香港物業稅計算指南：出租收入逐項拆解
📋 重點速覽
- 要點一： 稅率為淨租金收入的15%，自2008/09課稅年度起維持不變。
- 要點二： 自動享有20%法定免稅額，用於維修及支出，無需證明實際開支。
- 要點三： 經20%免稅額後，實際有效稅率約為總租金收入的12%。
- 要點四： 課稅年度為每年4月1日至翌年3月31日（2024/25年度：2024年4月1日至2025年3月31日）。
- 要點五： 個人業主可考慮選擇「個人入息課稅」，或能節省更多稅款。
作為香港的物業業主，你是否正為計算租金收入的物業稅而感到困惑？在樓市趨向穩定，租金回報率備受關注的今天，透徹理解香港簡明直接的物業稅制度至關重要。無論你持有的是半山豪宅、中環商廈，還是新界的投資物業，這份2024-2025課稅年度的逐步計算指南，將為你清晰拆解物業稅的計算方法，讓你輕鬆掌握應繳稅款。
香港物業稅：簡明的15%單一稅率制度
香港的物業稅制度以其簡單和可預測性而著稱。與許多採用複雜累進稅階的地區不同，香港對物業的「應評稅淨值」採用劃一的15%稅率。此稅率自2008/09課稅年度起一直維持不變，為物業投資者及業主提供了穩定的稅務環境。只要你的物業位於香港並產生租金收入，此制度便一體適用於所有業主——無論你是本地居民、海外投資者、個人還是公司。
物業稅三步計算法
計算你的物業稅只需三個簡單步驟。讓我們逐一拆解每個部分，助你準確計算2024/25課稅年度的稅務責任。
步驟一：確定「應評稅值」
「應評稅值」是你計算物業稅的基礎。它代表你在課稅年度內（2024年4月1日至2025年3月31日），因授予他人使用物業權利而獲得的所有代價。
| 計入「應評稅值」的項目 | 從總額中扣除的項目 |
|---|---|
| 租金收入： 課稅年度內已收或應收的所有租金。 | 業主繳付的差餉： 你代租客支付的政府差餉。 |
| 頂手費： 批出租約時收取的整筆款項（須按租期攤分）。 | 無法追收的租金： 經證實無法收回的租金。 |
| 其他利益： 任何與使用物業相關的付款或利益。 | 此階段不允許其他扣除 |
應評稅值計算公式：
應評稅值 = (租金收入 + 攤分後的頂手費) – 業主繳付的差餉 – 無法追收的租金
步驟二：計算「應評稅淨值」
這是香港物業稅制度最特別之處。在確定「應評稅值」後，你可以自動扣除20%作為維修及支出的免稅額——無需理會你的實際開支是多少。這項法定免稅額是制度中最有價值的特點之一。
應評稅淨值計算公式：
應評稅淨值 = 應評稅值 × 80%
（或：應評稅淨值 = 應評稅值 – (應評稅值 × 20%)）
- 地租（與差餉不同）
- 裝修或翻新費用
- 物業管理費
- 保險費
- 按揭貸款利息
- 法律或地產代理費用
這20%的免稅額旨在涵蓋所有這些開支的總和。
步驟三：應用15%稅率
最後一步非常簡單：將你的「應評稅淨值」乘以香港標準的物業稅率15%。
應繳物業稅計算公式：
應繳物業稅 = 應評稅淨值 × 15%
簡化合併公式：
物業稅 = [(租金收入 – 無法追收的租金 – 業主繳付的差餉) × 80%] × 15%
簡化後為：
物業稅 = (租金收入 – 無法追收的租金 – 業主繳付的差餉) × 12%
實戰計算例子（2024/25課稅年度）
例子一：標準住宅租賃
陳先生在半山擁有一個住宅單位，2024年4月1日至2025年3月31日的資料如下：
- 步驟一 – 應評稅值：
月租：HK$30,000 × 12 = HK$360,000
減業主繳付差餉：HK$12,000
應評稅值 = HK$348,000 - 步驟二 – 應評稅淨值：
HK$348,000 × 80% = HK$278,400
（20%法定免稅額 = HK$69,600） - 步驟三 – 應繳物業稅：
HK$278,400 × 15% = HK$41,760
例子二：收取頂手費的商業物業
李小姐在尖沙咀擁有一個商業物業，租約為期兩年，由2024年7月1日開始：
- 頂手費攤分：
HK$120,000 頂手費 ÷ 24個月 = HK$5,000/月
2024/25年度內佔9個月（2024年7月至2025年3月）= HK$45,000 - 應評稅值：
租金收入：HK$25,000 × 9個月 = HK$225,000
