香港物業稅率及租賃業權與永久業權物業比較
📋 重點速覽
- 土地業權： 香港特區政府擁有幾乎所有土地，只有聖約翰座堂（1847年）擁有永久業權
- 物業差餉： 統一按應課差餉租值的5%徵收（獲豁免的宗教/慈善物業除外）
- 地租： 1985年5月27日後批出的土地契約，地租為應課差餉租值的3%；舊契則為固定金額
- 2047年續期： 根據《政府租契續期條例》（2024年），可自動續期50年而無須補地價
- 典型租契年期： 1985年後批出的契約一般為50年；歷史契約則為75至999年不等
- 年度重估： 應課差餉租值每年根據市場租金水平更新
你知道在香港「擁有」物業，實際上只是持有政府批出的長期租契嗎？與全球大多數金融中心普遍實行永久業權不同，香港採用獨特的租賃業權制度，政府保留了幾乎所有土地的業權。這套制度如何運作？業主每年需要繳交哪些費用？備受關注的2047年租契到期問題，對今天的業主有何影響？本文將為你全面拆解香港的土地業權制度、差餉與地租的計算方法，以及最新的續期政策。
香港獨特的土地業權制度：租賃業權 vs 永久業權
香港的土地所有權結構是全球最獨特的之一。自1997年回歸後，香港所有土地均屬中華人民共和國所有，並由香港特別行政區政府負責管理和發展。此制度在《基本法》第七條中訂明，形成了一個租賃業權框架，物業業主是根據政府租契持有土地，而非擁有土地的永久業權。
唯一的永久業權例外：聖約翰座堂
在1847年英屬殖民地時期，維多利亞女王授予位於中環的聖約翰座堂永久業權，以確保英國基督徒有一個永久祈禱的場所。這項獨特的授予提供了永久所有權，條件是土地必須持續用於教會用途。此項權利於1930年根據《英國國教教會信託條例》編入香港法例，使聖約翰座堂成為今日香港唯一真正的永久業權物業。
了解租契類型及年期
香港的租契條款隨著時間顯著演變，1984年的《中英聯合聲明》標誌著土地政策的根本轉變。
| 租契類型 | 典型年期 | 主要特點 |
|---|---|---|
| 歷史租契 | 75至999年 | 固定地稅；根據原始批地條款而定 |
| 1985年後租契 | 批出日起計50年 | 3%浮動地租；需預繳地價 |
| 新界續期租契 | 至2047年6月30日 | 根據1988年條例續期；自1997年7月起繳付3%地租 |
| 鄉村地段 | 不定（通常至2047年） | 1898年原居民男系後代享有歷史地稅 |
1985年5月27日的重要性
這個日期標誌著《中英聯合聲明》生效，從根本上改變了香港的土地政策：
- 1985年5月27日之前： 香港島及九龍的租契，地稅為租契文件內指定的固定金額。
- 1985年5月27日之後： 所有新批租契均須繳付相等於應課差餉租值3%的地租，金額每年可調整。
- 1985年至1997年之間： 根據《聯合聲明》附件三，新批租契為期50年，須繳付地價及3%地租。
2047年租契到期：業主須知
在2047年6月30日，約有30萬幅土地的地契將同時到期。這佔香港已發展土地的相當大部分，影響全港的住宅、商業及工業物業。
立法解決方案：《政府租契續期條例》（2024年）
2024年7月，香港政府制定了具里程碑意義的法例，為租契續期建立了一個常設的法定機制。這通過建立自動續期程序，為物業業主和投資者提供了至關重要的確定性。
| 特點 | 詳情 |
|---|---|
| 自動續期 | 到期日起自動續期50年，無需業主行動 |
| 補地價要求 | 無須繳付土地補價 |
| 地租 | 繼續按應課差餉租值的3%計算 |
| 通知期 | 續期通知書於到期前6年公布 |
| 首批處理 | 首批通知（2024年7月）涵蓋376幅於2030年6月前到期的土地 |
物業差餉：香港的間接物業稅
物業差餉是根據《差餉條例》（第116章）向香港所有物業徵收的一種間接稅。所收取的款項構成政府一般收入的一部分，用以資助公共服務。差餉由差餉物業估價署（差估署）負責徵收和管理。
物業差餉如何計算
物業差餉是按物業應課差餉租值的5%計算。應課差餉租值的定義是「假設物業在指定的估價依據日期空置出租時，按年計估算可得的市值租金」。
年度重估程序
應課差餉租值會在每年的全面重估中進行檢討，以反映市場租金水平的變化。就2025-26年度估價冊而言，指定的估價依據日期為2024年10月1日，而新的應課差餉租值將於2025年4月1日起生效。
地租：你向政府繳付的租契費用
地租（前稱地稅）是物業業主向政府繳付的款項，以換取在租契文件指定年期內持有和佔用土地的權利。與物業差餉（一種一般稅項）不同，地租是源於租契協議的特定責任。
