作為香港物業業主,您是否想了解租金收入需要繳納多少稅款?隨著樓價趨於穩定,租金回報日益重要,理解香港簡明的物業稅制度變得更加關鍵。無論您擁有半山豪華住宅、中環商業物業,還是新界的投資物業,本逐步指南將為您詳細解釋2024-2025課稅年度的物業稅計算方法。

香港物業稅:簡單的15%劃一稅率制度

香港的物業稅制度以其簡單和可預測性而聞名。不同於許多司法管轄區採用複雜的累進稅階,香港對出租物業的應評稅淨值維持簡單直接的15%劃一稅率。此稅率自2008/09課稅年度起維持不變,為物業投資者和業主提供穩定性。該制度同樣適用於所有物業業主——無論您是本地居民、海外投資者、個人或公司——只要您的物業位於香港並產生租金收入。

物業稅計算的3個步驟

計算物業稅只需三個簡單步驟。讓我們逐一分析每個組成部分,以便您能準確計算2024/25課稅年度的稅項。

第1步:確定應評稅值(AV)

應評稅值是物業稅計算的基礎。它代表您在課稅年度(2024年4月1日至2025年3月31日)內,因授予他人使用物業的權利而收取的所有代價。

應評稅值計算公式:
應評稅值 = (租金收入 + 按比例分攤的租賃權利金) – 業主支付的差餉 – 不能收回的租金

第2步:計算應評稅淨值(NAV)

這是香港物業稅制度最有趣的地方。在確定應評稅值後,您可以自動扣除20%作為維修及支出免稅額——無論您的實際開支金額。這項法定扣除是該制度最有價值的特點之一。

應評稅淨值計算公式:
應評稅淨值 = 應評稅值 × 80%
(或:NAV = AV – (AV × 20%))

第3步:應用15%稅率

最後一步非常簡單:將應評稅淨值乘以香港標準物業稅率15%。

應繳物業稅計算公式:
應繳物業稅 = 應評稅淨值 × 15%

簡化綜合公式:
物業稅 = [(租金收入 – 不能收回的租金 – 業主支付的差餉) × 80%] × 15%
可簡化為:
物業稅 = (租金收入 – 不能收回的租金 – 業主支付的差餉) × 12%

實際計算示例(2024/25課稅年度)

示例1:標準住宅租賃

陳先生在半山擁有一個住宅單位,2024年4月1日至2025年3月31日的情況如下:

1. 第1步 – 應評稅值:
   每月租金:HK$30,000 × 12 = HK$360,000
   減業主支付的差餉:HK$12,000
   應評稅值 = HK$348,000
2. 第2步 – 應評稅淨值:
   HK$348,000 × 80% = HK$278,400
   (20%法定扣除 = HK$69,600)
3. 第3步 – 應繳物業稅:
   HK$278,400 × 15% = HK$41,760

示例2:附有租賃權利金的商業物業

李女士在尖沙咀擁有一個商業物業,租約為期2年,由2024年7月1日開始:

1. 租賃權利金分攤:
   HK$120,000權利金 ÷ 24個月 = HK$5,000/月
   2024/25年度內9個月(2024年7月至2025年3月)= HK$45,000
2. 應評稅值:
   租金收入:HK$25,000 × 9個月 = HK$225,000
   加租賃權利金:HK$45,000
   總應評稅值 = HK$270,000
3. 應評稅淨值:
   HK$270,000 × 80% = HK$216,000
4. 應繳物業稅:
   HK$216,000 × 15% = HK$32,400

法團與個別物業業主:主要分別

法團物業業主:利得稅豁免

如果您透過香港法團營運並擁有出租物業,您有一個重要選擇:可申請豁免繳納物業稅。這是因為法團在經營行業、專業或業務期間賺取的租金收入,可能已按利得稅評稅。

為何考慮此選項? 避免雙重徵稅。如果您的租金收入已按利得稅(首HK$200萬按8.25%,其餘按16.5%的法團稅率)徵稅,便不應就同一收入再繳納物業稅。法團必須正式向稅務局申請此豁免。

個別物業業主:個人入息課稅選擇

個別物業業主有一個強大的替代方案:選擇個人入息課稅。在此選項下,您的租金收入會與其他收入來源(受僱收入、業務利潤)合併,並按香港的累進薪俸稅率徵稅。

合規時間表及繳稅時間

如果您了解時間表,遵守香港物業稅規定是非常簡單的:

1. 2025年5月: 收到稅務局發出的物業稅報稅表(IR6120表格)
2. 2025年6月初: 於發出後一個月內提交報稅表
3. 2025年11月: 繳交第一期稅款(2025/26年度暫繳稅)
4. 2026年4月: 繳交第二期稅款(2024/25年度最終稅款 + 額外暫繳稅)

特殊情況及常見問題

短期租賃(Airbnb/VRBO)

是的,短期租賃收入絕對需要繳納物業稅,計算方法相同。但請注意,短期租賃可能需要面對香港業主與租客法例和大廈管理規則下的額外監管考慮。

非居民物業業主

物業稅計算同樣適用於居民和非居民業主。然而,非居民應考慮委任本地稅務代表處理報稅事宜及與稅務局的通訊。

擁有多個物業的業主

如果您擁有多個物業,在計算物業稅時必須將所有香港物業的租金收入合計。不會就每個物業分別計算——重要的是您的租金總收入。

香港的物業稅制度以其簡單和可預測性在複雜的稅制世界中脫穎而出。無論您是經驗豐富的物業投資者還是首次當業主,了解這些計算方法能讓您作出明智的財務決策。請記住,雖然15%稅率和20%扣除提供了清晰的框架,但您的個人情況——特別是在物業稅和個人入息課稅之間的選擇——可能會對您的稅項有重大影響。如有疑問,請諮詢合資格的香港稅務專業人士,他們可以根據您的具體情況提供建議。