你知道嗎？與許多地區不同，香港的物業稅制度設有嚴格的扣減限制。作為業主，你只能從租金收入中扣減三項指定項目，而實際的管理、維修及融資成本均不能扣除。了解這些規則，是確保你繳納正確稅款、避免意外稅務負擔的關鍵。本文將詳細拆解香港物業稅的扣減規則，助你精明管理物業投資。

香港物業稅扣減制度的獨特之處

香港的物業稅制度以其簡潔和限制嚴格而著稱。根據《稅務條例》，物業稅是按物業的淨應評稅值，以標準稅率15%計算。然而，計算這個「淨值」的規則非常特定，與其他容許扣減實際開支的稅制截然不同。這個制度設計簡單，但其限制往往令習慣了較靈活扣減方式的業主感到意外。

三項可扣減項目詳解

在香港的物業稅制度下，只有以下三項扣減是獲准許的。清楚了解每一項，對準確報稅和稅務規劃至關重要。

1. 修葺及支出方面的法定免稅額（20%）

這20%的法定免稅額是香港物業稅扣減制度的基石。這是一個固定百分比的扣減，在扣除差餉和無法追討的租金後，會自動應用於應評稅值上。

• 固定為20%： 無論實際開支是多少——即使你沒有維修開支，或開支遠超此數。
• 自動應用： 無需特別申索，評稅時會自動給予。
• 在其他扣減後計算： 在扣除業主繳付的差餉及無法追討的租金後才計算。
• 不可增加： 即使你的實際維修成本超過租金收入的20%。
• 必定獲得： 即使你的實際開支較低或為零，你仍會獲得全數20%的扣減。

2. 業主繳付的差餉

只有由業主同意並實際繳付的差餉（並非地租）才可扣減。此項扣減會在計算20%法定免稅額前應用。

• 必須是差餉： 不可扣減地租（即使兩者出現在同一張徵收通知單上）。
• 須實際繳付： 必須在該課稅年度內已繳付。
• 不可雙重得益： 已透過政府差餉寬減措施抵銷的差餉不可再申索扣減。
• 業主責任： 只有當支付責任在業主而非租客身上時才可扣減。

3. 無法追討的租金

在課稅年度內確認無法追討的租金，可以從租金收入中扣除，但必須符合嚴格條件。

• 時限重要： 只有在該特定年度內確認無法追討的金額才可扣減。
• 須曾計入應評稅收入： 必須是先前已包括在應評稅收入內的租金。
• 追回後須申報： 若其後成功追回，必須在追回的年度申報為租金收入。
• 文件必須齊備： 需要適當文件證明租金確實無法追討。

物業稅逐步計算示範

了解計算次序對準確評估物業稅負至關重要。請跟隨以下步驟計算你的應繳物業稅：

1. 步驟一：從租金收入開始
   包括租金、許可證費用、頂手費、服務費、租客支付給業主的管理費，以及任何已到期但未收到的款項。
2. 步驟二：扣除業主繳付的差餉（如適用）
   租金收入 – 業主繳付的差餉 = 應評稅值（計算法定免稅額前）
3. 步驟三：扣除無法追討的租金（如適用）
   應評稅值 – 無法追討的租金 = 調整後應評稅值
4. 步驟四：應用20%法定免稅額
   調整後應評稅值 – (20% × 調整後應評稅值) = 淨應評稅值
5. 步驟五：計算物業稅
   淨應評稅值 × 15% = 應繳物業稅

真實計算例子（2024-25課稅年度）

假設一個物業有以下資料：

• 全年租金收入：HK$240,000
• 業主繳付的差餉：HK$10,000
• 實際維修開支：HK$60,000
• 大廈管理費：HK$15,000

計算如下：

1. 租金收入：HK$240,000
2. 減：業主繳付的差餉：HK$10,000
3. 應評稅值：HK$230,000
4. 減：20%法定免稅額：HK$46,000 (20% × HK$230,000)
5. 淨應評稅值：HK$184,000
6. 應繳物業稅 (15%)：HK$27,600

不可扣減項目：常見誤解澄清

理解不可扣減的項目，是掌握香港物業稅的關鍵。以下開支雖是持有物業的合理成本，但在計算物業稅時均不獲扣減：

四大常見物業稅迷思破解

迷思一：「我可以扣減實際維修成本。」
真相： 不可以。無論實際花費多少，你只會獲得固定的20%法定免稅額。例如，即使你花了HK$100,000維修，但應評稅值為HK$200,000，你仍然只獲得HK$40,000的扣減（20%）。

