作為香港的物業投資者或業主，您是否清楚知道您的租金收入中，有多少部分需要繳交物業稅？計算「應評稅淨值」（Net Assessable Value, NAV）是釐定稅務責任的關鍵第一步。這並非簡單的總租金收入，而是根據《稅務條例》經過特定扣減後的應課稅金額。掌握正確的計算方法，不僅能確保合規，更能有效管理您的稅務支出。本文將為您詳細拆解2024-25年度香港物業稅的NAV計算公式、常見誤區及申報要點。

甚麼是應評稅淨值（NAV）？

應評稅淨值（NAV）是計算香港物業稅的基礎。根據《稅務條例》，它代表從物業所得的應課稅租金收入。簡單來說，NAV是總租金收入減去法例允許的扣減項目後的淨值。香港的物業稅稅率為固定的15%，直接應用於NAV之上。因此，準確計算NAV對預測及履行您的稅務責任至關重要。

計算NAV的兩大核心元素

• 年度租金收入： 包括業主在課稅年度內就物業的使用而收取或應收的所有代價。
• 法定扣減項目： 主要包括業主支付的差餉，以及一項用於維修及支出的20%法定免稅額。

第一步：如何確定年度租金收入？

計算NAV的第一步是準確釐定全年租金總收入。這不僅是基本的月租，還需考慮租約中的所有相關安排。

您需要仔細審閱租約，並將以下項目計入年度收入：

• 基本租金： 固定的月租或年租。
• 免租期調整： 如果租約包含免租期，實際收到的全年租金總額會相應減少。
• 附帶收入： 租客因使用物業而支付給您的其他款項，例如由您代收代付的管理費（若構成您收入的一部分）、特定服務費等。
• 傢俬租金： 若物業連同傢俬電器出租，通常整筆租金（包括傢俬部分）均視為應評稅收入。

第二步：法定扣減項目詳解

確定總租金收入後，下一步是扣減法例允許的開支。這是降低應評稅淨值及最終稅款的關鍵。

1. 業主支付的差餉： 差餉一般由租客負責。但若租約訂明由業主支付，該筆已付的差餉金額可從租金收入中扣減。請注意，必須使用扣除任何政府差餉寬減後的淨額來計算。
2. 20%法定免稅額： 這是稅務局給予的標準扣減，用以涵蓋物業的修理、支出、保險及地產代理佣金等開支。計算方法是：在扣除業主支付的差餉後，將餘額的20%作為免稅額。您無需提供實際開支單據即可享有此扣減。
3. 無法追回的租金（壞帳）： 如已計入收入的租金經合理努力後仍無法收回，可申請扣減。必須保留追討記錄作為證明。

NAV計算公式及實例演練

香港物業稅的NAV計算遵循以下標準公式：

應評稅淨值 (NAV) = [全年租金總收入 – 業主支付的差餉（淨額）] × 80%

公式中的「× 80%」等同於享有20%的法定免稅額。

住宅與商業物業的計算差異

雖然計算公式相同，但不同類型物業的收入構成會影響NAV的釐定。

常見錯誤及申報須知

避免以下常見錯誤，確保NAV計算準確無誤：

• 錯誤扣減資本開支： 誤將大型裝修等資本性支出當作維修費扣減。
• 忽略差餉寬減： 計算業主支付差餉時，忘記扣除政府提供的差餉寬減額，導致扣減過多。
• 混合用途物業處理不當： 若物業部分自住、部分出租，必須只計算出租部分的租金收入及按比例扣減相關支出。
• 使用過時資訊： 緊記物業稅稅率為15%，並依從稅務局最新指引。

申報期限與暫繳稅

物業稅報稅表通常在每年5月初發出，提交期限一般為發出後一個月（約6月初）。香港實行暫繳稅制度，即稅局會根據上一年度的評稅來預先徵收本年度的稅款，分兩期繳納（例如首期在年底，末期在翌年春天）。收到評稅通知後，如對NAV計算有異議，必須在評稅通知書日期起計1個月內以書面提出反對。

清晰掌握應評稅淨值的計算邏輯，是每位香港物業業主進行有效稅務規劃的基礎。建議您妥善保存所有租務及支出記錄，並在提交報稅表前仔細覆核計算過程。如物業情況複雜（例如混合用途、涉及外幣租金或服務費分攤等），尋求專業稅務意見是明智之舉。