折舊與維修成本如何影響您的香港物業稅單
📋 重點速覽
- 要點一： 物業稅稅率為淨應評稅值的15%（自2008/09年度起未變）
- 要點二： 所有出租物業均自動享有20%的法定免稅額，用於維修及支出
- 要點三： 實際的維修開支及折舊均不可扣減，20%免稅額已取代所有開支申索
- 要點四： 僅業主繳付的差餉及已證實無法追討的租金可在計算20%免稅額前扣除
- 要點五： 課稅年度為4月1日至3月31日，報稅表通常在5月初發出
你知道嗎？即使你花費10萬港元進行物業維修，你的香港物業稅稅單也不會因此減少一分一毫。與大多數稅制不同，香港的物業稅採用一套獨特的「劃一」計算方式，令不少物業投資者感到意外。無論你是經驗豐富的業主，還是剛進入香港租賃市場的新手，了解折舊和維修成本如何被處理，都能助你避免代價高昂的誤解，並作出更明智的稅務規劃決定。
香港物業稅：簡化稅制解說
香港的物業稅適用於所有源自境內土地及建築物的收入。此稅項受《稅務條例》規管，向出租物業以賺取租金收入的業主徵收。此制度特意簡化以減輕行政負擔，但這種簡便性亦帶有每位業主都必須了解的重要限制。
20%法定免稅額：你唯一的開支扣減
這項自動扣減涵蓋甚麼？
香港的物業稅制度會從你的應評稅租金值中自動扣減20%。這項法定免稅額旨在涵蓋與你出租物業相關的所有維修、保養及其他支出。關鍵在於，這項扣減是每年自動適用的，與你的實際開支無關。
理論上，這項免稅額涵蓋：
- 維修及保養工程
- 裝修及翻新成本
- 大廈管理費
- 物業保險費
- 收租費用及地產代理佣金
- 與物業擁有權相關的一般支出
關鍵限制：不允許額外扣減
許多業主正是在此處失算：在物業稅制度下，你不能就實際開支申請任何扣減。 20%的法定免稅額已完全取代所有開支申索，包括：
- 實際的維修及保養成本（即使它們超過你租金收入的20%）
- 裝修及翻新開支
- 大廈管理費
- 保險費
- 按揭利息支出
- 地租
- 物業、固定裝置或傢俬的折舊
逐步拆解：物業稅如何計算
了解計算方式對準確的稅務規劃至關重要。以下是稅務局使用的確切公式：
- 步驟一：計算應評稅值
應評稅值 = 全年租金收入 – 業主繳付的差餉 – 無法追討的租金
僅此兩項可在法定免稅額前扣除。 - 步驟二：應用20%法定免稅額
淨應評稅值 = 應評稅值 × 80%
此處應用於維修及支出的20%自動扣減。 - 步驟三：計算應繳物業稅
應繳物業稅 = 淨應評稅值 × 15%
15%的稅率自2008/09年度起一直未變。
實例演算：看看實際計算
假設一個物業的資料如下：
- 每月租金：25,000港元
- 全年租金收入：300,000港元
- 業主繳付的差餉：5,000港元
- 實際維修成本：75,000港元（不可扣減）
計算：
- 應評稅值 = 300,000港元 – 5,000港元 = 295,000港元
- 淨應評稅值 = 295,000港元 × 80% = 236,000港元
- 應繳物業稅 = 236,000港元 × 15% = 35,400港元
儘管實際維修開支高達75,000港元（佔租金收入的25%），你只能獲得標準的20%免稅額，該免稅額是基於295,000港元的應評稅值計算（提供59,000港元的免稅額）。
折舊：物業稅中的缺失環節
物業稅下沒有折舊免稅額
與利得稅（香港的公司所得稅）不同，物業稅不為以下項目提供折舊免稅額：
- 建築物或物業結構本身
- 固定裝置及裝修
- 連傢俬出租所提供的傢俬
- 設備或電器
政府的理據是，20%的法定免稅額已涵蓋一般的損耗，而這些損耗在其他稅制中通常會透過折舊來處理。
利得稅 vs 物業稅：關鍵區別
如果你透過法團持有物業作業務用途，你可以選擇按利得稅評稅。這是一個重大改變，因為利得稅允許：
| 項目 | 物業稅 | 利得稅 |
|---|---|---|
