作為穿梭於香港與內地物業市場的投資者，您是否清楚兩地稅制差異可能為您節省數以萬計的稅款，或帶來意想不到的稅務負擔？香港以其簡單、低稅且不設資本增值稅的環境著稱，而中國內地的稅制則相對複雜，有效稅率亦較高。本文將為您深入剖析2024-2025年度兩地物業稅制的核心差異，助您作出精明的投資決策。

香港物業稅：簡單、清晰、可預測

香港的物業稅制度以其簡單透明而聞名。此稅項適用於所有在香港擁有土地或建築物的業主，不論其是否香港居民。稅制奉行地域來源原則，即只有源自香港物業的租金收入才需要課稅。

香港物業稅計算方式

計算公式直接了當，每位業主都應了解：

其中20%的法定免稅額是自動給予的，用於抵扣維修及其他支出，業主無需提供實際開支單據。經此計算後，物業稅的實際有效稅率約為總租金收入的12%。

中國內地租金收入稅：複雜且多層次

在中國內地，個人業主的租金收入被視為「個人所得稅」的一部分。該制度較為複雜，稅率和扣除額會根據租金金額及納稅人的稅務居民身份而有所不同。

內地租金收入稅計算方式

內地採用基於每月租金金額的分級扣除制度：

• 若每月租金收入 ≤ 人民幣4,000元： 先扣除人民幣800元，再按20%稅率計稅。
• 若每月租金收入 > 人民幣4,000元： 先扣除總收入的20%，再按20%稅率計稅。

對於外國投資者而言，還需額外繳納一層稅項：按年度租金收入計算的12%房產稅。這顯著增加了非居民的整體稅務負擔。

並排比較：香港 vs 中國內地

香港為物業投資者提供的獨特優勢

個人入息課稅：改變遊戲規則的稅務規劃工具

香港提供一個中國內地沒有的強大稅務優化工具：個人入息課稅。這允許納稅人：

• 合併所有收入來源（受僱、業務、物業）
• 以業務虧損抵銷物業租金收入
• 申領居所貸款利息扣除（每年上限100,000港元）
• 享受累進稅率及個人免稅額

2024年印花稅重大變革

香港在2024年2月對其印花稅制度作出了重大調整：

跨境投資：善用全面性避免雙重課稅協定

《香港與內地關於對所得避免雙重徵稅和防止偷漏稅的安排》為跨境物業投資者提供了關鍵的稅務優惠：

• 優惠預提稅率： 香港投資者在內地可獲比其他外國投資者更優惠的待遇。
• 與物業相關股份的資本收益： 出售主要資產（≥50%）為內地不動產的內地公司股份所獲收益，須在內地按10%預提稅率繳稅。
• 稅收抵免機制： 在內地繳納的5%優惠預提稅款可用以抵免香港的利得稅。

近期監管發展動向

兩地均推出了影響物業投資者的重要變革：

1. 香港全球最低稅（第二支柱）： 2025年1月1日起生效，對收入達7.5億歐元或以上的大型跨國企業集團實施15%最低有效稅率。
2. 外地收入豁免徵稅（FSIE）制度： 2024年1月擴大適用範圍，涵蓋股息、利息、處置收益及知識產權收入，並要求在香港具備經濟實質。
3. 家族投資控權工具（FIHV）制度： 為在香港進行實質活動且管理資產規模不少於2.4億港元的家族辦公室，提供合資格收入0%的稅率。

合規要求比較

選擇在香港還是中國內地進行物業投資，不僅僅是比較表面的稅率。香港制度的簡單性、較低的實際稅率以及沒有資本增值稅，對外國投資者和注重資本增值的投資者尤其吸引。然而，儘管內地稅制較為複雜，但其市場規模龐大，機會亦相對較多。關鍵在於透徹理解兩套制度，並妥善構建您的投資架構，以善用《香港與內地全面性避免雙重課稅協定》的優惠，同時滿足兩地對經濟實質的要求。