香港物業稅與中國內地租金收入稅的比較
📋 重點概覽
- 香港物業稅: 淨應評稅值按15%徵收(租金收入減去20%法定扣除額)
- 中國內地租金收入稅: 租金收入按20%劃一稅率徵收(根據每月金額提供扣除)
- 香港實際稅率: 扣除標準扣減後,租金總收入約12%
- 中國外國投資者稅項: 外國投資者須額外繳納12%城鎮土地使用稅
- 資本增值稅: 香港沒有;中國對物業銷售徵收資本增值稅
- 印花稅更新: 香港於2024年2月28日廢除買家印花稅(BSD)、額外印花稅(SSD)及新住宅印花稅(NRSD)
您是否在香港及中國內地市場進行物業投資?了解這兩個稅制之間的顯著差異,可能意味著節省數以千計的費用,或面臨意想不到的稅務負擔。香港提供簡單、低稅率的環境,且無資本增值稅,而中國內地則呈現更複雜的制度,實際稅率較高,特別是對外國投資者。本綜合指南詳細說明這些制度在2024-2025年度的比較。
香港物業稅:簡單而可預測
香港物業稅制度以簡單和透明見稱。該稅項適用於香港境內所有土地或樓宇的擁有人,不論他們是否香港居民。該制度以地域性為基礎——僅對來自香港物業的租金收入徵稅。
香港物業稅的計算方法
計算公式簡單直接,每位物業擁有人都應理解:
應繳物業稅 = 淨應評稅值 × 15%
20%法定扣除額會自動批予,用以涵蓋修葺及支出,即您無需追蹤實際開支。這使租金總收入的實際稅率約為12%。
中國內地租金收入稅:複雜而分層
中國內地將個人物業擁有人的租金收入列為個人所得稅(IIT)的一部分。該制度較為複雜,稅率及扣除額因租金金額及納稅人居民身份而異。
中國租金收入稅的計算方法
中國採用分級扣減制度,按每月租金金額而定:
- 若每月租金收入 ≤ 人民幣4,000元: 扣減人民幣800元,然後按20%稅率徵稅
- 若每月租金收入 > 人民幣4,000元: 扣減總收入的20%,然後按20%稅率徵稅
對外國投資者而言,還有額外一層:年租金收入按12%徵收城鎮土地使用稅。這大大增加了非居民的總稅務負擔。
並列比較:香港與中國內地
| 稅務方面 | 香港 | 中國內地 |
|---|---|---|
| 稅率 | 淨應評稅值按15%徵收 | 租金收入按20%劃一稅率徵收 |
| 法定扣除額 | 20%自動扣減 | 人民幣800元(若租金 ≤ 人民幣4,000元)或20%(若租金 > 人民幣4,000元) |
| 實際稅率 | 租金總收入約12% | 租金總收入16%(扣減20%後) |
| 額外物業稅 | 無 | 城鎮土地使用稅:租金收入按12%徵收(針對外國投資者) |
| 資本增值稅 | 無 | 適用於物業銷售 |
| 購買時的印花稅 | 累進稅率:100港元至4.25%(自2024年2月起) | 因地點及物業類型而異 |
| 課稅年度 | 4月1日至3月31日 | 1月1日至12月31日 |
| 公司租金收入 | 須繳納利得稅(8.25%/16.5%) | 須繳納企業所得稅(25%) |
香港物業投資者的獨特優勢
個人入息課稅:改變遊戲規則
香港提供中國內地沒有的強大稅務優化工具:個人入息課稅。這容許納稅人:
- 合併所有收入來源(僱傭、業務、物業)
- 以業務虧損抵銷物業租金收入
- 申索居所貸款利息扣除(每年最多100,000港元)
- 受惠於累進稅率及個人免稅額
2024年印花稅重大改變
香港於2024年2月對印花稅制度作出重大修訂:
- 額外印花稅(SSD): 已廢除
- 買家印花稅(BSD): 已廢除
- 新住宅印花稅(NRSD): 已廢除
現時只適用標準從價印花稅,按物業價值由100港元至4.25%的累進稅率徵收。
跨境投資:善用雙重課稅協定
香港與中國內地的雙重課稅協定(DTA)為跨境物業投資者提供關鍵優惠:
- 優惠預扣稅率: 香港投資者在中國獲得比其他外國投資者更佳待遇
- 物業相關股份的資本增值: 出售資產主要(≥50%)由中國不動產組成的內地公司股份所得收益,在中國按10%預扣稅徵稅
- 稅款抵免機制: 5%優惠中國預扣稅率可抵銷香港利得稅
近期監管發展
兩個司法管轄區均引入影響物業投資者的重大改變:
- 香港全球最低稅率(支柱二): 自2025年1月1日起生效,對年收入達7.5億歐元或以上的大型跨國企業集團引入15%最低實際稅率
- 外地收入豁免稅制(FSIE): 於2024年1月擴展至涵蓋股息、利息、處置收益及知識產權收入,要求在香港有經濟實質
- 家族投資控股工具(FIHV)制度: 對最低資產管理規模達2.4億港元及在香港有實質活動的家族辦公室的合資格收入提供0%稅率
合規要求比較
| 合規方面 | 香港 | 中國內地 |
|---|---|---|
| 申報頻率 | 每年(4月1日至3月31日) | 每月或按交易 |
| 物業稅報稅表到期日 | 課稅年度後5月第一個工作天 | 全年每月截止日期 |
| 記錄保存 | 7年 | 不同,一般5至10年 |
| 居民規則 | 僅地域性基礎 | 183天規則適用於全球徵稅 |
| 個人入息課稅 | 可供優化 | 不適用 |
✅ 重點總結
- 稅率優勢: 香港實際稅率(約12%)遠低於中國內地綜合稅率(外國投資者為16-28%)
- 簡單致勝: 香港提供更簡單、更可預測的制度,每年申報一次,而非中國複雜的每月合規要求
- 資本增值自由: 香港對物業銷售不徵收資本增值稅,對著重升值的投資者是一大優勢
- 友善外國投資者: 香港對居民及非居民一視同仁,而中國則對外國投資者額外徵收12%城鎮土地使用稅
- 雙重課稅協定優惠: 香港與中國的雙重課稅協定提供優惠待遇,令香港成為具吸引力的控股公司司法管轄區
- 印花稅簡化: 香港於2024年2月廢除買家印花稅、額外印花稅及新住宅印花稅,只保留累進從價印花稅
- 個人入息課稅威力: 只有香港提供個人入息課稅,可優化所有收入來源的稅務
- 實質很重要: 兩個司法管轄區現時均要求真實的業務運作及實質,以維持稅務優惠
在香港及中國內地之間選擇物業投資,不僅僅是比較標題稅率。香港的簡單性、較低實際稅率及無資本增值稅,對外國投資者及著重資本增值者特別具吸引力。然而,儘管稅務複雜程度較高,中國內地提供更大的市場機遇。關鍵是徹底了解兩個制度,並妥善安排投資以善用香港與中國的雙重課稅協定優惠,同時符合兩個司法管轄區的實質要求。