您知道嗎?香港物業業主只可申索三項特定扣除項目?與許多可扣除實際開支的司法管轄區不同,香港的物業稅制度按照嚴格限制的扣除框架運作。了解這些規則可能意味著繳付正確稅額與面對意外稅務負擔的差別。讓我們詳細了解您在物業稅方面可以及不可以從租金收入中扣除的項目。

香港獨特的物業稅扣除制度

香港的物業稅制度以其簡單性和嚴格限制而獨樹一幟。物業稅按租金收入的應評稅淨值以15%的標準稅率徵收,但計算該淨值的方法須遵循《稅務條例》(IRO)規定的特定規則。該制度設計簡單,但其限制往往令習慣於更靈活扣除制度的業主感到意外。

三項可容許扣除項目詳解

根據香港的物業稅制度,只允許三項扣除。了解每一項對於準確遵從稅務規定及規劃至關重要。

1. 維修及支出法定免稅額(20%)

20%法定免稅額是香港物業稅扣除制度的基石。這是一項固定比率扣除,在扣除差餉及無法追收的租金後,自動應用於應評稅值。

• 固定為20%: 無論實際支出多少——即使您沒有支出或支出顯著超出
• 自動應用: 無需申索——在評稅中自動給予
• 在其他扣除後應用: 在扣除業主已繳差餉及無法追收的租金後計算
• 不可增加: 即使您的實際維修費用超過租金收入的20%
• 總會獲得: 即使您的實際開支較低或為零,您仍可獲得全部20%

2. 業主已繳差餉

只有同意由物業業主繳付並實際已繳付的差餉(不包括地租)才可扣除。此扣除在計算20%法定免稅額之前應用。

• 必須是差餉: 不包括地租(即使兩者均出現在同一張徵收通知書上)
• 實際繳付要求: 必須在評稅年度內繳付
• 不可雙重受益: 不可申索已由政府差餉寬免抵銷的差餉
• 業主責任: 只有在業主(而非租客)負責繳付的情況下才可扣除

3. 無法追收的租金

在評稅年度內確認無法追收的租金可從租金收入中扣除,但須符合嚴格條件。

• 時間至關重要: 只有在特定年度確認無法追收的金額才可扣除
• 須先前已包括在內: 必須是先前已包括在應評稅收入中的租金
• 追回須呈報: 如其後追回,必須在追回年度呈報為租金收入
• 文件證明必不可少: 需要適當文件證明租金確實無法追收

逐步計算物業稅

了解計算順序對準確評估物業稅至關重要。請按照以下步驟確定您的物業稅負擔:

1. 步驟1:從租金收入開始
   包括租金、牌照費、補價、服務費、租客向業主繳付的管理費,以及任何應收但未收的款項。
2. 步驟2:扣除差餉(如業主已繳)
   租金收入 – 業主已繳差餉 = 應評稅值(扣除法定免稅額前)
3. 步驟3:扣除無法追收的租金(如適用)
   應評稅值 – 無法追收的租金 = 經調整應評稅值
4. 步驟4:應用20%法定免稅額
   經調整應評稅值 – (20% × 經調整應評稅值) = 應評稅淨值
5. 步驟5:計算物業稅
   應評稅淨值 × 15% = 應繳物業稅

實際計算例子

以2024-2025課稅年度一項物業的以下詳情為例:

• 全年租金收入:HK$240,000
• 業主已繳差餉:HK$10,000
• 實際維修開支:HK$60,000
• 大廈管理費:HK$15,000

計算:

1. 租金收入:HK$240,000
2. 減:業主已繳差餉:HK$10,000
3. 應評稅值:HK$230,000
4. 減:20%法定免稅額:HK$46,000 (20% × HK$230,000)
5. 應評稅淨值:HK$184,000
6. 物業稅(15%):HK$27,600

不可扣除的項目:常見誤解

了解香港物業稅中不可扣除的項目是關鍵。以下開支雖然是物業擁有權的合法成本,但不可作為物業稅扣除:

四個常見物業稅迷思揭秘

迷思1:「我可以扣除實際維修費用」
真相: 不可以。您獲得固定的20%法定免稅額,無論實際支出多少。如果您在維修上花費HK$100,000,但您的應評稅值為HK$200,000,您仍只獲HK$40,000扣除(20%)。

