香港印花稅與綠色建築:未來潛在稅務優惠
📋 重點概覽
- 現時印花稅現況: 截至2024-2025年度,香港並無針對綠色建築的直接印花稅優惠
- 重大政策變動: 所有物業降溫措施(買家印花稅、額外印花稅、新住宅印花稅)已於2024年2月28日撤銷
- 主要綠色建築優惠: 獲BEAM Plus金級或以上認證的項目可享最高10%總樓面面積寬免
- 可用稅務優惠: 已認證建築物的節能裝置可享加速利得稅扣減
- 市場溢價: 獲BEAM Plus認證的辦公室在香港可取得高達9%的租金溢價
隨著香港《氣候行動藍圖2050》訂立碳中和目標,而建築物佔香港用電量90%,可持續建築已成為關鍵優先事項。但對於追求綠色建築認證的發展商和投資者而言,實際上有哪些財務誘因?與許多人的預期相反,香港鼓勵可持續建築的方式並不涉及直接印花稅優惠——相反,它提供精密的總樓面面積優惠系統和稅務優勢,可帶來可觀的財務回報。
香港現時印花稅格局:2024年的重大變革
香港近代史上最重大的物業稅務發展於2024年2月28日出現,政府取消所有物業降溫措施,以大膽舉措振興房地產市場。這意味著:
現時的從價印花稅(AVD)架構劃一適用於所有物業買家——無論是香港永久居民、非居民或公司。以下為2024-2025年度的確實稅率:
| 物業價值 | 印花稅稅率 |
|---|---|
| 不超過HK$3,000,000 | HK$100 |
| HK$3,000,001 – HK$3,528,240 | HK$100 + 超出部分的10% |
| HK$3,528,241 – HK$4,500,000 | 1.5% |
| HK$4,500,001 – HK$4,935,480 | 1.5%至2.25% |
| HK$4,935,481 – HK$6,000,000 | 2.25% |
| HK$6,000,001 – HK$6,642,860 | 2.25%至3% |
| HK$6,642,861 – HK$9,000,000 | 3% |
| HK$9,000,001 – HK$10,080,000 | 3%至3.75% |
| HK$10,080,001 – HK$20,000,000 | 3.75% |
| HK$20,000,001 – HK$21,739,120 | 3.75%至4.25% |
| 超過HK$21,739,120 | 4.25% |
關鍵事實:綠色建築並無直接印花稅優惠
儘管香港透過《氣候行動藍圖2050》對可持續發展作出堅實承諾,但現時並無專為綠色或BEAM Plus認證建築而設的直接印花稅優惠、減免或豁免。這是物業投資者和發展商在評估可持續建築的財務效益時必須理解的關鍵點。
香港實際的綠色建築優惠:運作方式
雖然印花稅優惠並不存在,但香港透過其他渠道提供可觀的誘因,能帶來重大財務效益——往往超越直接稅務減免可能提供的效益。
1. 總樓面面積寬免:主要優惠措施
屋宇署作業備考APP-151提供總樓面面積寬免的框架,這是政府為綠色建築發展提供的最寶貴誘因:
| 要求 | 詳情 |
|---|---|
| 最低BEAM Plus評級 | 一般需要金級或以上評級(由2024年6月30日起) |
| 整體寬免上限 | 總樓面面積的10%(某些特點不受上限限制) |
| 特別寬免 | 設有太陽能光伏系統的停車位可享100%總樓面面積寬免 |
| 先決條件 | 可持續設計元素(建築物間距、後移、綠化) |
2. 利得稅優惠:加速扣減
自2018年1月1日起生效,取得BEAM Plus認證的建築物透過《建築物能源效益註冊計劃》(HKEERSB)符合特定稅務優惠資格:
- 資格: 根據BEAM Plus NB、EB或BI取得最終銅級或以上評級的建築物