| 租契類別 | 適用地區/日期 | 地租類型 | 徵收部門 |
|---|---|---|---|
| 舊批租契 | 港島及九龍；1985年5月27日前 | 固定地稅（歷史金額） | 地政總署 |
| 新批租契 | 所有地區；1985年5月27日後 | 應課差餉租值的3%（浮動） | 差餉物業估價署 |
| 新界續期租契 | 新界；續期至2047年 | 自1997年7月1日起為應課差餉租值的3% | 差餉物業估價署 |
| 鄉村地段 | 新界；原居村民 | 歷史地稅（金額不變） | 地政總署 |
現代租契的計算公式
對於須繳付浮動地租的物業，金額計算如下：
與物業差餉一樣，地租會隨著每年重估中應課差餉租值的任何變動而自動調整。
實例計算：你的持有成本
實例一：現代住宅物業（1985年後租契）
| 項目 | 數值 |
|---|---|
| 地點 | 港島太古城 |
| 租契年期 | 1990-2040年（50年） |
| 應課差餉租值（2025年） | HK$480,000 |
| 物業差餉（5%） | HK$480,000 × 5% = HK$24,000 |
| 地租（3%） | HK$480,000 × 3% = HK$14,400 |
| 每年總成本 | HK$38,400（每季HK$9,600） |
實例二：新界物業（續期至2047年）
| 項目 | 數值 |
|---|---|
| 地點 | 新界沙田 |
| 租契狀況 | 已續期至2047年6月30日 |
| 應課差餉租值（2025年） | HK$360,000 |
| 物業差餉（5%） | HK$360,000 × 5% = HK$18,000 |
| 地租（3%） | HK$360,000 × 3% = HK$10,800 |
| 每年總成本 | HK$28,800（每季HK$7,200） |
| 續期狀況 | 已保證自動續期50年至2097年 |
常見誤解澄清
| 誤解 | 事實 |
|---|---|
| 「租契年期越短，差餉越低」 | 差餉一律按應課差餉租值的5%計算，與租契長短無關。短期租契的市場租金可能較低，間接影響應課差餉租值。 |
| 「租契到期，物業就一文不值」 | 2047年到期的租契現已保證可自動續期50年。政府已為所有租契建立續期機制。 |
| 「香港沒有永久業權物業」 | 聖約翰座堂是真正的永久業權物業，於1847年獲永久授予。 |
| 「不續租契就可以免交地租」 | 地租須在整個租契期內按租契協議繳付。不續期意味著完全失去該物業。 |
租契到期會發生什麼事？
從法律上講，當土地租契到期時，土地及其上的任何建築物或改善工程將無償歸還政府。然而，實際上，由於既定的續期政策，已發展物業真正被收回的情況在香港極為罕見。
非2047年到期租契的續期程序
- 提早申請： 在租契到期前預早（建議提前2至3年）向地政總署提交續期申請。
- 物業估值： 政府根據市場狀況評估當前土地價值。
- 商討補地價： 通常需要根據物業價值增幅繳付土地補價。
- 新地租條款： 現代租契通常會轉為3%浮動地租。
- 簽訂文件： 簽署新租契文件並繳付議定的補地價。
✅ 重點總結
- 租賃業權制度： 幾乎所有香港物業均屬租賃業權——你擁有在指定期內使用土地的權利，而非土地本身。
- 財務責任： 物業差餉（應課差餉租值的5%）+ 地租（3%或固定金額）= 持續的每年開支。
- 2047年確定性： 2047年到期的租契保證可自動續期50年，無須補地價。
- 查閱你的租契： 仔細查看你的租契文件，了解具體條款、到期日及地租類型。
- 年度調整： 差餉和地租均會根據市場租金重估每年調整。
- 續期規劃： 對於非2047年到期的租契，應在到期前2至3年聯絡地政總署，開始續期程序。
香港獨特的租賃業權土地制度雖然複雜，但在一個已演變以滿足現代需求的框架內，提供了安全的長期物業權益。2024年《政府租契續期條例》的制定，為物業業主，特別是面對2047年到期問題的業主，提供了至關重要的確定性。了解你具體的租契條款、差餉和地租的財務責任，以及續期程序，是在香港作出明智物業投資決定的關鍵。有關物業的具體建議，請務必諮詢差餉物業估價署或地政總署，並在進行租契續期談判時考慮尋求專業指導。
📚 資料來源
本文內容已根據香港政府官方資料及權威參考來源核實：
- 香港稅務局 – 官方稅率、免稅額及稅務條例
- 差餉物業估價署 – 物業差餉及估值
- 香港政府一站通 – 香港特區政府官方入門網站
- 立法會 – 稅務法例及修訂
- 差餉物業估價署 – 差餉資訊 – 官方物業差餉指引