作為香港的企業家，您是否知道妥善了解差餉豁免規則，每年可能為您的業務節省數以萬計的開支？當大家聚焦於利得稅和薪俸稅時，差餉這項按物業佔用而徵收的間接稅，同樣對營運成本有顯著影響。無論您是經營農業科技初創、社會企業，還是管理零售店舖，掌握物業是否符合豁免資格，將徹底改變您的財務規劃與成本控制策略。

認識香港的差餉制度

差餉是香港政府就物業佔用而徵收的間接稅，收入撥入政府一般收入。它與物業稅有根本區別：物業稅是對業主收取的租金淨收入（扣除20%法定免稅額後）徵收15%的直接稅；而差餉則是按物業的「應課差餉租值」（即估計的年租值）徵收，不論物業是否空置或有否實際租金收入。對企業家而言，這個區別至關重要：無論您的物業是自用、出租還是空置，只要未被豁免，就須繳交差餉。

現行差餉結構（2024-2025年度）

非住宅物業

所有非住宅物業，包括商業寫字樓、零售店舖、工業樓宇及業務處所，均劃一按應課差餉租值的5%徵收差餉，不設累進。

住宅物業 – 累進差餉制度

由2025年1月1日起，香港對較高價值的住宅物業實施累進差餉制度。這主要影響豪宅，但對於在高端住宅內經營家居業務的企業家亦有影響：

法律框架：《差餉條例》（第116章）

《差餉條例》（第116章）是香港差餉豁免的法律基礎。第36條訂明了企業家需要了解的三類豁免：

• 第36(1)條：豁免評估 – 根據此條獲豁免的物業，根本不會被列入「估價冊」。這屬於法律內建的基本豁免，例如農業物業及某些村屋。
• 第36(2)條：類別豁免 – 此條文授權行政長官會同行政會議，可宣布任何類別的物業或地區豁免繳交差餉。這些豁免通常透過《差餉（雜項豁免）令》實施。
• 第36(3)條：個別物業豁免 – 行政長官可豁免個別（非類別）物業全部或部分差餉，屬個案處理。

企業家適用的主要豁免類別

1. 農業物業

根據《差餉條例》第36(1)(a)條，農地及農用建築物可獲豁免差餉評估。這對農業科技初創、有機農場及農產品加工業務尤其相關。

• 合資格準則： 農用建築物必須位於農地之上或毗鄰農地，並完全或主要用於農業運作。
• 住宅： 與農地相關並由完全或主要從事農業運作人士佔用的住宅，可獲豁免。
• 不包括： 此豁免不延伸至與農業用途無直接關連的純住宅物業。

2. 公眾宗教崇拜物業

用於公眾宗教崇拜的物業可根據兩項條文獲得豁免。這對營辦社會企業或社區服務的宗教組織相關。

• 專用宗教建築： 專門為公眾宗教崇拜而興建的建築，完全或主要用於宗教目的，並向公眾開放。
• 改裝物業： 經改裝（非專用）作宗教崇拜的處所，完全或主要用於公眾宗教崇拜，並容許公眾進入。
• 重要注意： 豁免要求向公眾開放。商業大廈內的私人祈禱室或靜修室通常不符合資格。

3. 新界鄉村式屋宇

村屋豁免反映了香港獨特的歷史背景和原居民權益。在村屋經營業務的企業家應了解以下規則：

4. 低應課差餉租值物業

為避免行政成本高於稅收，應課差餉租值低於指定門檻的物業可獲豁免。現行門檻為3,000港元。

• 主要惠及非常細小的零售攤位及小型儲物設施。
• 在微小處所營運的微型企業應核實其應課差餉租值。
• 門檻會在每次「全面重估」時檢討。

2024-25年度財政預算案寬減措施

香港政府在2024-25年度財政預算案中宣布了針對性的寬減措施，以支援物業業主及企業：

互補的中小企支援措施

雖然與差餉豁免無直接關係，但企業家應了解以下可減輕整體稅務負擔的互補支援措施：

• 兩級制利得稅： 首200萬港元利潤，法團稅率為8.25%（標準稅率為16.5%）。
• 非法團業務： 首200萬港元利潤稅率為7.5%（標準稅率為15%）。
• 紀錄保存： 稅務紀錄須保存7年。
• 補加評稅時限： 一般為6年（涉及欺詐則為10年）。

如何申請差餉豁免

如果您認為物業符合差餉豁免資格，請遵循以下結構化申請流程：

1. 核實資格： 審閱《差餉條例》（第116章）列明的豁免類別及準則。
2. 準備文件： 收集支持豁免申請的證據（例如農地證明、宗教團體註冊文件、原居民身份證明等）。
3. 提交書面申請： 致函差餉物業估價署，內容須包括物業估價編號、完整地址、豁免理由及法律依據、證明文件副本，以及聯絡資料。
4. 等候審核： 差餉物業估價署會評估您的申請（通常需時4至8星期）。
5. 接收決定： 您將收到書面通知結果。

企業家實用情景分析

情景一：共用工作空間內的科技初創

情況： 您的初創公司在共用工作空間租用一個固定辦公桌，月費2,500港元。
差餉影響： 您通常無需直接繳交差餉（已包含在共用工作空間月費內）。營運商會就整個處所繳交差餉，並可受惠於2024-25年度首季500港元的寬減。

情景二：新界有機農場業務

情況： 您在農地上經營有機蔬菜農場，並設有加工及儲存設施。
潛在豁免： 用於農業運作的農地及建築物很可能符合豁免資格。應向差餉物業估價署提交申請，並附上農業用途及運作的證明。

情景三：家居顧問業務

情況： 您在應課差餉租值為40萬港元的住宅物業內經營家居顧問業務。
差餉計算： 全年差餉：40萬港元 × 5% = 2萬港元。2024-25年度首季寬減後：5,000港元 – 500港元 = 實繳4,500港元。
無豁免適用： 將住宅物業部分用作業務用途，並不會改變其物業分類。

關於差餉豁免的常見誤解

差餉 vs 地租 vs 物業稅

企業家必須清楚區分這三項截然不同的物業相關徵費，它們各有不同的豁免規則：

企業家的策略考量

1. 物業選擇與預算規劃

• 根據應課差餉租值計算全年差餉開支（可查閱差餉物業估價署紀錄）。
• 在現金流規劃中考慮按季繳款的時間表。
• 將臨時寬減措施計算在內，但切勿作長期依賴。
• 評估物業成本時，將差餉視為持續的營運開支。

2. 租約談判與文件管理

• 在租約中明確釐清差餉責任——有些租約已包含差餉，有些則要求租戶另行支付。
• 協商政府寬減措施的受益方。
• 妥善保存完整紀錄：季度差餉繳款通知書、付款收據、豁免申請文件，以及物業用途證明。

妥善規劃香港的差餉豁免策略，需要對法律框架有深入理解及周詳部署。雖然豁免僅限於特定類別，但對於合資格的業務而言，確實能帶來可觀的成本節省。請記住，差餉只是您物業相關成本的其中一環——應將精明的差餉規劃，與香港其他有利營商的稅務措施（如兩級制利得稅及各項中小企支援計劃）結合運用。如有具體疑問，務必諮詢差餉物業估價署以獲取明確指引，並妥善保存文件以支持任何豁免申請。