香港物業差餉制度：常見誤解逐一拆解
📋 重點速覽
- 差餉稅率： 劃一為應課差餉租值的5%（非累進稅率）
- 計算基礎： 基於物業的「應課差餉租值」，而非買入價或市價
- 繳付責任： 由業主負責繳付，即使物業空置亦須繳交
- 政府地租： 額外3%的收費（與差餉分開），適用於特定物業
- 上訴期限： 必須在「估價冊」公布後28天內提出反對
- 稅務扣除： 已包含在物業稅的20%標準免稅額內，不可額外扣減
您是否知道，不少香港業主每年繳交數千甚至數萬港元的差餉，但對這項收費的運作方式卻存在不少誤解？無論您是首次置業的業主、經驗豐富的投資者，還是商業租戶，準確理解差餉制度對財務規劃至關重要。本文將為您逐一拆解關於香港物業差餉的十大常見謬誤，提供2024-2025年度最新、最準確的資訊。
謬誤一：差餉是按物業買入價計算的
這是最普遍的誤解之一。許多業主誤以為差餉是按其物業的買入價的一個百分比來計算。事實並非如此，了解真相往往會為新業主帶來驚喜。
事實：差餉基於「應課差餉租值」計算
差餉物業估價署會根據物業在公開市場的估計年租值來釐定其「應課差餉租值」，假設物業是空置並可供出租。這與物業的買入價或資本價值完全沒有直接關係。
| 物業情境 | 買入價 | 應課差餉租值（年） | 每年應繳差餉（5%） |
|---|---|---|---|
| 尖沙咀單位 | 800萬港元 | 36萬港元 | 1.8萬港元 |
| 半山區單位 | 1,500萬港元 | 60萬港元 | 3萬港元 |
謬誤二：差餉用於資助地區服務
不少業主認為他們繳交的差餉會直接資助地區服務，例如街道清潔、公園維護或社區設施。這種誤解導致他們對繳費的實際用途感到困惑。
事實：差餉撥入政府一般收入
與某些地區的物業稅專款專用於特定地方服務不同，香港的差餉收入是「非專用」的。所有徵收的差餉均會撥入政府的「一般收入帳目」，可用於任何政府開支，包括醫療、基建、教育等。
| 差餉「不」直接資助的項目 | 實際的資金來源 |
|---|---|
| 您區內的街道清潔 | 政府一般收入 |
| 地區公園維護 | 政府一般收入 |
| 大廈管理及維修 | 業主立案法團收取的管理費 |
謬誤三：空置物業無須繳交差餉
這個誤解常令物業投資者措手不及。許多人認為，如果物業空置，便不應繳交差餉。然而，法律上的規定並非如此。
事實：即使物業空置，業主仍須繳付差餉
差餉是對物業本身徵收的費用，與其使用狀況無關。無論您的物業是有人居住、空置、正在裝修還是待售，業主均有責任繳付差餉。空置並不會獲得豁免或減免。
- 投資物業： 即使在租客之間的「吉租期」，您仍需繳付差餉。
- 裝修期間： 即使物業因裝修而無法居住，差餉仍會繼續計算。
- 未售出新單位： 發展商須為已建成但未售出的單位繳付差餉。
- 第二居所： 即使您只是偶爾使用該物業，仍須繳付全額差餉。
謬誤四：差餉已包含管理費
由於這兩項費用經常出現在與物業相關的帳單上，容易令人混淆。然而，物業差餉與大廈管理費是兩項完全獨立、法律基礎不同的責任。
事實：差餉與管理費完全分開
| 項目 | 物業差餉 | 大廈管理費 |
|---|---|---|
| 繳付對象 | 香港政府 | 業主立案法團 / 管理公司 |
| 用途 | 政府一般收入 | 大廈維修、保安、清潔 |
| 計算方式 | 應課差餉租值的5% | 按大廈而定（由法團釐定） |
| 法律基礎 | 《差餉條例》（第116章） | 《建築物管理條例》（第344章） |
關鍵點： 您必須同時繳付差餉和管理費，兩者並非替代品。拖欠管理費可能導致業主立案法團採取法律行動，而拖欠差餉則可能引致政府執法行動。
謬誤五：物業價值越高，差餉稅率越高
鑑於香港的薪俸稅採用累進稅率，許多人誤以為差餉也遵循類似模式。這導致他們對為何豪宅與普通住宅繳交相同百分比感到困惑。
事實：所有物業均劃一繳交5%差餉
與薪俸稅或物業稅的累進稅率不同，差餉採用單一劃一稅率，所有物業不論價值高低，均按應課差餉租值的5%徵收。一個300萬港元的單位與一個1億港元的豪宅，均按各自租值的5%繳費。
| 物業類型 | 應課差餉租值（年） | 差餉稅率 | 每年應繳差餉 |
|---|---|---|---|
| 小型單位（元朗） | 12萬港元 | 5% | 6,000港元 |
