解讀香港商業物業的政府地租及差餉
📋 重點速覽
- 物業差餉： 所有香港商業物業均須繳付，稅率為應課差餉租值的5%。
- 地租： 稅率為應課差餉租值的3%，僅適用於特定物業（如新九龍、新界及1985年後批出的土地）。
- 繳付週期： 按季預繳（每年1月、4月、7月、10月）。
- 估值參考日期（2025-26年度）： 2024年10月1日（由2025年4月1日起生效）。
- 逾期繳費罰則： 立即加徵5%附加費；6個月後再加徵10%。
- 法律框架： 《差餉條例》（第116章）及《地租（評估及徵收）條例》（第515章）。
作為香港的商業物業業主或租戶，您是否清楚了解除了物業稅外，還有兩項直接影響營運成本的法定開支？「差餉」幾乎適用於所有商業物業，而「地租」則只針對特定物業徵收。掌握這兩項收費的計算方法、繳付責任及相關法規，不僅是合規要求，更是精明財務規劃、有效租約談判及避免不必要罰款的關鍵。本文將為您全面拆解香港商業物業的差餉與地租制度。
核心概念：應課差餉租值
在深入探討差餉和地租之前，必須先理解其計算基礎——應課差餉租值。這是指物業在指定估價參考日期，於公開市場出租時，估計可得的全年租金。以2025-26課稅年度為例，估價參考日期為2024年10月1日，而該估值將由2025年4月1日起生效。
差餉物業估價署會根據您所在區域內類似物業的實際公開市場租金進行分析，從而釐定應課差餉租值。考慮因素包括：
- 物業面積、位置及交通便利程度
- 裝修質素及設施
- 交通配套及周邊設施
- 樓齡及物業狀況
- 管理及維修保養水平
物業差餉：普遍的商業物業徵費
何謂物業差餉？
香港的物業差餉自1845年起根據《差餉條例》（第116章）徵收。這是一項對物業徵收的間接稅，收入構成政府一般收入的一部分。除非根據《差餉條例》第36條獲得豁免，否則香港幾乎所有商業物業均須繳納差餉。
商業物業現行差餉率
在2025-26課稅年度，商業（非住宅）物業的差餉徵收率劃一為應課差餉租值的5%。與高價值住宅物業採用累進稅率不同，商業差餉率不因物業價值高低而改變。
地租：選擇性徵收的物業費用
何謂地租？
地租受《地租（評估及徵收）條例》（第515章）規管，該條例於1997年5月30日制定。這並非稅項，而是根據政府土地租契產生的租金義務，按應課差餉租值的3%計算。
哪些物業須繳付地租？
與差餉不同，地租僅適用於特定物業：
- 新九龍物業： 九龍界限街以北的地區
- 新界物業： 包括離島
- 1985年後批出的租契： 於1985年5月27日或之後批出的土地租契
- 續期租契： 於1985年5月27日或之後續期的不可續期土地租契
- 有明確義務的物業： 任何租契條款規定須繳付3%地租的物業
差餉與地租對照表
| 比較項目 | 物業差餉 | 地租 |
|---|---|---|
| 法律依據 | 《差餉條例》（第116章） | 《地租（評估及徵收）條例》（第515章） |
| 商業物業稅率 | 應課差餉租值的5% | 應課差餉租值的3% |
| 適用範圍 | 幾乎所有物業 | 僅限特定物業 |
| 主要責任人 | 業主及佔用人 | 業主（可轉嫁予租客） |
| 繳付頻率 | 按季預繳 | 按季預繳 |
| 逾期繳費罰則 | 即時加徵5%，6個月後再加徵10% | 即時加徵5%，6個月後再加徵10% |
實例計算
讓我們透過不同商業物業情境，了解這些費用的實際計算方式：
例子一：中環辦公室（1985年後租契）
- 物業： 中環商業辦公室
- 租契： 1990年批出（須繳地租）
- 應課差餉租值： 120萬港元
- 每年差餉： 120萬港元 × 5% = 6萬港元
- 每年地租： 120萬港元 × 3% = 3.6萬港元
- 每年總成本： 9.6萬港元（佔應課差餉租值的8%）
- 每季繳付： 2.4萬港元