迷思2:「管理費屬可扣除開支」
真相: 不可以。無論繳付予管理公司或業主立案法團的大廈管理費均不可扣除。它們不在20%法定免稅額涵蓋範圍內,該免稅額只是名義金額。

迷思3:「我可以連同差餉一併扣除地租」
真相: 不可以。只有差餉可扣除。地租雖然與差餉同時出現在差餉物業估價署發出的徵收通知書上,但不屬可容許扣除項目。

迷思4:「租客繳付的服務費可減少我的租金收入」
真相: 不可以。服務費、管理費或任何租客向業主繳付(或代業主繳付)的其他款項均須計入應評稅租金收入,即使該等款項轉付予第三方。

另類策略:個人入息課稅

認為物業稅制度限制性過高的業主可考慮選擇個人入息課稅。根據此選項,租金收入會與其他收入來源合併,並按薪俸稅累進稅率徵稅。

個人入息課稅的優點

• 按揭利息扣除: 可就購買物業的貸款申索按揭利息扣除(每年上限為HK$100,000)
• 虧損抵銷: 租金虧損可抵銷其他收入來源
• 個人免稅額: 可申索供養、年長及其他個人免稅額
• 較低實際稅率: 如總收入低於較高稅階,可能繳付較少稅款

誰應考慮個人入息課稅?

• 按揭利息繳付額顯著的業主(每年最多HK$100,000)
• 有租金虧損並希望抵銷其他收入的人士
• 符合資格申索大額個人免稅額的人士(2024-25年度基本免稅額:HK$132,000)
• 總收入低於標準稅率門檻的業主

公司持有物業:不同規則適用

當香港註冊成立的公司作為其業務營運的一部分擁有租賃物業時,租金收入一般按利得稅而非物業稅評稅——扣除規則顯著不同。

利得稅下的主要差異(2024-2025稅率)

• 稅率: 兩級制:首HK$200萬按8.25%,其後按16.5%
• 實際開支可扣除: 不僅是20%法定免稅額——可申索實際成本
• 折舊免稅額: 某些資本開支可獲折舊免稅額
• 融資成本可扣除: 按揭利息及融資成本屬可容許扣除項目
• 虧損結轉: 業務虧損可無限期結轉

合規要點:紀錄保存及報稅

業主須為所有租賃物業保存適當紀錄,即使實際開支一般不可在物業稅制度下扣除。

所需文件(7年保存期)

• 租約: 所有現行及過往租賃文件
• 租金收據: 所有已收租金收入的紀錄
• 差餉徵收通知書: 已繳差餉的證明(如申索扣除)
• 繳款紀錄: 年度內實際已繳差餉的紀錄
• 無法追收租金證明: 證明租金無法收取的文件

報稅要求及截止日期

• 物業稅報稅表(BIR57): 必須在稅務局發出時提交
• 截止日期: 通常為發出日期起計一個月(通常為六月初)
• 可申請延期: 可透過稅務代表申請
• 適用罰款: 逾期提交或資料不正確

業主的策略規劃

鑑於香港物業稅扣除制度的嚴格限制,策略規劃對稅務效益至關重要。

策略1:盡量提高20%法定免稅額的得益

由於20%免稅額是固定的,業主在實際維修及保養成本低於租金收入20%時獲益最多。維修需求較低的保養良好較新物業,可能會發現物業稅比需要大量維修的舊物業更為有利。

策略2:適當安排擁有權架構

• 按揭利息高的個人擁有權: 考慮個人入息課稅以申索按揭利息扣除
• 營運開支顯著的多項物業: 按利得稅徵收的公司擁有權可能較可取
• 融資安排最少的投資物業: 標準物業稅可能最簡單

策略3:妥善記錄無法追收的租金

如果您有租客拖欠租金:

• 徹底記錄所有追收行動
• 就何時租金確實無法追收取得法律意見
• 在課稅年度內適時申索扣除
• 監察任何其後追回並相應呈報

香港的物業稅扣除制度刻意設計得簡單但限制性高。雖然20%法定免稅額提供自動寬免,但無法扣除實際開支意味著業主必須策略性規劃。無論是透過個人入息課稅獲得按揭利息寬免,還是就業務物業採用公司架構,了解這些規則對稅務效益至關重要。謹記雖然制度簡單,但專業意見可協助應對替代評稅選項的複雜性,並確保遵從香港獨特的稅制。