試想像在香港購買一個700萬港元的物業,相比一年前節省超過75萬港元稅款。這正是今天物業投資者的現實,全賴香港於2024年進行的歷史性印花稅改革。隨著已沉重打擊市場13年的「辣招」被廢除,香港已轉變為亞洲最對投資者友善的物業市場之一。但究竟改變了什麼?您又如何能夠在導航剩餘的豁免及寬免的同時,將這些新機遇最大化?

2024年印花稅革命:實際改變了什麼

2024年2月28日,香港透過《2024年印花稅(修訂)條例》實施十多年來最重大的物業稅務改革。這些改變是應對充滿挑戰的市場狀況而來,2023年住宅物業價格下跌7%,交易量跌至歷史低位。政府採取果斷行動,透過移除俗稱「辣招」的規管措施來重振物業市場。

三項主要廢除

改革消除了三個先前對物業買家構成沉重財政負擔的主要印花稅類別:

• 買家印花稅(BSD): 先前對非香港永久性居民及企業實體購買住宅物業徵收15% – 現在已廢除
• 額外印花稅(SSD): 先前對在購入後24個月內轉售的物業徵收最高20%稅率 – 現在完全廢除,沒有最低持有期要求
• 新住宅印花稅(NRSD): 先前對香港永久性居民購買額外住宅物業徵收15% – 現在完全取消

理解從價印花稅(AVD):新的統一制度

隨著BSD、SSD及NRSD的廢除,從價印花稅現在成為香港的主要物業轉讓稅。所有住宅及非住宅物業交易均只須繳納按第2標準稅率計算的AVD,根據物業價值建立累進稅制結構。

現行AVD第2標準稅率結構(2024-2025)

真實世界例子:您實際需要支付多少

讓我們審視這些稅率如何轉化為不同物業類型的實際節省:

例子1:中價住宅物業
物業價值:7,000,000港元
應繳AVD:7,000,000港元 × 3% = 210,000港元

例子2:入門級物業
物業價值:2,800,000港元
應繳AVD:100港元(300萬港元以下物業的劃一稅率)

例子3:豪華物業
物業價值:25,000,000港元
應繳AVD:25,000,000港元 × 4.25% = 1,062,500港元

策略性印花稅豁免:您達致最大節省的途徑

雖然AVD現在統一適用於大部分物業交易,但香港的印花稅法例提供了數項重要的豁免及寬免,精明投資者可利用這些來達致顯著的稅務節省。理解這些可以在好投資和優秀投資之間造就差異。

1. 近親提名豁免

其中一個最有價值的豁免適用於涉及近親的物業提名。當物業買家提名近親取得擁有權時,如符合特定條件,可避免額外AVD。

合資格準則:

• 獲提名人必須是近親:父母、配偶、子女、兄弟或姊妹(包括血親、半血親、收養及繼親關係)
• 獲提名人必須以本身名義行事(而非作為另一方的提名人)
• 獲提名人在提名時不得在香港擁有任何其他住宅物業
• 提名必須透過法律文書妥善記錄

2. 遺產及繼承轉讓

將物業轉讓予已故人士遺產的受益人代表另一個重要的豁免類別。當妥善安排時,這些轉讓獲豁免AVD:

• 遺囑轉讓: 根據有效遺囑轉讓的物業
• 無遺囑轉讓: 根據香港無遺囑法例分配的物業
• 遺囑執行人轉讓: 由遺產執行人轉讓予合法受益人的物業

3. 慈善機構豁免

根據《稅務條例》第88條獲稅務豁免資格的慈善機構,在購買物業時享有完全豁免印花稅。此豁免適用於:

• 持有有效第88條稅務豁免身份的註冊慈善團體
• 用於慈善用途的物業
• 住宅及非住宅物業轉讓

企業物業投資:進階策略

企業架構為物業投資者在香港印花稅制度下呈現獨特機遇和考量,特別是在2024年改革之後。物業轉讓印花稅與股份轉讓印花稅之間的差異創造了強大的稅務規劃機會。

直接購買物業對比購入股份策略

一個精密的策略涉及購入持有物業的公司股份,而非直接購買物業。這個方法利用了顯著的稅率差異:

