繳納利得稅)
• 根據《稅務條例》第88條獲認可的慈善團體可獲豁免繳納物業稅

謬誤四:只有我保留的租金收入部分才須課稅

何謂租金收入

就物業稅而言,租金收入是全面性的,包括:

• 每月或每年基本租金
• 物業溢價或一筆過付款
• 租客支付的服務費
• 租客支付的管理費
• 租客代業主支付的差餉
• 根據租約條款由租客向業主或代業主支付的維修及支出費用
• 物業使用權的任何其他代價

所有這些金額均須在物業稅報稅表上申報為租金總收入。唯一可扣除的項目是業主已繳差餉(而非租客繳付)及20%法定維修及支出免稅額。

謬誤五:聯權共有人可選擇由誰申報租金收入

聯權共有的責任

根據《稅務條例》的規定,每位聯權共有人或分權共有人均須負上全部申報及繳稅責任。這意味著:

• 每位共有人均須在其物業稅報稅表上申報全部租金收入(而非僅申報其所佔份額)
• 每位共有人均須負責繳納全部物業稅款項
• 稅務局可向任何一位或所有共有人追討全部稅款
• 共有人不可自行協議只由一人申報及繳稅

如果您從獨有物業收取租金收入,您須在個別人士報稅表(BIR60)內申報。如物業屬聯權共有或分權共有,則須填報獨立的物業稅報稅表。

如何正確計算您的物業稅(2024-2025)

了解正確的計算方法將助您履行稅務責任並避免罰款。以下是逐步程序:

1. 步驟一:釐定租金總收入
   將評稅年度內(4月1日至3月31日)收取的所有租金收入加總,包括租金、溢價、服務費及租客支付的任何其他代價。
2. 步驟二:扣除業主已繳差餉
   減去您作為業主在該年度已支付的差餉。注意地租不可扣除,只有差餉可以。
3. 步驟三:應用20%法定免稅額
   將結果乘以80%(或減去20%)以應用法定維修及支出免稅額。這便得出應評稅淨值。
4. 步驟四:計算物業稅
   將應評稅淨值乘以15%以釐定您的物業稅責任。

何時考慮選擇個人入息課稅

在某些情況下,個人入息課稅可減少您的整體稅務負擔,尤其是當您有按揭利息支付或其他可容許的扣除時。如有以下情況應考慮個人入息課稅:

• 您就出租物業有龐大的按揭利息支付
• 您唯一的收入來自物業租金(您可申索個人免稅額)
• 您有來自其他來源的虧損可抵銷租金收入
• 您的總收入相對較少(以受惠於由較低百分比開始的累進稅率)

必須以書面選擇個人入息課稅,方法是在個別人士報稅表(BIR60)的第7部分填寫或在指定時限內遞交IR76C表格。每個評稅年度均可作出選擇,因此您可每年評估是否有利。

了解香港的物業稅制度對每位業主都是必要的。透過破解這些常見謬誤,您可確保妥善遵守規定、避免罰款,並可能優化您的稅務狀況。謹記雖然就物業稅而言20%法定免稅額是固定的,但探討個人入息課稅可能可讓您享有如按揭利息等寶貴扣減。請務必諮詢合資格的稅務專業人士,以獲取針對您特定情況的意見。