您正考慮在香港與家人或業務夥伴共同購買物業嗎?聯權共有的結構方式可為您節省數以千計的印花稅,並提供重要的遺產規劃優惠。隨著近期稅務改革簡化香港物業市場,了解聯權共有如何影響您的印花稅責任從未如此重要—或潛在地更加有利。

了解香港聯權共有物業架構

當多方在香港購置不動產時,所選擇的共有法律架構對印花稅責任、繼承規劃及未來轉讓有重大影響。香港法律承認兩種主要的聯權共有物業形式:聯權共有(joint tenancy)及分權共有(tenancy-in-common)。每種架構均有不同法律特性,影響共有人的權利及收購、轉讓及繼承的稅務後果。

聯權共有:較簡單的途徑

在聯權共有下,所有共有人被視為一個單一實體共同持有整項物業。聯權共有的界定特徵是生存者取得權(right of survivorship),即當一名聯權共有人去世時,其權益會依法自動轉歸尚存的聯權共有人。此自動轉讓無需遺囑認證或正式法律文件,只需向土地註冊處登記死亡證明書。

• 僅限平等份額: 所有聯權共有人必須持有物業的平等份額
• 自動生存者取得權: 生存者取得權於死亡時自動適用
• 無需正式轉讓: 聯權共有人去世時無需轉讓文書
• 靈活轉換: 任何聯權共有人可單方面分割聯權共有以建立分權共有
• 印花稅優勢: 死亡時轉讓通常避免印花稅責任

分權共有:靈活擁有權

分權共有容許每名共有人持有物業的獨立、分開份額。這些份額可以相等或不相等,通常反映對購買價格的不同貢獻或雙方之間的特定安排。與聯權共有不同,分權共有沒有生存者取得權。

• 界定百分比份額: 每名共有人持有特定百分比(例如50%、30%、70%)
• 靈活安排: 份額可根據協議相等或不相等
• 獨立控制: 每名共有人可獨立出售、轉讓或抵押其份額
• 遺囑繼承: 共有人去世後,其份額根據遺囑或無遺囑繼承規則轉移
• 適用印花稅: 已故者份額的轉讓需要正式文件並須繳納印花稅

比較:聯權共有與分權共有

香港現行印花稅框架(2024-2025)

香港的住宅物業印花稅制度在2024年經歷了重大自由化,廢除了主要的需求管理措施。了解當前簡化的框架對於有效構建聯權共有安排至關重要。

從價印花稅(AVD) – 現行稅率

從價印花稅是適用於香港物業交易的主要印花稅形式。自2024年2月起,AVD稅率根據物業價值採用累進稅率:

主要印花稅改革:已廢除的措施

香港已大幅簡化其物業稅制,廢除了主要的需求管理措施:

• 買家印花稅(BSD): 以前對非香港永久性居民購置住宅物業徵收15%。已於2024年2月28日廢除,適用於該日期或之後簽立的所有交易。
• 額外印花稅(SSD): 以前適用於住宅物業的短期轉售。已於2024年2月28日廢除,適用於該日期或之後簽立的所有交易。
• 新住宅印花稅(NRSD): 亦於2024年2月28日起廢除。

聯權共有誰繳付印花稅?

根據香港法律,買方及賣方均須就物業轉讓繳付印花稅,並負連帶責任。然而,市場慣例規定買方通常承擔全部印花稅負擔。在聯權共有安排中,除非另有協議,所有共同購買人按比例分擔此責任。

增加或移除共有人的印花稅影響

影響聯權共有的最常見情況之一是在物業業權中增加或移除共有人姓名。這些交易被視為印花稅用途的轉讓,並觸發特定稅務後果。

在物業業權中增加姓名

當業主在物業業權中增加另一人的姓名時,這構成擁有權的部分轉讓。印花稅根據轉讓份額的市值計算,而非原購買價格。

例子: 一名物業業主持有一個價值HK$800萬的單位,希望增加其配偶為50%共有人。印花稅將按HK$400萬(HK$800萬的50%)計算,適用的AVD稅率為2.25% = HK$90,000。

從物業業權中移除姓名

從聯權共有中移除姓名涉及將該人的份額轉讓給其餘擁有人。這可能是遺產規劃或恢復未來購置物業的「首次置業者」身份的策略性舉措。

轉讓方(其姓名被移除)就其轉讓份額的價值繳付印花稅。如雙方為近親,可能適用豁免以避免較高稅率。

近親豁免:印花稅效率的關鍵

香港的印花稅制度為近親之間的轉讓提供重大豁免,令家庭物業安排更具稅務效益。即使在廢除BSD及SSD後,這些豁免仍然有價值。

誰符合近親資格?

