當租客停止繳付租金並失蹤時會怎樣?作為香港物業業主,你可能面對數以萬計的租金欠款。但以下是好消息:你或可根據香港物業稅制度申索該筆「不能收回的租金」的稅項扣除。然而,釐清「未付」與「不能收回」租金的分別至關重要 – 若弄錯,你的申索可能會被拒絕。本詳盡指南將逐步教你如何在香港成功申索未付租金的壞帳扣除。

理解關鍵分別:未付租金與不能收回的租金

稅務局作出明確的法律區分,每位物業業主必須理解。這個區別決定你能否申索稅項扣除。

法律框架:第5B及第7C條

你申索不能收回的租金扣除的權利,乃基於香港稅務法例的特定條文:

• 《稅務條例》(第112章)第5B條: 規管物業稅應評稅值的釐定
• 《稅務條例》(第112章)第7C條: 特別處理租金壞帳,包括不能收回及已追回的款項

根據這些條文,不能收回的租金可在變成不能收回的年度從稅項中扣除。相反,其後追回的任何款項須在追回年度列為應課稅收入。

如何計算包含不能收回的租金的物業稅

香港物業稅按你出租物業的應評稅淨值以劃一稅率15%徵收。以下是確實的計算公式:

20%法定免稅額(即公式中的×80%)會自動用於修葺及支出。這與不能收回的租金扣除是分開的。

可扣除及不可扣除的項目

申索不能收回的租金扣除的逐步指南

1. 步驟1:確定租金是否真的不能收回
   在作出申索前,評估租金是否符合「不能收回」的準則。問問自己:租客是否已搬走而不付租?他們有否宣布破產?是否已用盡所有合理的追收措施?是否有證據顯示債項無法收回?
2. 步驟2:收集所需文件
   稅務局要求詳盡的文件證明。你必須保存完整的業務紀錄最少7年,即使在物業不再出租後亦然。在租金開始拖欠時立即開始收集證據。
3. 步驟3:進行及記錄追收措施
   稅務局預期會看到合理追收措施的證據。這包括書面催繳通知、通訊紀錄、收數公司報告、法律通知,以及租客無力償還的證據。
4. 步驟4:在物業稅報稅表中申索扣除
   在填寫年度物業稅報稅表(BIR57)時,在你能向評稅主任證明租金已變成不能收回的評稅年度申索不能收回的租金扣除。
5. 步驟5:回應稅務局查詢
   準備好在有需要時提供額外文件:完整的租金分類帳、租約、追收措施的證據、書面解釋,以及支持文件如破產通知書。
6. 步驟6:申報任何其後追回的款項
   如先前申索為不能收回的租金其後被追回(全部或部分),你必須在追回年度將該款項申報為租金收入。

必備文件清單

為提高獲批准的機會,確保你已準備好以下文件:

實際例子:陳先生成功申索個案

讓我們通過一個實際例子看看這在現實中如何運作:

特殊情況及重要考慮因素

當不能收回的租金超過租金收入

如某年度申索的不能收回的租金金額超過該年度的租金收入,超出的金額將會結轉,並在租金收入足以作出扣除的最近期評稅年度扣除。

一般撥備與特定撇帳

關鍵: 呆帳的一般撥備或儲備在香港稅法下不可扣除。稅務局只容許針對特定的、有實據的撇帳,而你能證明該債項已變成壞帳。

物業稅與個人入息課稅

雖然物業稅按應評稅淨值以劃一稅率15%徵收,符合資格的個人可選擇個人入息課稅,這容許他們:

• 以租金虧損抵銷其他收入
• 申索按揭利息扣除(每年上限港幣100,000元)
• 可能受惠於累進稅率及個人免稅額
• 獲得於財政預算案中公布的某些稅項寬減

常見錯誤須避免

1. 過早申索: 不要僅因租客遲交租金便申索租金為不能收回。稅務局區分延遲付款與真正不能收回的債項。
2. 文件不足: 未能保存適當的追收措施紀錄是申索被拒的最常見原因。由首次拖欠租金開始記錄。
3. 包括地租: 地租雖與差餉一併在同一季度通知書上徵收,但不可用於物業稅扣除。
4. 申索已抵銷的差餉: 不要申索已由政府差餉寬減抵銷的差餉扣除。
5. 忘記申報追回款項: 如你追回先前申索為不能收回的租金,未能將之申報為應課稅收入可導致罰款及利息。

成功申索不能收回的租金扣除需要仔細的文件記錄及理解香港物業稅規則。雖然處理拒付租金的租客令人壓力沉重,適當的稅務規劃可帶來一些財務上的寬減。謹記關鍵在於向稅務局證明令其信納租金已真正變成不能收回,而非僅屬未付。如你面對重大的租金欠款或複雜情況,諮詢合資格的香港稅務專業人士可助確保合規及優化你的稅務狀況。