假如有一項投資，能讓你享有全球最優惠的稅務待遇之一，你會心動嗎？香港的物業稅制度正是如此，其簡單、低稅率的特點，令香港持續成為全球房地產投資者的首選地之一。劃一15%的稅率、自動扣減的免稅額，以及自住物業免稅的安排，與許多其他金融中心複雜且高稅率的制度形成鮮明對比。

香港物業稅：簡單高效的計算公式

香港物業稅的計算原則非常清晰：對「淨應評稅值」徵收15%的稅款。其吸引之處在於，稅務局會自動給予20%的法定免稅額，以扣減維修及支出。這意味著業主無需保存每張維修收據或證明開支，即可獲得這項扣減，大大簡化了報稅程序。

計算實例：從總租金到應繳稅款

讓我們透過一個實例來了解具體計算方法。假設你擁有一個香港住宅物業，每年租金收入為30萬港元：

香港與全球比較：投資者為何青睞香港

將香港的物業稅制與其他主要市場比較，其優勢顯而易見。當其他司法管轄區以累進稅率、複雜的扣減項目和基於物業價值的年度稅項加重業主負擔時，香港的制度則保持簡單和可負擔。

四大優勢令香港脫穎而出

1. 劃一稅率，簡單易明： 有別於稅率隨收入增加的累進制，無論你的租金收入是10萬港元還是1,000萬港元，香港一律採用15%的劃一稅率。這種可預測性讓財務規劃變得直接了當。
2. 沒有基於價值的年度物業稅： 香港只對實際收取的租金收入課稅。如果你的物業是自住或空置，則無須繳交物業稅。相比之下，美國會根據物業的評估價值每年徵收物業稅，不論該物業是否有租金收入。
3. 行政負擔極輕： 20%的自動免稅額，免除了業主追蹤開支、保存收據，以及與稅局爭論哪些開支符合扣減資格的繁瑣程序。
4. 長期穩定： 15%的稅率自2008/09課稅年度起一直維持不變，為跨越多個經濟週期的長期投資規劃提供了極佳的確定性。

策略規劃：公司持有 vs 個人入息課稅

香港在物業投資結構上提供靈活性，根據不同的持有方式，可適用不同的稅務處理。

公司持有：利得稅選項

如果你透過香港公司持有物業，租金收入將按利得稅而非物業稅課稅。在2024-25課稅年度，這意味著：

• 法團業務： 首200萬港元利潤稅率為8.25%，其後利潤稅率為16.5%。
• 非法團業務： 首200萬港元利潤稅率為7.5%，其後利潤稅率為15%。
• 每個關聯集團只有一間實體可享用較低的兩級制稅率。

個人入息課稅：最大化個人利益

香港居民（包括永久性和臨時性居民）可選擇「個人入息課稅」，將所有不同來源的收入和虧損合併計算。在以下情況尤其有利：

• 你想申扣居所貸款利息（每年上限10萬港元，最多20年）。
• 一個物業的虧損可用以抵銷另一個物業的收入。
• 個人免稅額及其他扣除項目可降低整體稅負。
• 你擁有其他收入來源（如受僱、業務），可一併合併計算。

了解差餉：一項獨立徵費

必須區分「物業稅」和「差餉」。差餉是政府就物業佔用（而非擁有）徵收的獨立費用。在2024-25年度：

差餉是向佔用人（租客）徵收的，但如果由業主支付，則可從應評稅值中扣除。差餉是根據差餉物業估價署評估的「應課差餉租值」計算，而非實際收取的租金。

香港的物業稅制度，在當今複雜的全球稅務環境中，代表了簡單、可負擔和穩定的罕有組合。無論你是首次成為業主，還是管理著龐大的物業組合，香港這套對業主友好的稅制，都能為你的投資回報帶來明顯優勢。與所有稅務事宜一樣，建議諮詢合資格的香港稅務專業人士，為你的具體情況制定最優方案。