例子二：旺角零售店舖（新九龍）
- 物業： 旺角地舖
- 位置： 新九龍（須繳地租）
- 應課差餉租值： 80萬港元
- 每年差餉： 80萬港元 × 5% = 4萬港元
- 每年地租： 80萬港元 × 3% = 2.4萬港元
- 每年總成本： 6.4萬港元
- 每季繳付： 1.6萬港元
例子三：上環辦公室（1985年前租契）
- 物業： 上環商業辦公室
- 租契： 1980年批出（不須繳地租）
- 應課差餉租值： 90萬港元
- 每年差餉： 90萬港元 × 5% = 4.5萬港元
- 每年地租： 不適用
- 每年總成本： 4.5萬港元（佔應課差餉租值的5%）
- 每季繳付： 1.125萬港元
繳費時間表及期限
差餉和地租均須按季預繳。差餉物業估價署會於每年1月、4月、7月及10月初發出電子繳款通知書。
| 季度 | 涵蓋期間 | 通知書發出 | 繳費到期日 |
|---|---|---|---|
| 第四季（上一年度） | 1月至3月 | 1月初 | 1月底 |
| 第一季 | 4月至6月 | 4月初 | 4月底 |
| 第二季 | 7月至9月 | 7月初 | 7月底 |
| 第三季 | 10月至12月 | 10月初 | 10月底 |
商業租約談判策略
在香港進行商業租約談判時，必須清晰界定差餉和地租的責任。以下是常見的安排方式：
- 全包租金： 基本租金已包含差餉及地租（由業主負責繳付）。
- 淨租金： 租客在基本租金外，另須支付差餉及地租。
- 混合安排： 業主支付地租，租客支付差餉（或相反安排）。
- 明確條款： 務必在租約協議中加入清晰、具體的條文。
物業收購盡職審查要點
在收購商業物業前，應進行全面的盡職審查：
- 查核現行應課差餉租值： 查閱差餉物業估價署「物業資訊網」上的估價冊。
- 核實地租適用性： 根據物業位置及租契日期判斷。
- 審閱土地租契條款： 確認地租繳付責任。
- 確認繳費狀況： 確保沒有欠款（否則可能需承擔附加費）。
- 計算持續開支： 將差餉和地租納入投資回報計算。
反對及上訴程序
如果您認為物業的應課差餉租值不正確，您有權提出反對：
- 提交R20A表格： 於該年5月31日或之前提交您的建議書。
- 提供證據： 說明為何應課差餉租值未能反映市場租金水平。
- 繼續繳費： 在反對處理期間，您仍須按通知繳付差餉及地租。
- 必要時上訴： 如不滿結果，可向土地審裁處提出上訴。
✅ 重點總結
- 差餉（5%）適用於所有商業物業，而地租（3%）僅適用於基於位置及租契條款的特定物業。
- 兩項費用均以應課差餉租值計算——即由差餉物業估價署釐定的估計年市值租金。
- 費用須按季預繳，逾期繳費罰則嚴厲（即時加徵5%，6個月後再加徵10%）。
- 商業租約應明確訂明由誰支付每項費用，以避免業主與租客之間的爭議。
- 對於須繳付兩項費用的物業，應將應課差餉租值的8%計入年度總成本預算。
- 在物業收購盡職審查時，務必核實地租適用性及檢查是否有欠款。
要妥善處理香港的物業差餉與地租，關鍵在於理解這兩項費用普遍性與選擇性的本質。掌握這些概念後，商業物業業主及租戶便能作出更明智的決策、爭取更有利的租約條款，並避免高昂的罰款。建議您透過差餉物業估價署的網上資源查核您的具體責任，並就複雜情況諮詢物業專業人士的意見。
📚 資料來源
本文內容已根據香港政府官方資料及權威參考來源核實：
- 香港稅務局 – 官方稅率、免稅額及稅務條例
- 差餉物業估價署 – 物業差餉及估值
- 香港政府一站通 – 香港特區政府官方入門網站
- 立法會 – 稅務法例及修訂
- 差餉物業估價署 – 差餉資訊 – 官方差餉計算及繳費指引
- 香港政府一站通 – 地租指南 – 官方地租資訊
最後更新：2024年12月 | 本文資訊僅供一般參考，如有具體問題請諮詢合資格稅務專業人士。