| 中型單位（九龍） | 36萬港元 | 5% | 1.8萬港元 |
| 豪宅單位（半山） | 120萬港元 | 5% | 6萬港元 |
謬誤六：政府地租與差餉是同一回事
這個混淆可以理解，因為這兩項收費會出現在同一張繳款通知單上。然而，它們是法律基礎和用途均不同的獨立收費。
事實：兩項獨立收費，適用物業合共8%
政府地租與物業差餉是兩項獨立的收費，雖然出現在同一張由差餉物業估價署發出的繳款通知單上，但用途和法律基礎均不同。
| 項目 | 物業差餉 | 政府地租 |
|---|---|---|
| 稅率 | 應課差餉租值的5% | 應課差餉租值的3% |
| 適用範圍 | 所有物業 | 1985年5月27日後批出或1997年7月1日後續期的土地契約上的物業 |
| 法律基礎 | 《差餉條例》（第116章） | 《地租（評估及徵收）條例》（第515章） |
計算例子
物業： 太古城單位（租契於1990年批出）
應課差餉租值： 每年40萬港元
- 物業差餉： 40萬港元 × 5% = 2萬港元
- 政府地租： 40萬港元 × 3% = 1.2萬港元
- 每年總繳費： 3.2萬港元（合共8%）
謬誤七：應課差餉租值等於物業市價
這個混淆常令業主認為他們的差餉應該比實際高或低得多。理解這兩種價值的區別，對準確的財務規劃至關重要。
事實：應課差餉租值是年租值，非資本價值
應課差餉租值代表物業在公開市場上，假設空置並可供出租時，可合理預期獲得的年租金。這與物業的市場價值（售價）有根本上的區別。
| 概念 | 定義 | 例子金額 |
|---|---|---|
| 市場價值 | 物業在公開市場出售的價格 | 800萬港元（資本價值） |
| 應課差餉租值 | 物業出租可獲得的年租值 | 36萬港元（租值） |
| 粗略租金回報率 | 應課差餉租值 ÷ 市場價值 × 100 | 4.5%（36萬 ÷ 800萬） |
謬誤八：可隨時就應課差餉租值提出反對
許多業主認為，只要覺得應課差餉租值過高，便可隨時提出挑戰。這種誤解可能導致他們錯失提出合理反對的機會。
事實：提出反對有嚴格的28天限期
就物業的應課差餉租值提出反對有嚴格的時限。錯過這些期限，一般意味著您需等待下一份「估價冊」公布時才能提出挑戰。
何時可以提出反對
- 新估價冊生效： 在新「估價冊」生效後28天內（通常每年公布）。
- 新增物業： 在收到顯示應課差餉租值的第一張繳款通知單後28天內。
- 現有項目被更改： 在獲通知您的物業應課差餉租值被更改後28天內。
謬誤九：租戶無需理會差餉
許多租戶以為差餉純粹是業主的責任。雖然業主在法律上對政府負責，但租約條款往往會將這項成本轉嫁給租戶。
事實：商業租約慣常將差餉轉嫁租戶
雖然業主在法律上最終有責任向政府繳付差餉，但租約條款可以（而且經常）要求租戶償還這筆費用。這在商業物業中尤其常見。
| 物業類型 | 常見安排 | 主要考慮 |
|---|---|---|
| 住宅（私人） | 通常由業主支付 | 查閱租約；部分業主會提高租金以涵蓋差餉 |
| 商業寫字樓 | 通常由租戶支付 | 租約中幾乎必有條款；作為償還款項支付給業主 |
| 零售店舖 | 通常由租戶支付 | 商業租約的標準條款；應每季核實確切金額 |
謬誤十：差餉可全數從物業稅中扣除
業主常誤以為在計算物業稅時，可以將實際支付的差餉從租金收入中扣除。這種誤解可能導致錯誤的報稅及潛在的合規問題。
事實：20%標準免稅額已包含差餉
根據香港的物業稅制度，業主可從租金總收入中獲得20%的標準免稅額，以涵蓋維修、保養及差餉等支出。您不能將實際支付的差餉作為一項獨立額外開支來扣除。
物業稅計算例子（2024-2025年度稅率）
| 項目 | 金額（港元） | 說明 |
|---|---|---|
| 全年租金收入 | 400,000 | 假設物業全年出租 |
| 減：已繳差餉 | (20,000) | （錯誤：不可直接扣除） |
| 減：20%標準免稅額 | (80,000) | （正確：400,000 × 20%） |
| 應評稅淨值 | 320,000 | 400,000 – 80,000 |
| 應繳物業稅（15%） | 48,000 | 320,000 × 15% |
根據《稅務條例》，計算物業稅的公式為：（租金收入 – 差餉）× 80% × 15%。這80%的扣除（即