加頂手費攤分：HK$45,000
總應評稅值 = HK$270,000 - 應評稅淨值：
HK$270,000 × 80% = HK$216,000 - 應繳物業稅：
HK$216,000 × 15% = HK$32,400
公司與個人業主：關鍵分別
公司業主：利得稅豁免
如果你透過香港公司營運並持有出租物業，你有一個重要選擇：你可以申請豁免繳交物業稅。這是因為公司經營業務所賺取的租金收入，可能已須按利得稅評稅。
為何要考慮此選項？ 為避免雙重徵稅。如果你的租金收入已按利得稅課稅（首200萬港元利潤稅率8.25%，其後利潤稅率16.5%），你就不應就同一筆收入再繳付物業稅。公司必須正式向稅務局申請此項豁免。
個人業主：個人入息課稅選擇
個人業主有一個強而有力的替代方案：選擇「個人入息課稅」。在此選項下，你的租金收入會與其他收入來源（如受僱收入、業務利潤）合併，並按香港的累進薪俸稅稅率課稅。
| 個人入息課稅的好處 | 物業稅的限制 |
|---|---|
| 可享用累進稅率（2%至17%） | 僅劃一15%稅率 |
| 可享更多扣除項目（如慈善捐款、居所貸款利息等） | 僅20%法定免稅額 |
| 可享個人免稅額（基本、已婚、子女、供養父母等） | 沒有個人免稅額 |
| 合資格享有年度稅款寬減 | 不合資格享有稅款寬減 |
報稅時間表及繳款安排
只要了解以下時間表，遵守香港的物業稅規定其實相當簡單：
- 2025年5月： 收到稅務局發出的物業稅報稅表（表格IR6120）
- 2025年6月初： 在報稅表發出日期起計一個月內提交
- 2025年11月： 繳付第一期稅款（2025/26年度的暫繳稅）
- 2026年4月： 繳付第二期稅款（2024/25年度的最終稅 + 追加的暫繳稅）
- 到期日後未繳稅款加徵5%附加費
- 持續拖欠會招致進一步罰款
- 自2025年7月起，欠繳暫繳稅利息為8.25%
- 嚴重逃稅個案可被檢控
稅務局可追收最多6年的補加稅款（如屬蓄意欺詐則為10年）。
特殊情況及常見問題
短期租賃（Airbnb/VRBO）
是的，短期租賃收入絕對須按相同的計算方法繳納物業稅。然而，請注意短期租賃在香港的業主與租客條例及大廈管理規則下，可能面臨額外的監管考慮。
非居民物業業主
物業稅計算同樣適用於居民及非居民業主。然而，非居民業主應考慮委任一名本地稅務代表，以處理報稅及與稅務局的通訊事宜。
擁有多個物業的業主
如果你擁有多個物業，在計算物業稅時，你必須合計所有香港物業的租金收入。稅局不會為每個物業分開計算——重要的是你的總租金收入。
✅ 重點總結
- 簡明15%稅率： 香港物業稅採用劃一15%稅率計算應評稅淨值，為投資者提供可預測性。
- 自動20%免稅額： 無論實際開支多少，均可自動獲得20%的維修及支出法定免稅額——這通常對業主有利。
- 約12%實際稅率： 經20%免稅額後，總租金收入的實際有效稅率約為12%。
- 公司選項： 若公司的租金收入已按利得稅評稅，可申請豁免物業稅。
- 個人入息課稅： 個人業主應評估選擇「個人入息課稅」——透過累進稅率及更多扣除項目，或能節省顯著稅款。
- 準時合規： 在收到報稅表後一個月內提交，並準時繳付分期稅款，以免招致罰則。
- 妥善保存紀錄： 將租約、付款收據及差餉單據等詳細紀錄保存7年。
- 尋求專業意見： 特別是在選擇「物業稅」還是「個人入息課稅」時，應考慮諮詢稅務專業人士。
香港的物業稅制度在複雜的全球稅制中，以其簡潔和可預測性脫穎而出。無論你是經驗豐富的物業投資者，還是首次成為業主，理解這些計算方法都能讓你作出更明智的財務決定。請記住，雖然15%稅率和20%免稅額提供了一個清晰的框架，但你的個人情況——特別是選擇「物業稅」還是「個人入息課稅」——可能會顯著影響你的稅務負擔。如有疑問，務必諮詢合資格的香港稅務專業人士，以獲得針對你具體情況的建議。
📚 資料來源
本文內容已根據香港政府官方資料及權威參考來源核實：
- 香港稅務局 – 物業稅 – 官方稅率、免稅額及稅務條例
- 差餉物業估價署 – 物業差餉及估值
- 香港政府一站通 – 香港特區政府官方入門網站
- 立法會 – 稅務法例及修訂
- GovHK：如何計算物業稅 – 官方計算指引
最後更新：2024年12月 | 本文資訊僅供一般參考，如有具體問題請諮詢合資格稅務專業人士。