香港印花稅如何適用於透過代名人購入的物業
📋 重點概覽
- 實益擁有權規則: 香港的印花稅是由實益擁有權轉移所觸發,而非僅法定業權
- 簡化制度: 自2024年2月28日起,只適用從價印花稅(AVD)— 買家印花稅及額外印花稅已被廢除
- 現行AVD稅率: 累進稅率由HK$100(物業價值不超過HK$300萬)至4.25%(物業價值超過HK$2,170萬)
- 信託文書: 信託安排的聲明被視為轉讓契約並須繳納印花稅
- 反避稅: 儘管印花稅已簡化,針對代名人安排的反避稅條文仍然全面生效
您是否曾經想過可以透過代名人購買香港物業來避免印花稅?再想清楚。香港的印花稅制度運作於一個基本原則:重點不在於誰持有法定業權,而在於誰真正從物業中受益。無論您是考慮代名人安排的投資者,還是為客戶提供建議的專業人士,了解印花稅如何適用於這些結構在當今簡化但仍然複雜的物業稅務環境中至關重要。
了解香港的代名人物業安排
在香港活躍的物業市場中,代名人安排有時會因各種原因而出現—從私隱考慮到遺產規劃。從本質上講,代名人安排涉及一方(代名人)持有物業的法定業權,而另一方(實益擁有人)享有真正的擁有權—控制權、收入和最終的處置權。
法定擁有人與實益擁有人的區別
了解這種區別至關重要:
- 法定擁有人(代名人): 名字出現在業權文件上並持有法定業權的人
- 實益擁有人: 控制物業、從中獲得收入並就其使用和處置作出決定的人
- 印花稅觸發因素: 根據香港《印花稅條例》,印花稅由實益擁有權的轉移所觸發,不論法定業權如何架構
香港現行印花稅框架(2024-2025)
2024年2月以來的主要變化
香港的印花稅制度已經過大幅簡化:
- 2024年2月28日: 政府廢除所有需求管理措施,包括買家印花稅(BSD)和額外印花稅(SSD)
- 現行框架: 目前只有從價印花稅(AVD)適用於住宅物業交易
- 簡化制度: 這代表回歸更簡單的印花稅制度,著重於物業價值而非買家特徵
現行從價印花稅(AVD)稅率
截至2024-2025年度,物業轉讓的AVD按物業價值的累進稅率徵收:
| 物業價值 | 印花稅率 |
|---|---|
| 不超過HK$3,000,000 | HK$100 |
| HK$3,000,001 – HK$3,528,240 | HK$100 + 超出部分的10% |
| HK$3,528,241 – HK$4,500,000 | 1.5% |
| HK$4,500,001 – HK$4,935,480 | 1.5%至2.25% |
| HK$4,935,481 – HK$6,000,000 | 2.25% |
| HK$6,000,001 – HK$6,642,860 | 2.25%至3% |
| HK$6,642,861 – HK$9,000,000 | 3% |
| HK$9,000,001 – HK$10,080,000 | 3%至3.75% |
| HK$10,080,001 – HK$20,000,000 | 3.75% |
| HK$20,000,001 – HK$21,739,120 | 3.75%至4.25% |
| 超過HK$21,739,120 | 4.25% |
注意:AVD按購買價或轉讓時物業的市值兩者中較高者計算。
印花稅如何適用於代名人安排
信託聲明及印花稅責任
當實益擁有人簽立信託聲明以支持代名人,建立代名人為實益擁有人持有物業的信託關係時,須就該文書繳納印花稅,猶如已進行轉讓一樣。
《印花稅條例》特別針對信託安排:
- 當實益擁有權透過信託文書轉移時,須繳納的稅項猶如進行絕對轉讓一樣
- 稅務局審查交易的實質,而非僅其法律形式
- 代名人安排的初始建立及任何其後的實益權益轉移均可能觸發印花稅
由買方提名:特別規則
常見的情況涉及買賣協議下的買方在完成前提名另一人接受轉讓。印花稅待遇有特定規則:
| 期間 | 處理方式 |
|---|---|
| 2013年2月23日前 | 提名近親可獲豁免AVD |
| 2013年2月23日後 | 規則收緊並增加額外要求 |
| 現行規則 | 獲准提名的人士包括兄弟姊妹,但被提名人必須:(1)代表自己行事,及(2)不在香港擁有任何其他住宅物業 |
提名豁免的要求
要符合提名的優惠印花稅待遇,必須符合以下條件:
- 近親關係: 被提名人必須是近親(父母、配偶、子女、兄弟姊妹)
- 代表自己行事: 被提名人必須代表自己行事(即將成為實益擁有人)
- 沒有其他物業: 被提名人在提名時不得在香港擁有任何其他住宅物業
- 否則: 提名文書須繳納額外AVD
反避稅條文仍然生效
儘管BSD和SSD已被廢除,香港《印花稅條例》仍保留穩健的反避稅條文,旨在防止透過代名人安排規避印花稅:
- 實質重於形式: 稅務局審查交易的真實性質,超越法律文件以識別實際的實益擁有人
- 推定信託: 當存在未完成的買賣合約時,賣方在法律上被視為為買方持有物業的信託人,觸發印花稅責任
- 信託文書: 任何建立物業信託關係的文書均被視為轉讓以作印花稅用途
- 一連串交易: 多項相關交易可能被綜合考慮以確定真正的實益擁有權轉移
物業交易的實際影響
代名人安排何時觸發印花稅
| 交易類型 | 印花稅待遇 |
|---|---|
| 以代名人名義初次購入 | 按購買價繳納AVD(如申請相關豁免則基於實益擁有人的情況) |
| 購入後建立的信託聲明 | 被視為轉讓;按聲明時的市值繳納AVD |
| 實益權益轉移 | 按代價或市值(以較高者為準)繳納AVD |
| 提名近親(符合條件) | 如符合法定要求可獲豁免額外AVD |
| 不符合法定條件的提名 | 提名須繳納額外AVD |
各方的主要考慮因素
在考慮或進入代名人物業安排時,各方應注意:
- 雙重徵稅風險: 不當的結構可能導致在初次收購及建立代名人關係時均須繳納印花稅
- 聲明要求: 申請豁免的買方必須聲明他們「代表自己」行事—虛假聲明會帶來嚴重後果
- 文件證據: 稅務局可能要求提供全面的文件證明關係的性質及實益擁有權
- 時間考慮: 代名人安排何時建立很重要—完成前的提名與收購後的信託有不同的處理方式
- 市值評估: 當代價屬象徵性或不清楚時,稅務局會根據市值評估印花稅
特殊情況和豁免
裸信託及代名持股
在某些公司架構中,股份可能透過代名人安排持有。對於香港公司的股份轉讓:
- 印花稅目前為轉讓金額的0.20%(自2023年11月1日起生效)
- 稅項由買賣雙方平均分擔(各0.10%)
- 《印花稅條例》第27(5)條規定,以象徵式代價作出的轉讓如沒有實益權益轉移則毋須繳納從價印花稅
- 此豁免適用於股份轉讓但實益擁有權維持不變的情況(例如同一實益擁有權內的重組)
集團內部轉讓(第45條寬免)
《印花稅條例》第45條就關聯法人團體之間的香港不動產轉讓提供寬免。兩間公司屬「關聯」如:
- 其中一間是另一間已發行股本最少90%的實益擁有人;或
- 第三間公司是兩者已發行股本最少90%的實益擁有人
合規及執行
加蓋印花責任及時限
所有須繳納印花稅的文書必須在訂明的時限內加蓋印花:
- 在香港簽立的文書: 簽立後30天內
- 在香港境外簽立的文書: 首次在香港收到後30天內
- 逾期加蓋印花的罰則: 逾期加蓋印花須繳納罰款,按應繳稅項金額及延遲時間計算
不合規的後果
未能妥善遵守印花稅責任可導致:
- 罰款: 逾期加蓋印花或加蓋印花不足的重大罰款
- 不可執行: 未加蓋印花的文書不可在香港法院作為證據
- 刑事檢控: 嚴重個案可能導致根據《印花稅條例》提出刑事指控
- 重新評估: 如發現代名人安排被虛報,稅務局可重新評估印花稅責任
✅ 重點總結
- 實益擁有權控制香港的印花稅責任—當實益擁有權轉移時,代名人安排不能避免印花稅
- 現行制度(2024-2025)只著重於AVD,BSD和SSD已於2024年2月28日廢除,但反避稅條文仍然全面生效
- AVD稅率由HK$100至4.25%不等,基於累進物業價值級別
- 信託聲明文書被視為轉讓,觸發印花稅責任猶如物業已被出售
- 提名近親可能符合豁免資格,但只有在符合嚴格法定要求時(被提名人代表自己行事且在香港不擁有其他住宅物業)
- 第45條集團內部寬免可供使用,適用於最少90%共同實益擁有權的關聯法人團體之間的轉讓,但須符合兩年持有要求
- 妥善的文件及適時加蓋印花至關重要—文書必須在30天內加蓋印花以避免罰款
- 強烈建議在進入代名人安排前徵詢專業意見,考慮到香港印花稅制度及反避稅條文的複雜性
處理香港代名人安排的印花稅規則需要仔細考慮當前簡化的稅率及持久的反避稅原則。雖然BSD和SSD的廢除簡化了整體環境,但基本規則仍然不變:印花稅跟隨實益擁有權。無論您正在架構物業收購或為客戶提供建議,務必優先考慮實質而非形式,並尋求專業指導以確保符合香港不斷演變的印花稅制度。
📚 來源及參考資料
本文已根據香港政府官方來源及權威參考資料進行事實核查:
- 稅務局(IRD)—官方稅率、免稅額及規例
- 差餉物業估價署(RVD)—物業差餉及估價
- GovHK—香港政府官方入門網站
- 立法會—稅務法例及修訂
- 稅務局印花稅指南—官方印花稅規例及稅率
- 稅務局新聞稿—廢除BSD/SSD—印花稅變更的官方公告
- 政府公告—官方廢除需求管理措施
最後核實:2024年12月 | 資料只供一般指引用途。請就具體建議諮詢合資格稅務專業人士。