就印花稅而言,近親包括:

• 配偶(包括根據香港法律承認的婚姻)
• 父母(包括養父母及繼父母)
• 子女(包括養子女及繼子女)
• 兄弟姊妹(包括同父異母、同母異父及繼兄弟姊妹)

近親豁免如何運作

近親之間的住宅物業轉讓符合較高AVD稅率的豁免資格,條件是:

• 雙方為上述界定的近親
• 各方均代表自己行事(即作為實益擁有人)
• 無論雙方是否為香港永久性居民,豁免均適用
• 無論雙方是否擁有其他住宅物業,豁免均適用

實際印花稅情境:真實案例

了解印花稅在真實情況下如何適用,有助說明不同聯權共有架構及交易的稅務後果。

情境1:兩名香港永久性居民聯合購買

事實: 兩名香港永久性居民,非近親,聯合購買一項價值HK$1,200萬的住宅物業,以分權共有方式各持50%份額。

印花稅分析: AVD按3.75%徵收(物業價值HK$10,080,001 – HK$20,000,000)。總印花稅:HK$12,000,000 × 3.75% = HK$450,000。雙方須就全額負連帶責任,通常由買方分攤。

情境2:將配偶加入現有物業

事實: 一名香港永久性居民擁有一項現時價值HK$1,000萬的物業。他們希望將其配偶(亦為香港永久性居民)加入為50%聯權共有人。

印花稅分析: 這構成50%擁有權的轉讓 = HK$500萬。作為近親(配偶),可獲較高稅率豁免。AVD按2.25%就轉讓的HK$500萬徵收。應繳印花稅:HK$5,000,000 × 2.25% = HK$112,500。

情境3:聯權共有人與分權共有人死亡

聯權共有: 一對已婚夫婦以聯權共有方式擁有物業。一名配偶去世,物業通過生存者取得權自動轉移給尚存配偶。無需繳付印花稅 – 轉讓依法自動進行,無需簽立須課稅文書。

分權共有: 兩名兄弟姊妹以分權共有方式各持50%份額擁有物業。一名兄弟姊妹去世,在遺囑中將其份額留給其子女。已故者的50%份額必須透過同意書或轉讓書正式轉讓。近親豁免適用以避免較高稅率,但標準AVD根據50%份額價值徵收。

印花稅效率的策略考慮因素

適當構建聯權共有安排可帶來大量印花稅節省及未來交易的更大靈活性。以下是關鍵策略考慮因素:

選擇正確的擁有權架構

聯權共有較可取的情況:

• 擁有人希望自動繼承而無需遺囑認證
• 避免死亡轉讓的印花稅是優先事項
• 擁有人為配偶或有平等貢獻
• 重視簡單性及行政效率
• 遺產規劃簡單明確

分權共有較可取的情況:

• 擁有人有不平等貢獻或投資份額
• 對份額處置的個人控制很重要
• 擁有人希望將其份額留給特定受益人
• 業務夥伴或非家庭成員為共有人
• 複雜遺產規劃需要靈活性

關鍵合規要求

1. 切勿低估轉讓價值: 稅務局根據市值評估印花稅,無論列明代價為何,並會對低估價值施加罰款。
2. 在30天內繳付: 印花稅必須在簽立協議或轉讓文書後30天內繳付,以避免罰款。
3. 適當記錄: 準確記錄擁有權份額、實益擁有權、近親關係及香港永久性居民身份對申索豁免至關重要。
4. 考慮按揭影響: 增加或移除姓名可能觸發按揭審查或提前還款條款。進行前請諮詢貸款人。
5. 當心贈與契風險: 雖然須繳付與銷售相同的印花稅,但贈與會產生5年破產保護期,可能影響未來可售性。

何時尋求專業意見

鑑於印花稅規則的複雜性及所涉重大財務風險,強烈建議尋求專業意見:

• 律師: 法律架構及文件
• 稅務顧問: 印花稅計算及優化
• 測量師: 物業估值
• 財務顧問: 整體財富及遺產規劃

香港簡化的印花稅制度,結合策略性聯權共有架構,為具稅務效益的物業擁有權提供重大機會。無論您正規劃家庭置業、重組現有持有物業,還是考慮遺產規劃影響,了解聯權共有如何影響印花稅至關重要。隨著BSD及SSD廢除以及近親豁免可用,現在是審視您的物業擁有權架構以獲得最大效率及靈活性的絕佳時機。