香港差餉與新冠疫情的影響:發生了什麼變化?
📋 重點概覽
- 差餉維持不變: 仍為應課差餉租值的5%,政府租金為3%(如適用)
- 新冠疫情寬免逐步取消: 由2020-21年度每年港幣6,000元寬減至2025-26年度第一季僅港幣500元
- 印花稅革命: 所有需求端措施於2024年2月28日廢除(額外印花稅、買家印花稅、新住宅印花稅)
- 租金開支扣除: 2024-25課稅年度住宅租戶可扣除港幣100,000元上限
- 市場復甦: 印花稅取消後交易量反彈超過50%
- 防疫基金: 港幣3,000億元全面援助方案(佔GDP 10%)
還記得香港物業市場面對數十年來最大挑戰的時候嗎?新冠疫情不僅擾亂了日常生活,更觸發了政府大規模的應對措施,重塑了長達四年的物業稅務及寬免措施。從前所未有的差餉寬減,到完全取消印花稅,香港的物業版圖經歷了翻天覆地的變化。讓我們探討疫情期間發生的變化、回復常態的措施,以及這個非常時期所帶來的永久性轉變。
疫情前的基線:2019年的香港物業市場
在新冠疫情爆發前,香港物業市場是全球最昂貴的市場,物業價格中位數超過家庭年收入的20倍。政府從物業相關稅項中收取可觀收入,包括多項旨在遏制投機活動的「辣招」措施。基本的差餉結構簡單明確:差餉為應課差餉租值的5%,加上適用物業的3%政府租金。
史無前例的紓困:新冠疫情應對措施(2020-2023)
當新冠疫情於2020年初爆發時,香港特別行政區政府推出了全球最全面的紓困方案之一。差餉寬減成為經濟支援的基石,為住宅及商業物業業主提供直接的財政援助。
疫情高峰期紓困:2020-21財政年度
政府認識到企業面臨生存威脅,因此非住宅物業獲得大幅較高的寬減額:
| 物業類別 | 每季寬減額 | 全年總額 | 期間 |
|---|---|---|---|
| 住宅物業 | 每季最多港幣1,500元 | 最多港幣6,000元 | 2020年4月至2021年3月 |
| 非住宅物業(商業) | 每季最多港幣5,000元 | 最多港幣20,000元 | 2020年4月至2021年3月 |
持續支援:2021-22及2022-23財政年度
隨著疫情持續出現多波反覆,政府維持但逐步減少紓困措施:
| 財政年度 | 住宅物業全年寬減 | 非住宅物業全年寬減 | 背景 |
|---|---|---|---|
| 2021-22 | 最多港幣5,000元 | 最多港幣14,000元 | 疫情持續,減少寬減 |
| 2022-23 | 最多港幣5,000元 | 最多港幣14,000元 | 第五波疫情,維持支援 |
回復常態:2024-25年度及以後
隨著香港邊境重開及經濟活動恢復,政府開始逐步取消非常時期的紓困措施。2024-25年度財政預算案明確標誌著回復正常的財政安排:
- 2024-25年度第一季(2024年4月至6月): 所有物業寬減港幣1,000元
- 2024-25年度第二至四季: 沒有寬減 – 須繳付全額差餉
- 2025-26年度第一季(2025年4月至6月): 計劃僅寬減港幣500元
- 2025-26年度第二至四季: 預期不會有寬減措施
港幣3,000億元防疫抗疫基金:全面紓困
差餉寬減只是香港港幣3,000億元龐大紓困方案(約佔GDP 10%)的其中一個組成部分。防疫抗疫基金提供了多方面的支援:
| 組成部分 | 撥款/影響 | 受惠對象 |
|---|---|---|
| 現金發放計劃 | 每名永久性居民港幣10,000元 | 700多萬名居民 |
| 保就業計劃 | 超過港幣900億元 | 160萬名僱員 |
| 消費券計劃 | 每人港幣5,000元至港幣10,000元 | 所有合資格居民 |
| 中小企融資 | 100%政府擔保 | 數以千計企業 |
遊戲規則改變者:印花稅廢除(2024年2月28日)
在一項具有里程碑意義的政策轉變中,香港政府於2024年2月28日起廢除所有需求端物業「辣招」措施。這可說是疫情後時期最重要的物業市場發展。
廢除了哪些措施?
