你知道嗎？香港近四成的稅收來自物業相關稅項。如果你在香港擁有物業並收取租金，準確申報及計算你的稅務責任至關重要。無論你是出租住宅單位、商業空間，甚至是一個車位，稅務局都要求你如實申報所有物業收入。這份全面指南將帶你了解一切，從何謂應課稅收入，到如何善用扣減項目及避免常見錯誤。

何謂應課稅的租金收入？

稅務局對「應課稅租金收入」的定義相當廣泛。這不僅僅是你每月收到的租金支票——幾乎所有你因出租物業而從租客處獲得的款項，都屬於應課稅範圍。這種全面的定義確保你準確申報全部收入，避免潛在的罰則。

應包括在應課稅收入內的款項

• 每月固定租金 – 租約中列明的核心定期收入。
• 頂手費或「鞋金」 – 在租約開始時收取的一次性款項。
• 租約變動補償 – 因允許租客分租或改變物業用途而獲得的補償。
• 管理費分攤 – 如果作為租金結構的一部分支付給你。
• 短期租賃收入 – 來自Airbnb等平台的收入（常被忽略，但完全應課稅）。

不應包括在應課稅收入內的款項

• 租客直接支付予管理公司的管理費。
• 租客直接與服務供應商結算的水電煤賬單。
• 按金（除非被沒收並由你保留）。

物業稅如何計算（2024-25年度稅率）

香港的物業稅是按物業的淨應評稅值以單一稅率15%計算。計算遵循特定公式，在應用稅率前允許某些扣減。

標準計算公式

以下是稅務局採用的官方公式：

公式中的80%乘數，代表用於維修及支出的20%法定免稅額。除非你選擇申索實際開支，否則此免稅額會自動應用。

實際計算例子

可扣減開支：你可以申索哪些項目？

了解哪些開支可以扣減，能顯著降低你的稅務負擔。稅務局允許扣減「完全及純粹」為產生租金收入而招致的開支。

常見的可扣減項目

• 差餉 – 由你作為業主支付的物業差餉。
• 地租 – 每年繳付的政府地租。
• 樓宇保險 – 火險及其他必要保險的保費。
• 維修及保養 – 為維持物業狀況而進行的例行維修。
• 管理費/代理佣金 – 專業物業管理費用。
• 按揭貸款利息 – 為購置出租物業而借貸所產生的利息（設有上限）。

收益性開支 vs. 資本性開支：關鍵區別

逐步申報流程

正確申報租金收入涉及特定的表格和期限。以下是你每年申報流程的完整指南：

1. 第一步：接收報稅表 – 個別人士報稅表（BIR60）通常於每年5月初發出。
2. 第二步：填寫IR612表格 – 專用的物業稅報稅表，需要詳細的租金收入及開支資料。
3. 第三步：選擇遞交方式 – 透過「稅務易」（eTAX）電子報稅，或傳統的紙本遞交。
4. 第四步：於限期前遞交 – 通常須在報稅表發出後1個月內遞交（約6月初）。
5. 第五步：繳交暫繳稅 – 根據上一年度的評稅計算，分兩期繳交。

特殊物業擁有情況

不同的擁有權結構需要特定的申報方式。以下是如何處理常見的特殊情況：

聯權或分權擁有的物業

對於聯權或分權擁有的物業，收入和開支必須按業權份額比例分攤：

繼承物業

來自繼承物業的租金收入，與其他租金收入一樣需要課稅。繼承行為本身無需課稅（香港沒有遺產稅），但持續的租金收入必須由成為合法業主的受益人申報。

海外物業

香港採用地域來源徵稅原則——只有源自香港的收入才需要課稅。來自香港境外物業的租金收入，一般無需繳納香港物業稅，除非該收入與香港的業務運作有關。

常見錯誤及如何避免

即使是有經驗的業主，也可能在申報租金收入時犯錯。以下是最常見的陷阱及避免方法：

• 遺漏短期租賃收入 – Airbnb及類似平台的收入必須申報。
• 錯誤區分資本性與收益性開支 – 大型改善工程不屬於可扣減的維修。
• 紀錄保存不善 – 缺乏申索開支的證明文件。
• 忘記空置期 – 記錄物業何時空置有助合理解釋收入數字。
• 錯過申報期限 – 逾期遞交可能導致罰款及附加費。

建立穩健的稅務管理系統

精明的業主會考慮長遠的合規安排。以下是如何建立一個讓稅務申報年復一年變得更容易的系統：

妥善管理你的租金收入稅務責任，其實可以很簡單。只要了解何謂應課稅收入、掌握計算公式、保持有條理的紀錄，並避免常見錯誤，你就能在確保合規的同時，優化你的稅務狀況。請記住，雖然本指南提供了全面的資訊，但每個物業情況都是獨特的。建議你根據自己的具體情況，諮詢合資格的香港稅務專業人士，以獲取個人化的建議。