迷思二：「管理費是可扣減的開支。」
真相： 不可以。無論是支付給管理公司還是業主立案法團的大廈管理費，均不可扣減。它們不包含在20%法定免稅額內，該免稅額只是一個名義上的金額。

迷思三：「我可以連同差餉一併扣減地租。」
真相： 不可以。只有差餉可扣減。地租雖然與差餉出現在差餉物業估價署的同一張徵收通知單上，但並非可扣減項目。

迷思四：「租客支付的服務費會減少我的租金收入。」
真相： 不會。由租客支付給業主（或代業主支付）的服務費、管理費或其他款項，均須計入應評稅租金收入內，即使這些款項會轉交予第三方。

替代策略：選擇個人入息課稅

若覺得物業稅制度限制太多，業主可以考慮選擇「個人入息課稅」。在此選項下，租金收入會與其他收入來源合併，並按累進的薪俸稅稅率課稅。

個人入息課稅的優點

• 按揭利息扣減： 可申索為購置物業而借款的按揭利息（每年上限HK$100,000）。
• 虧損抵銷： 租金虧損可用以抵銷其他收入來源。
• 個人免稅額： 可申索供養、長者及其他個人免稅額（2024-25年度基本免稅額為HK$132,000）。
• 較低實際稅率： 若總收入處於較低稅階，或需繳納較少的稅款。

誰應考慮個人入息課稅？

• 有顯著按揭利息支出的業主（每年最多HK$100,000）。
• 希望用租金虧損抵銷其他收入的個人。
• 符合資格申索大額個人免稅額的人士。
• 總收入低於標準稅率適用門檻的業主。

公司持有物業：適用不同規則

若一間香港註冊公司將出租物業作為其業務營運的一部分，相關租金收入通常會在利得稅下評稅，而非物業稅——而扣減規則有顯著不同。

利得稅下的主要分別（2024-25年度稅率）

• 稅率： 兩級制：首200萬港元利潤稅率8.25%，其後利潤稅率16.5%。
• 可扣減實際開支： 不限於20%法定免稅額——真實成本可申索扣減。
• 折舊免稅額： 某些資本性支出可獲折舊免稅額。
• 可扣減融資成本： 按揭利息及融資成本是可扣減的。
• 虧損結轉： 業務虧損可無限期結轉。

合規要點：紀錄保存與報稅

即使實際開支在物業稅下一般不可扣減，業主仍須為所有出租物業保存妥善紀錄。

所需文件（保存7年）

• 租約協議： 所有現行及過往的租約文件。
• 租金收據： 所有已收租金收入的紀錄。
• 差餉徵收通知單： 已繳付差餉的證明（如申索扣減）。
• 付款紀錄： 年度內實際繳付差餉的紀錄。
• 無法追討租金證明： 證明租金無法收回的文件。

報稅要求及期限

• 物業稅報稅表（BIR57）： 稅務局發出時必須提交。
• 提交期限： 通常為發出日期起計一個月內（一般為6月初）。
• 可申請延期： 可透過稅務代表申請延期提交。
• 罰則適用： 逾期提交或提供不正確資料可被罰款。

業主的策略規劃

鑑於香港物業稅扣減制度的嚴格限制，策略性規劃對提升稅務效率變得至關重要。

策略一：善用20%法定免稅額的好處

由於20%免稅額是固定的，當業主的實際維修保養成本低於租金收入的20%時，最能受惠。保養良好、維修需求較低的新樓，可能會發現物業稅比需要大量維修的舊樓更為有利。

策略二：選擇合適的持有架構

• 個人持有且按揭利息高： 考慮選擇個人入息課稅以申索按揭利息扣減。
• 擁有多個物業且營運開支龐大： 以公司名義持有並在利得稅下評稅可能更佳。
• 投資物業且融資需求低： 標準的物業稅可能是最簡單的選擇。

策略三：妥善記錄無法追討的租金

如有租客拖欠租金：

• 詳細記錄所有追討行動。
• 就何時租金才算真正無法追討尋求法律意見。
• 在適當的課稅年度內提出扣減申索。
• 監察其後有否成功追回，並按規定申報。

香港的物業稅扣減制度設計簡單但限制嚴格。雖然20%法定免稅額提供了自動的稅務寬減，但無法扣減實際開支意味著業主必須進行策略性規劃。無論是透過個人入息課稅獲取按揭利息寬減，還是為業務物業進行公司架構規劃，了解這些規則對實現稅務效率至關重要。請記住，雖然制度看似直接，但專業意見能幫助你應對替代評稅選項的複雜性，並確保符合香港獨特的稅務制度。