您正在香港建立您的物業投資組合嗎？無論您擁有兩個單位還是二十個，了解本港的物業稅制度如何運作，對於最大化投資回報及確保合規至關重要。香港的稅制直接但具細微差別，將每項出租物業視為獨立個體處理，為精明的投資者帶來挑戰與機遇。讓我們深入探討如何有效駕馭這個系統。

物業投資組合的香港物業稅運作方式

與某些地區會合併所有租金收入不同，香港稅務局會為您投資組合中每項產生租金收入的物業進行獨立評稅。這意味著您會為每項出租物業收到個別的稅單。標準的物業稅率為15%，按每項物業的「淨應評稅值」計算。

物業稅計算公式

對於每項出租物業，計算方式嚴格遵循以下結構：

1. 步驟一： 計算課稅年度（4月1日至翌年3月31日）內收取或應收的租金總額。
2. 步驟二： 扣除由業主（您）支付的差餉。
3. 步驟三： 應用20%的法定免稅額（用於維修及支出）。
4. 步驟四： 將得出的「淨應評稅值」乘以15%的稅率。

實例分析：三項物業投資組合

關鍵策略：選擇個人入息課稅

個人入息課稅並非一種獨立稅項，而是一種可以顯著惠及物業投資組合持有人的稅務寬減機制。您無需為每項物業分別繳納15%的物業稅，而是可以選擇將您所有的收入來源（租金、薪金、業務利潤）合併計算，並應用以下兩種稅率中較低者：

• 累進稅率： 按入息級別徵收2%、6%、10%、14%及17%。
• 標準稅率（2024/25年度起）： 首500萬港元按15%徵收，超過500萬港元的部分按16%徵收。

稅務局會自動計算兩種方法，並向您徵收較低的稅款。

何時選擇個人入息課稅最有利？

個人入息課稅通常在以下情況對物業投資組合持有人最為有利：

• 您有顯著的居所貸款利息支出（可在個人入息課稅下扣除，但在物業稅下不可）。
• 您的總收入處於較低的累進稅階。
• 您有一項或多項物業出現租金虧損，可用以抵銷其他收入。
• 您可以申索僅在個人入息課稅下提供的額外免稅額（如供養父母、子女免稅額等）。
• 您沒有薪俸收入但擁有可觀的租金收入，讓您可以受惠於由2%起計的累進稅率。

公司持有 vs. 個人持有物業

您的物業投資組合的持有結構會顯著影響您的稅務狀況：

影響物業投資者的近期變動（2024-2025年度）

以下幾項重要變動已實施，影響物業投資組合持有人：

• 印花稅簡化（2024年2月28日）： 額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）已撤銷。
• 從價印花稅稅率： 採用累進稅率，由100港元（適用於300萬港元或以下的物業）至4.25%（適用於超過21,739,120港元的物業）。
• 2024/25年度稅務寬減： 利得稅、薪俸稅及個人入息課稅的最後稅款可獲100%寬減，每宗個案上限為1,500港元。

聯權共有及合規要點

聯權共有規則

如果您與他人聯權共有物業：

• 每名聯權共有人須猶如唯一業主般申報其應佔的租金收入。
• 每人均須按其業權份額繳納物業稅。
• 聯權共有人可各自獨立選擇個人入息課稅。
• 20%的法定免稅額適用於每名業主所佔的租金收入部分。

關鍵合規要求

• 報稅表： 為每項出租物業提交物業稅報稅表（須於發出日期起一個月內提交）。
• 選擇個人入息課稅： 必須在報稅表提交限期前以書面形式提出。
• 必須在報稅表提交限期前以書面形式提出。
• 保存紀錄： 須保存租約、收據紀錄及差餉繳付證明等文件7年。
• 暫繳稅： 須預算按上一年度租金收入計算的兩期年度暫繳稅款。

在香港建立成功的物業投資組合，需要的不僅是找到優質投資項目——更需要精明的稅務規劃。透過了解物業稅制的運作、在有利時善用個人入息課稅，並緊貼最新變動，您可以在確保完全合規的同時，最大化投資回報。請記住，稅務局的暫繳稅制度意味著您需要全年規劃稅務支出，而不僅僅是在提交報稅表時。