| 稅率 | 劃一15% | 法團：首200萬港元利潤8.25%，其後16.5% 非法團業務：首200萬港元利潤7.5%，其後15% |
| 開支扣減 | 僅20%法定免稅額 | 實際開支可扣減 |
| 按揭利息 | 不可扣減 | 可扣減（符合條件下） |
| 折舊 | 不允許 | 合資格資產可獲折舊免稅額 |
| 行政負擔 | 較低 | 較高 |
在香港經營行業、專業或業務的法團，可書面向稅務局申請豁免繳納物業稅，其租金收入將改按利得稅評稅。
何時物業稅會對你不利
當你的實際可扣減開支（假設它們可扣減）會超過你應評稅租金收入的20%時，物業稅可能會對你不利。這通常發生在以下情況：
- 進行大型翻新或裝修工程
- 因物業樓齡或狀況需要進行重大維修工程
- 需支付高昂管理費（常見於豪華住宅項目）
- 支付大額按揭利息
- 物業需要頻繁維修或營運成本高昂
替代方案：個人入息課稅選擇
認為物業稅制度不利的個人業主，可以選擇個人入息課稅。在此選項下：
- 租金收入會與其他收入（受僱、業務利潤等）合併計算
- 適用薪俸稅的累進稅率（2%至17%，上限為標準稅率）
- 可享個人免稅額及扣除項目
- 按揭利息或可扣減（每年上限100,000港元）
常見物業稅誤解逐一拆解
誤解一：「我可以扣減實際維修成本」
事實： 在物業稅下，你不能扣減實際維修成本。20%的法定免稅額會自動應用，並取代所有實際開支申索，無論你花費多少。
誤解二：「折舊會降低我的物業稅」
事實： 折舊並不適用於物業稅計算。只有在利得稅下，才可就合資格的商業建築物及資產申索折舊免稅額。
誤解三：「我可以扣減按揭利息」
事實： 按揭利息在物業稅下不可扣減。如果你選擇個人入息課稅（上限100,000港元），或物業由按利得稅評稅的法團持有，則或可扣減。
誤解四：「開支越高，稅款越低」
事實： 你的物業稅負債完全獨立於你在維修、保養或其他物業相關開支上的實際花費。只有法定的20%免稅額適用。
業主必須遵守的合規要點
當稅務局發出物業稅報稅表（表格BIR57）時，業主必須提交。報稅表要求申報：
- 已收或應收的租金總收入
- 業主繳付的差餉（如適用）
- 無法追討的租金詳情（如有）
你無需申報實際的維修成本、保養開支或其他支出，因為這些與物業稅計算無關。
✅ 重點總結
- 20%法定免稅額是自動且不可協商的——在物業稅下，你不能以實際開支取而代之。
- 實際的維修成本及折舊對你的物業稅負債毫無影響，無論開支多少。
- 僅有兩項可在20%免稅額前扣除：業主繳付的差餉及已證實無法追討的租金。
- 物業稅計算很簡單：（租金收入 – 差餉 – 壞帳）× 80% × 15%。
- 若開支高昂，可考慮替代方案：個人入息課稅（適用於個人）或利得稅（適用於法團）或能帶來更佳結果。
- 法團業主可申請豁免繳納物業稅，改按利得稅評稅。
- 即使實際開支在物業稅下不可扣減，仍需妥善保存紀錄七年。
- 謹慎規劃你的持有架構——個人持有與法團持有對你的稅務選項有顯著影響。
香港的物業稅制度提供了簡便性，但需要仔細理解其限制。雖然20%的法定免稅額令稅務計算變得直接，但對於維修成本或按揭開支高昂的業主可能不利。關鍵在於評估物業稅、個人入息課稅或利得稅評稅哪一種最適合你的具體情況。對於開支龐大或由法團持有的物業，探索標準物業稅以外的替代方案，或能帶來可觀的節省。請務必諮詢合資格的稅務專業人士，以確定最適合你情況的最佳方案。
📚 資料來源
本文內容已根據香港政府官方資料及權威參考來源核實：
- 香港稅務局 – 物業稅 – 官方物業稅資訊及計算方法
- 香港稅務局 – 利得稅 – 兩級制利得稅稅率及扣減
- 差餉物業估價署 – 物業差餉及估值
- 香港政府一站通 – 香港特區政府官方入門網站
- 立法會 – 稅務法例及修訂
最後更新：2024年12月 | 本文資訊僅供一般參考，如有具體問題請諮詢合資格稅務專業人士。