- 優惠: 根據HKEERSB註冊的節能建築裝置的資本開支可享利得稅加速扣減
- 稅率影響: 法團首HK$200萬利潤按8.25%徵稅,餘額按16.5%徵稅
- 管理機構: 機電工程署(EMSD)
3. 市場溢價及商業效益
除政府誘因外,BEAM Plus認證帶來實質的商業優勢:
- 租金溢價: 租戶願意為BEAM Plus認證辦公室支付高達9%的溢價
- 提升市場競爭力: 認證展示環保承諾和質素
- 節省營運成本: 節能特點可將公用事業開支降低15-30%
- 較高物業價值: 綠色認證建築物維持更佳轉售價值
BEAM Plus認證:香港綠色建築標準
BEAM Plus(綠建環評)是香港領先的環境評估工具,由香港綠色建築議會(HKGBC)管理。截至2024年3月,已有超過2,500個註冊或認證項目,已成為可持續建築的基準。
| 評估工具 | 用途 | 評級等級 |
|---|---|---|
| 新建建築(NB) | 新建築項目 | 鉑金級、金級、銀級、銅級 |
| 既有建築(EB) | 現有建築物改造 | 鉑金級、金級、銀級、銅級 |
| 室內建築(BI) | 室內裝修項目 | 鉑金級、金級、銀級、銅級 |
| 社區(ND) | 總體規劃發展 | 鉑金級、金級、銀級、銅級 |
發展商和投資者的策略考慮
在評估香港綠色建築投資時,應考慮以下策略因素:
- 首先計算總樓面面積價值: 10%的總樓面面積寬免代表最重要的財務誘因——計算潛在額外可售面積和收益
- 目標金級評級: 由2024年6月30日起,一般需要金級或以上評級才可享總樓面面積寬免
- 將稅務優惠納入考量: 對於租賃物業,加速利得稅扣減可提供有意義的節省
- 考慮市場溢價: 認證辦公室高達9%的租金溢價可能足以證明認證成本合理
- 探索資助計劃: 公用事業公司為能源效益改善提供資助
綠色建築優惠的合規要求
要符合優惠資格,發展商必須遵循以下步驟:
- 在規劃階段向香港綠色建築議會註冊項目
- 納入所需的可持續設計元素
- 以至少金級評級為目標,以享總樓面面積寬免
- 向機電工程署註冊符合資格的裝置,以享稅務優惠
- 保存完整記錄7年(標準稅務記錄保存期)
未來展望:印花稅優惠會否出現?
鑑於香港《氣候行動藍圖2050》的目標,以及政府近期對物業稅的靈活處理,綠色建築的印花稅優惠會否在未來出現?以下幾個因素顯示這個可能性:
- 碳中和壓力: 2050年目標可能需要更強的財務誘因
- 近期稅務靈活性: 2024年2月取消買家印花稅/額外印花稅/新住宅印花稅顯示願意調整物業稅
- 國際先例: 其他司法管轄區為可持續建築提供稅務誘因
- 綠色金融擴展: 政府將綠色債券資助計劃延長至2027年
✅ 重點總結
- 香港並無針對綠色建築的直接印花稅優惠——誘因系統透過總樓面面積優惠運作
- 所有物業降溫措施(買家印花稅、額外印花稅、新住宅印花稅)已於2024年2月28日撤銷,簡化印花稅格局
- 最高10%的總樓面面積寬免需要BEAM Plus金級或以上評級(由2024年6月30日起)
- 已認證建築物的節能裝置可享利得稅加速扣減
- 獲BEAM Plus認證的辦公室可取得高達9%租金溢價,提供商業理據
- 發展商應首先計算總樓面面積寬免價值——往往超過潛在稅務節省
- 雖然未來印花稅優惠有可能出現,但現行制度傾向發展階段誘因而非交易階段優惠
香港對綠色建築誘因的做法代表環境目標與經濟現實之間的精密平衡。雖然直接印花稅優惠仍然欠奉,但總樓面面積優惠、稅務扣減及市場溢價的組合,為可持續建築創造令人信服的商業理據。隨著香港邁向2050年碳中和目標,理解並善用這些現有誘因的發展商和投資者,將最有能力在香港不斷演變的建築環境中取得成功。