- 買家印花稅(BSD): 非香港永久性居民購買物業時徵收的額外15%印花稅 – 已廢除
- 額外印花稅(SSD): 針對短期轉售的反投機印花稅 – 已廢除
- 新住宅印花稅(NRSD): 適用於大部分住宅交易的15%劃一稅率 – 已廢除
市場影響:即時復甦
印花稅取消促使市場出現顯著復甦:
- 交易量急升: 廢除印花稅後三個月內,住宅交易量增加超過50%
- 外資回流: 內地及海外投資者回歸,他們過去因15% BSD而卻步
- 二手市場復甦: 短期轉售不再受SSD罰則限制,重新變得可行
- 現況(2024-25年度): 交易量已回復至疫情前(2019年)水平的80-90%
永久性改變:租金開支稅務扣除
疫情時期其中一項持續的措施,並代表香港稅制結構性改變的,是住宅租戶的租金開支扣除。
| 項目 | 2024-25年度詳情 |
|---|---|
| 最高扣除額 | 每課稅年度港幣100,000元 |
| 合資格納稅人 | 租住住宅物業的香港稅務居民 |
| 主要條件 | 納稅人不得在香港擁有任何住宅物業 |
| 所需文件 | 已加蓋印花的租約及租金收據 |
| 現行狀況 | 預定至2026-27年度,有機會成為永久措施 |
實例:稅務節省計算
讓我們看看2024-25年度這項扣除對典型租戶的實際運作:
情境: 王小姐年薪港幣600,000元,租住單位月租港幣20,000元(全年港幣240,000元)。她沒有擁有任何物業。
沒有租金扣除:
- 應評稅入息:港幣600,000元
- 減:基本免稅額(2024-25年度):港幣132,000元
- 應課稅入息淨額:港幣468,000元
- 約計稅款(累進稅率):港幣70,200元
有租金扣除:
- 應評稅入息:港幣600,000元
- 減:租金扣除(上限):港幣100,000元
- 減:基本免稅額:港幣132,000元
- 應課稅入息淨額:港幣368,000元
- 約計稅款:港幣54,200元
每年稅務節省: 港幣16,000元
沒有改變的:基本差餉結構
儘管有所有臨時措施及政策轉變,香港的核心物業差餉制度保持不變:
疫情前後維持不變
差餉 = 應課差餉租值 × 5%
政府租金 = 應課差餉租值 × 3%(如適用)
差餉物業估價署繼續根據估計年租值評定應課差餉租值,物業仍根據位置、面積、樓齡及設施逐一評估。臨時寬減措施只是減少應付金額,而非改變基本差餉結構。
✅ 重點總結
- 差餉寬免幾乎取消: 由2020-21年度每年港幣6,000元寬減至2025-26年度第一季僅港幣500元
- 印花稅廢除影響深遠: 所有需求端措施(買家印花稅、額外印花稅、新住宅印花稅)於2024年2月28日廢除,帶動交易量增長超過50%
- 租金扣除持續: 住宅租戶每年港幣100,000元稅務扣除至少維持至2026-27年度
- 基本結構不變: 差餉仍為應課差餉租值的5%;政府租金仍為3%(如適用)
- 市場已經復甦: 印花稅取消後,交易量已回復至疫情前水平的80-90%
- 預備繳付全額差餉: 物業業主應預算由2025-26年度第二季起須繳付全額差餉
香港的物業稅務版圖已完成由疫情期間史無前例的紓困措施回復至正常財政安排的歷程。雖然臨時寬減措施幾近取消,但永久性改變如租金開支扣除及印花稅廢除已重塑市場。物業業主現應預備繳付全額差餉,而租戶則可繼續享受稅務扣除優惠。市場的強勁復甦展示了香港的韌性,以及在危機時期針對性政策干預的成效。
📚 資料來源及參考文獻
本文已根據香港政府官方資料來源及權威參考資料核實:
- 稅務局(IRD) – 官方稅率、免稅額及規例
- 差餉物業估價署(RVD) – 差餉及物業估值
- 香港政府一站通 – 香港政府官方網站
- 立法會 – 稅務法例及修訂
- 稅務局:住宅租金扣除 – 租金開支扣除官方指引
- 稅務局新聞稿:印花稅廢除 – 買家印花稅/額外印花稅/新住宅印花稅取消的官方公布
- 香港2024-25年度財政預算案 – 官方預算案文件及政策公布
最後核實日期:2024年12月 | 本資料只供一般參考。如需針對特定情況的建議,請諮詢合資格稅務專業人士。