第45條寬免:集團內部物業轉讓

《印花稅條例》第45條為關聯法人團體之間的物業轉讓提供寬免,常用於企業重組及集團重整。

合資格要求:

• 轉讓方及承讓方必須是關聯法人團體
• 其中一間公司必須實益擁有另一間公司至少90%已發行股本,或
• 兩間公司必須有共同企業股東擁有各公司至少90%已發行股本
• 轉讓時必須存在關聯關係

股票市場及房地產投資信託基金機會

股票轉讓印花稅減免

由2023年11月17日起生效,香港將股票轉讓印花稅由0.13%減至就香港股票代價或市值(以較高者為準)每方0.1%(合共0.2%)。此減免旨在提升交易量及維持香港作為全球金融中心的競爭力。

運作方式:

• 買家支付: 購買時的0.1%印花稅
• 賣家支付: 出售時的0.1%印花稅
• 總稅款: 交易價值的0.2%
• 稅款適用於成交單據及轉讓單據

房地產投資信託基金印花稅豁免(2024年12月)

在房地產投資者的重大發展中,香港由2024年12月21日起生效,為房地產投資信託基金(REIT)股份及單位的轉讓引入完全印花稅豁免。

影響:

• 消除先前就REIT交易徵收的0.2%(每方0.1%)印花稅負擔
• 減低投資成本及提升REIT市場流通性
• 令香港與提供優惠REIT稅務的其他金融中心看齊
• 使REIT對機構及零售投資者更具吸引力

合規要點:您必須知道的事項

加蓋印花要求及限期

香港印花稅法例實施嚴格的合規要求,逾期加蓋印花會受罰:

• 物業交易: 文書必須在執行後30日內加蓋印花
• 股份轉讓: 成交單據必須在訂明時限內加蓋印花
• 逾期加蓋印花罰款: 可能徵收額外費用及利息
• 未加蓋印花的文書: 不獲香港法院接納為證據

估值及反避稅條文

就印花稅而言,稅務局根據以下較高者評定稅款:

• 文書中所述的代價,或
• 物業的市值,以較高者為準

香港的印花稅法例包括穩健的反避稅條文,針對純粹為減低印花稅而設計的人為安排。稅務局會仔細審查沒有商業實質的循環交易、不符合豁免要求的提名安排,以及主要為避免印花稅而設立的企業架構。

新時代的策略規劃

改革後的時機考量

2024年2月28日改革已根本改變投資時機策略:

• 不再有持有期要求: 隨著SSD廢除,投資者可在任何時候出售物業而不受罰,促成更能回應的投資組合管理
• 即時進入市場: 非居民及企業買家現在可進入香港物業市場,而無須承受先前的15% BSD罰款
• 投資組合多元化: 購買多個物業不再有NRSD罰款,促成更精密的投資組合策略

國際投資者機遇

廢除BSD對國際投資者有特別重大的影響:

• 非居民現在面對與本地買家相同的印花稅
• 外國企業擁有權架構不受罰款
• 香港物業相對其他亞洲市場的競爭力提升
• 簡化稅務規劃,無須複雜的BSD減免策略

香港的2024年印花稅改革代表物業稅務環境的根本轉變,為本地及國際投資者創造前所未有的機遇。廢除「辣招」已消除歷史障礙,同時維持合理的轉讓稅收入。對於物業投資者來說,在這個新環境中取得成功,不僅需要理解簡化了的稅率結構,還要理解可進一步優化稅務效益的策略性豁免及企業架構機會。隨著香港物業市場適應這些歷史性改革,理解現行印花稅制度細節的投資者將最能把握由這個更公平、更容易進入及更對投資者友善的規管環境所創造的機遇。