您知道一份簡單的通行權協議，或一份限制物業用途的契約，在香港可能會涉及重要的印花稅問題嗎？大多數業主只關注主要的買賣交易，但像地役權和契約這類附屬物業權益，往往容易被忽略——直到它們在糾紛或未來出售時變得至關重要。了解這些權益如何被徵稅及註冊，可以讓您避免昂貴的法律麻煩，並確保您的物業權益得到妥善保障。

認識香港的附屬物業權益

在香港充滿活力的物業市場中，雖然絕對所有權和租賃權益是討論焦點，但附屬物業權益在決定土地如何使用和享用方面扮演著關鍵角色。這些權利並不授予佔有權，但卻能顯著影響物業的價值、功能性和未來發展潛力。無論您是業主、發展商還是投資者，了解地役權和契約對於全面的物業管理至關重要。

什麼是地役權？

地役權是一項非獨佔的物業權，允許您以特定方式使用他人的土地，以令您自己的物業受益。這項法定權利可以通過明示授予、默示或法例而產生，並且它「隨土地轉移」——意味著它不僅約束原始訂約方，也約束未來的業主。

地役權的常見例子包括：

• 通行權： 為車輛或行人提供穿越相鄰物業的通道
• 泊車權： 允許在毗連土地上停泊車輛
• 公用事業地役權： 供水、排水或污水管的權利
• 採光及通風權： 保護獲得自然光和通風的權利
• 支撐權： 獲得相鄰建築物結構支撐的權利

什麼是契約？

契約是影響土地如何使用的具約束力承諾或責任。在香港的物業交易中，契約有多種形式，每種都有不同的法律含義和印花稅考慮。

• 限制性契約： 禁止某些土地用途的負面責任（例如，禁止在住宅區進行商業活動）
• 積極性契約： 要求採取特定行動的責任（例如，維修邊界牆或分擔維修費用）
• 政府租契條款： 由香港政府施加、控制土地發展、用途及修改的條件
• 公契： 在多層建築物中，這些文件規管單位業主之間的權利和責任，包括使用走廊、樓梯和設施等公用地方的權利

地役權及契約的印花稅處理

印花稅框架

《印花稅條例》（第117章）規管香港所有印花稅事宜。根據第4條，附表1所列的文書須繳納印花稅。對於附屬物業權益，關鍵區別在於它們是作為買賣轉易契的一部分而訂立（須繳納從價印花稅），還是通過獨立文書訂立（通常繳納定額印花稅）。

現行印花稅稅率（2024-2025年度）

隨著《2024年印花稅（修訂）條例》通過，香港的物業印花稅制度經歷了重大簡化。以下是自2024年2月28日起生效的主要變更：

地役權及契約的印花稅情境

土地註冊處的註冊要求

香港實行《土地註冊條例》（第128章），該條例規定影響土地的文書（契據）須予註冊，而非註冊業權。這與其他一些司法管轄區使用的業權註冊制度（如托倫斯制度）有根本上的不同。

關鍵註冊規則

• 契據註冊制度： 土地註冊處保存影響土地的文書記錄，但註冊並不保證業權的有效性。
• 優先權保障： 註冊確立了相互競爭權益之間的優先次序。
• 一個月規則： 如在簽立後一個月內註冊，優先權日期從簽立日起計算。
• 超過一個月後： 如在一個月後註冊，優先權日期從註冊日起計算。
• 無業權保證： 政府不保證業權的質素或有效性。

地役權及契約的註冊流程

1. 步驟一：簽立： 以適當的法律形式簽立創設地役權或契約的契據，並遵守《物業轉易及財產條例》（第219章）的要求。
2. 步驟二：加蓋印花： 在簽立後30天內將文書提交印花稅署（未加蓋印花的文書不能註冊）。
3. 步驟三：準備註冊摘要： 以訂明格式準備註冊摘要，概述文書內容及受影響的物業。
4. 步驟四：提交： 將已加蓋印花的文書及註冊摘要連同適用費用（視乎文件類型，由210港元至2,000港元不等）提交土地註冊處。
5. 步驟五：註冊： 土地註冊處更新土地登記冊，使該文書成為可供第三方查閱的公共記錄的一部分。

為何註冊至關重要（即使非強制性）

雖然在香港註冊並非法律強制要求，但不註冊地役權和契約會使您面臨重大風險：

• 喪失優先權： 未註冊的權益可能被其後註冊的權益所取代。
• 缺乏公眾知悉： 潛在買家在盡職審查時可能無法發現未註冊的權利。
• 執行問題： 未註冊的權益可能無法約束不知情的真誠買家。
• 證據問題： 未加蓋印花的文書不能在法庭上用作證據。
• 繼承不確定性： 未註冊的權利可能無法妥善地「隨土地轉移」給未來的業主。

業主的實務考慮

盡職審查清單

處理涉及地役權或契約的物業交易時，全面的盡職審查是必不可少的：

• 土地註冊處查冊： 進行徹底查冊，以識別所有已註冊的地役權和契約。
• 文件審閱： 審查政府租契條件、公契及所有相關文書。
• 實地核實： 視察物業，核實實際使用情況是否符合註冊權利（例如，可見的通行權、排水系統）。
• 合規檢查： 確保現有物業用途符合所有限制性契約和租契條件。
• 印花稅核實： 確認所有相關文書均已適當加蓋印花。

常見陷阱須避免

• 印花稅不足： 印花稅署可能質疑被低估的代價並施加罰款。
• 延遲註冊： 延遲超過一個月會影響優先權日期，可能讓介入的權益獲得優先。
• 與政府租契衝突： 私人地役權/契約不得與政府租契條件衝突。
• 默示與明示權利： 雖然一些地役權因默示或必需而產生，但明示授予能提供更大的確定性和可執行性。
• 多層建築物的複雜性： 發展項目中的公契創造了複雜的權利和責任網絡。

特殊情況：多層建築物

在香港普遍的多層發展項目中，公契帶來了獨特的印花稅和註冊考慮：

• 使用公用地方（走廊、樓梯、電梯、設施）的權利通常包含在發展商向首名買家作出的第一份轉讓契內。
• 這些權利通過一連串的轉讓契自動約束其後的買家。
• 在分期發展的項目中，次公契可能補充原始文件。
• 即使沒有明示規定，根據《建築物管理條例》，權利仍然具有強制執行力。

何時尋求專業意見

考慮到印花稅法及土地註冊要求的複雜性，在以下情況下強烈建議尋求專業意見：

• 創設影響貴重物業的新地役權或契約
• 不確定某文書是否構成「買賣轉易契」
• 複雜的代價結構可能受到印花稅署質疑
• 處理默示地役權或必需權利
• 修改或解除現有的地役權或契約
• 關於相互競爭權益之間優先次序的問題
• 涉及公契的多層建築物交易

在香港處理地役權和契約的印花稅及註冊要求，需要仔細關注細節並及時採取行動。隨著2024年的改革簡化了印花稅環境但保留了複雜的註冊規則，業主和專業人士必須了解當前要求。無論您是授予通行權、施加限制性契約，還是處理多層建築物的權利，適當的加蓋印花和註冊都能保護您的權益並確保其可執行性。如有疑問，請諮詢合資格的法律及稅務專業人士，以有效應對這些複雜領域。