香港新發展物業的差餉估價方法
📋 重點速覽
- 要點一： 差餉是根據物業的「應課差餉租值」計算，2024-25年度徵收率為5%。
- 要點二： 新落成物業在獲發「入伙紙」後，便會被差餉物業估價署評估並納入差餉徵收範圍。
- 要點三： 應課差餉租值是按物業在每年10月1日的估計市值租金釐定，並非實際租金。
- 要點四： 業主如對評估有異議，可在估價冊公布後28天內提出反對。
- 要點五： 1997年後批出的土地契約，業主除差餉外，還需繳納相當於應課差餉租值3%的地租。
你是否曾疑惑，為何在香港購買的全新單位，在尚未入住前便已收到差餉單？發展商又是如何計算這些成本並反映在樓價中？無論你是發展商、投資者還是準買家，了解香港的物業差餉評稅機制都至關重要。這份全面指南將為你解構差餉物業估價署如何評估新落成物業的差餉，助你準確預算開支，作出精明的物業決策。
認識香港的物業差餉制度
物業差餉是香港政府向境內所有物業徵收的一種稅項。與薪俸稅或利得稅不同，差餉是基於物業的估計租金價值計算，而非業主或租客的實際收入。整個制度由《差餉條例》（第116章）規管，為評估及徵收差餉提供了法律框架。
差餉物業估價署的角色
差餉物業估價署是負責以下工作的政府部門：
- 評估全港所有物業的應課差餉租值
- 編製及更新每年的估價冊
- 進行年度重估，以反映市場變化
- 處理對估價的反對及上訴
- 向公眾提供租金及物業價值資訊
💡 專業貼士： 差餉物業估價署網站（www.rvd.gov.hk）提供免費網上工具，讓你查閱應課差餉租值及估算差餉金額。在作出物業購買決定前，務必核實此資訊。
甚麼是「應課差餉租值」？
應課差餉租值是香港差餉制度的基石。它被定義為物業在公開市場的估計年租值，並假設物業是空置並可立即出租。關鍵在於，這並非你實際支付或收取的租金，而是差餉物業估價署對該物業在租賃市場上合理租值的專業估算。
應課差餉租值的評估原則
- 市場為本： 基於公開市場租金價值，而非實際支付租金
- 年度基準： 代表物業一整年的潛在租金收入
- 空置交吉： 假設物業可立即入住
- 參考日期： 以每年10月1日作為估價的參考點
- 專業判斷： 估價署人員會參考可比較的市場成交及進行市場分析
⚠️ 重要提示： 對於新發展項目，差餉物業估價署通常在正式評估前提供臨時應課差餉租值。一旦從已落成的物業獲得實際租金數據，這些估值可能會調整。
新發展項目的估價時間表
了解時間表對發展商和買家預測差餉責任何時開始至關重要。以下是年度週期的運作方式：
| 日期/事件 | 重要性 | 所需行動 |
|---|---|---|
| 2024年10月1日 | 2025-26年度差餉年度的估價參考日期 | 估價署評估租賃市場狀況及可比較租金 |
| 2025年1月至3月 | 編製估價冊 | 於10月1日前落成的新發展項目會被加入估價冊 |
| 2025年4月1日 | 生效日期 – 新差餉年度開始 | 更新後的估價生效；開始須繳納差餉 |
| 2025年4月至5月 | 公布估價冊 | 物業業主收到通知書；28天反對期開始 |
| 年中新增項目 | 適用於10月1日後才可供佔用的物業 | 加入補充估價冊，並按比例計算差餉 |
新物業何時會被評估差餉？
對於新發展項目，差餉物業估價署會在物業可供佔用時進行評估。這通常意味著：
- 已獲發入伙紙： 屋宇署已發出「入伙紙」或「滿意紙」
- 實質上已完工： 建築物已實質上完工並可供入住
- 公用設施已接駁： 主要公用設施（水、電）已接駁並可運作
- 通道可用： 物業可到達並可供使用
六步評估流程
| 步驟 | 流程 | 主要活動 |
|---|---|---|
| 第一步 | 物業視察 | 估價署人員進行實地視察，核實面積、間隔、設施及狀況 |
| 第二步 | 市場分析 | 估價員分析區內可比較的租務成交 |
| 第三步 | 確定估值 | 根據可比較證據及專業判斷，估價署確定估計年租值 |
| 第四步 | 加入估價冊 | 新物業被加入年度估價冊或補充估價冊 |
| 第五步 | 通知 | 通知物業業主及佔用人有關應課差餉租值的評估 |
| 第六步 | 差餉責任開始 | 由生效日期起，須按季繳納差餉 |
決定應課差餉租值的因素
差餉物業估價署在評估新發展項目的應課差餉租值時會考慮多項因素。了解這些因素有助你預測差餉責任：
| 因素 | 影響程度 | 主要考慮事項 |
|---|---|---|
| 地點 | 高影響 | 交通、設施、學校、工作地點的距離；地區聲譽 |
| 面積 | 直接相關 | 建築樓面面積、實用面積、間隔實用率 |
| 樓齡及狀況 | 中度影響 | 新發展項目通常享有溢價；隨時間折舊 |
| 設施 | 中度至高 | 會所、泳池、健身室、保安、停車場、禮賓服務 |
