想像一下，一年前在香港購買一個1,000萬港元的物業，需要繳付高達300萬港元的稅款。時至今日，同樣的交易，印花稅成本僅為37.5萬港元。香港的物業稅務環境經歷了史上最戲劇性的轉變，從限制性的「辣招」轉為對市場友好的新格局。本指南將深入剖析這場變革的來龍去脈、現行制度的運作，以及業主和投資者在2024-2025年度必須掌握的重要資訊。

認識香港的物業稅務框架

香港的物業稅務是一個多層次的結構，涵蓋針對租金收入的年度稅項、基於交易的印花稅，以及政府差餉。每個部分都有其特定目的和適用情況。無論您是業主、租客還是投資者，理解這個框架都至關重要。

物業稅：年度租金稅項

物業稅是針對物業租金收入徵收的年度稅項，稅率為劃一的 15%。此稅項僅適用於有租金收入的物業，自住物業則毋須繳納。

物業稅的計算方式如下：

1. 第一步： 計算全年租金總收入
2. 第二步： 扣除業主繳付的不能追回的租金及差餉
3. 第三步： 扣減20%的法定免稅額（用作修葺及支出）
4. 第四步： 將結果乘以15%，即為應繳物業稅

由於有20%的法定免稅額，您實際上是就租金總收入的80%課稅，因此物業稅的實際有效稅率約為租金總收入的12%（15% × 80%）。

政府差餉：累進制度

與物業稅分開計算的政府差餉，是根據物業的應課差餉租值徵收。由2025年起，香港對住宅物業實施累進差餉制度：

非住宅物業則繼續按應課差餉租值的5%徵收劃一差餉。地租則按應課差餉租值的3%計算，並會隨應課差餉租值的變動而自動調整。

印花稅大變革：從「辣招」到市場自由化

香港印花稅的發展歷程猶如一部戲劇——從限制性的冷卻措施到全面撤銷。2024年2月28日的政策轉向，是香港樓市史上最重要的稅務改革之一。

「辣招」時代（2010-2024年）

超過13年的時間裡，香港實施了愈來愈嚴格的印花稅以冷卻過熱的樓市：

• 2010年： 引入額外印花稅（SSD），以打擊短期炒賣
• 2012年： 推出買家印花稅（BSD），針對非香港永久性居民及公司名義買家
• 2016年： 對大部分住宅交易劃一徵收15%的從價印花稅
• 2023年： 首次放寬，BSD及從價印花稅稅率由15%減至7.5%

2024年2月28日：歷史性轉捩點

2024年2月28日，香港樓市迎來永久性的改變。財政司司長在《2024-25年度財政預算案》中宣布全面撤銷所有需求管理措施：

• 買家印花稅（BSD）： 稅率降至0%
• 額外印花稅（SSD）： 稅率降至0%
• 新住宅印花稅（NRSD）： 稅率降至0%
• 劃一從價印花稅： 所有住宅物業改為適用第2標準稅率

現行印花稅結構（2024-2025年度）

自2024年2月28日起，所有住宅物業交易僅須按第2標準稅率繳納從價印花稅：

戲劇性影響：2024年前後的對比

「辣招」的撤銷從根本上改變了香港物業投資的經濟計算。讓我們透過一個真實例子來審視這巨大的差異：

個案分析：購買1,000萬港元物業

2024年2月28日前（非永久性居民）：

• 從價印花稅（第1標準）：150萬港元（15%）
• 買家印花稅（BSD）：150萬港元（15%）
• 總印花稅：300萬港元（30%）

2024年2月28日後（同一買家）：

• 從價印花稅（第2標準）：37.5萬港元（3.75%）
• 買家印花稅（BSD）：0港元（已撤銷）
• 總印花稅：37.5萬港元（3.75%）

這代表非永久性居民購買住宅物業的印花稅負擔大幅減少了87.5%。額外印花稅（SSD）的取消亦移除了持有期的限制，讓業主可以在市場條件有利時隨時出售物業。

對不同持份者的實際影響

對於收租物業業主

如果您持有物業並有租金收入：

• 物業稅維持穩定，為淨應評稅值的15%
• 20%法定免稅額意味著實際有效稅率約為租金總收入的12%
• 公司名義業主須繳納利得稅（8.25%/16.5%），而非物業稅
• 妥善保存租金收入、支出及已繳差餉的詳細紀錄（須保存7年）

對於物業買家及投資者

新的印花稅制度帶來顯著優勢：

• 無居民身份歧視： 所有買家適用相同稅率
• 無持有期限制： 可隨時出售物業而無需繳付罰款
• 交易成本大幅降低： 部分買家可節省高達87.5%的稅款
• 市場流動性增加： 更容易進出投資市場

對於公司投資者

公司實體現在享有平等對待：

• 與個人買家相同的印花稅稅率
• 公司購買物業無需繳付BSD
• 租金收入按利得稅制度課稅（稅率可能更低）
• 可根據整體稅務優化策略考慮持有架構

未來展望與策略考量

雖然目前的物業稅務環境相當有利，但仍有幾個因素值得關注：

物業稅稅率的穩定性

15%的物業稅率已穩定多年，目前未有跡象顯示會改變。這種穩定性為租金回報計算和投資規劃提供了可預測性。然而，2025年推出的累進差餉制度，其稅階和稅率未來可能會進一步調整。

政策靈活性與市場監察

香港政府已展現出根據市場狀況迅速調整政策的意願。雖然「辣招」已撤銷，但政府保留了相關法律框架，若樓價過度飆升，可重新引入相關措施。投資者應密切監察市場指標和政府聲明，留意潛在的政策轉變。

區域競爭力

香港現時的物業稅務框架在國際上極具競爭力：

• 對比新加坡： 香港對外國買家無額外印花稅（新加坡為60%）
• 對比英國： 整體印花稅負擔較低，且無附加費
• 對比美國： 沒有基於物業評估價值的年度物業稅

香港的物業稅務環境在短短一年內，從限制重重轉變為異常有利。15%的物業稅率為租金收入提供了穩定性，而印花稅的大變革則大幅降低了交易成本並恢復了市場靈活性。無論您是本地業主、國際投資者還是公司實體，理解這些變化對於作出明智的物業決策至關重要。一如既往，請就您的具體情況諮詢合資格的專業人士，並在這個動態的市場中持續關注未來的潛在發展。