| 景觀及座向 | 中度影響 | 海景、山景、樓層、日照 |
| 可比較租金 | 主要基準 | 附近類似物業近期的租務成交 |
| 市場狀況 | 可變影響 | 截至10月1日參考日期的整體租務市場趨勢 |
實例計算：你的差餉如何計算
例一：半山區新落成豪宅單位
物業詳情：
- 地點：港島半山區
- 面積：800平方呎，兩房單位
- 項目落成：2024年9月
- 可比較月租：HK$45,000
| 計算步驟 | 公式 | 結果 |
|---|---|---|
| 年租值 | HK$45,000 × 12個月 | HK$540,000 |
| 應課差餉租值（估價署評估） | 基於市場可比較數據 | HK$540,000 |
| 每年差餉 | HK$540,000 × 5% | HK$27,000 |
| 每季差餉 | HK$27,000 ÷ 4季 | HK$6,750 |
| 地租（1997年後契約） | HK$540,000 × 3% | 每年HK$16,200 |
| 每季總付款 | HK$6,750 + HK$4,050 | HK$10,800 |
例二：中環新商廈商業單位
物業詳情：
- 地點：中環區，甲級寫字樓
- 面積：3,000平方呎辦公室單位
- 項目落成：2024年11月
- 可比較月租：HK$180,000
| 計算 | 結果 | 備註 |
|---|---|---|
| 年租值 | HK$2,160,000 | HK$180,000 × 12個月 |
| 應課差餉租值 | HK$2,160,000 | 估價署的專業評估 |
| 每年差餉 | HK$108,000 | HK$2,160,000 × 5% |
| 每季付款 | HK$27,000 | HK$108,000 ÷ 4季 |
⚠️ 重要提示： 由於此商業物業在2024年10月1日後才落成，它會被加入補充估價冊。差餉會由它成為應課差餉物業的日期起（通常在獲發入伙紙後，例如2024年12月或2025年1月）按比例計算。
發展商與買家的責任
發展商對新發展項目的責任
發展商可能須由佔用日期或物業可作有益佔用的日期（以較早者為準）起承擔差餉責任。主要責任包括：
- 初步評估： 發展商必須協助估價署視察及提供所需資料
- 未售出單位： 發展商仍需為已落成項目中未售出的單位繳付差餉
- 示範單位： 用於推廣的示範單位亦可能被評估差餉
- 公用地方： 公用設施通常會作為個別單位的一部分或分開評稅
- 分期發展項目： 每一期在可供佔用時會分開評估
買家盡職審查清單
準買家應在購買前查核應課差餉租值，以了解其持續的財務負擔。以下是你的必備清單：
- 索取應課差餉租值： 向發展商或代理查詢目前的應課差餉租值
- 查閱估價署記錄： 瀏覽估價署網站或親臨辦事處核實評估
- 計算持續開支： 將差餉（及如適用的地租）納入負擔能力計算
- 審閱臨時估價： 對於新發展項目，估價署可能提供臨時估價
- 了解付款時間表： 差餉須按季預繳
- 查詢寬免計劃： 核實是否符合任何政府差餉寬免或優惠的資格
- 考慮未來增幅： 謹記應課差餉租值每年都會更新
💡 專業貼士： 務必將物業差餉納入你的總持有成本計算。以一個價值500萬港元、應課差餉租值為20萬港元的物業為例，單是差餉每年便需1萬港元（若為1997年後契約，另加6,000港元地租）。
年度重估：有何預期
差餉物業估價署會進行年度重估，以確保應課差餉租值反映當前市場狀況。這個過程對新發展項目尤其重要，因為租賃市場動態變化迅速。
重估如何影響新發展項目
- 第一年： 根據參考日期的可比較租金進行初步評估
- 隨後年度： 每年更新估值以反映市場變動
- 市場上升： 若租賃市場轉強，應課差餉租值可能上調
- 市場下跌： 若租賃市場轉弱，估值可能下調
- 比較分析： 估價署監察新發展項目的實際租金成交，以完善評估
⚠️ 重要提示： 即使是新落成的物業，若市場狀況有變，或實際租金證據顯示初步評估需要修訂，應課差餉租值亦可能在翌年的重估中調整。
反對及上訴程序：你的權利
不同意估價署評估的物業業主，有權在估價冊公布後28天內提出反對。這是許多業主忽略的一項重要權利。
有效的反對理由
- 應課差餉租值與類似物業相比過高
- 物業描述（面積、地點、設施）有事實錯誤
- 使用了不正確的可比較租金證據
- 市場狀況未被適當反映
- 影響租金價值的特殊情況未被考慮
- 有在評估時未獲得的可比較租金新證據
四步反對程序
- 提交書面反對： 在28天內使用指定表格（表格R20A）向估價署提交正式反對。附上支持證據，例如可比較的租務成交。
- 估價署審核： 估價署審核反對，並可能要求補充資料或安排會議討論評估。
- 估價署決定： 估價署