您知道香港的差餉制度提供特定豁免,每年可為您的業務節省數千元嗎?雖然大多數創業家專注於利得稅和薪俸稅,但了解差餉豁免可以顯著影響您的底線。無論您經營農業科技初創企業、經營社會企業還是管理零售店舖,了解哪些物業符合豁免資格可以改變您的財務規劃和營運成本。

認識香港的差餉制度

差餉是香港對物業佔用徵收的間接稅之一,收入構成政府一般收入的一部分。與物業稅(對租金收入在扣除20%後按15%徵稅)不同,差餉是根據物業的估計年租值徵收,無論物業是否產生收入。對創業家而言,這一區別至關重要:無論您的物業是否被佔用或空置,均須繳納差餉,因此豁免尤其重要。

現行差餉結構(2024-2025年度)

非住宅物業

對於所有非住宅物業,包括商業寫字樓、零售店舖、工業樓宇和商業機構,差餉徵收率為應課差餉租值的5%,不論物業價值或位置。

住宅物業 – 累進差餉制度

由2025年1月1日起,香港對高價值住宅物業實施累進差餉制度。這主要影響豪宅,但也影響在高價值物業經營家居業務的創業家:

法律框架:《差餉條例》(第116章)

《差餉條例》(第116章)為香港的差餉豁免提供法律基礎。第36條確立了創業家應了解的三個豁免類別:

第36(1)條:豁免評估

根據本條款獲豁免的物業完全不會出現在估價冊中。這些是法律內置的基本豁免,包括農地和某些村屋。

第36(2)條:類別豁免

本條款授權行政長官會同行政會議宣布任何類別的租用單位或區域豁免繳納差餉。這些豁免透過《差餉(豁免)令》實施。

第36(3)條:個別租用單位豁免

行政長官可豁免特定個別租用單位(而非類別)全部或部分繳納差餉。這適用於個案基礎上的特定物業。

創業家的主要豁免類別

1. 農地

根據《差餉條例》第36(1)(a)條,農地及農業建築物獲豁免差餉評估。這對農業科技初創企業、有機農場和農業加工業務尤其相關。

• 符合資格準則: 農業建築物必須位於農地上或毗鄰農地,並全部或主要用於與農業作業有關的用途
• 住宅: 與農地相關的住宅,如由全部或主要從事農業作業的人士使用,則符合豁免資格
• 除外情況: 此豁免不適用於住宅物業,除非直接與農業用途相關

2. 宗教崇拜物業

用於公眾宗教崇拜的物業根據兩項條文享有豁免。這與經營社會企業或社區服務的宗教組織相關。

• 專建宗教物業: 專為公眾宗教崇拜而建造的建築物,全部或主要用於宗教用途,並向公眾開放
• 改裝物業: 改裝(非專建)用於宗教崇拜的處所,全部或主要用於公眾宗教崇拜,並可供公眾使用
• 重要事項: 豁免需要向公眾開放。商業大廈內的私人禮拜堂或靜修室通常不符合資格

3. 新界村屋

村屋豁免反映香港獨特的歷史背景和原居民權利。在村屋經營業務的創業家應了解這些規則:

4. 低應課差餉租值物業

應課差餉租值低於訂明限額的物業獲得豁免,以避免行政成本超過收入。目前的限額為3,000港元。

• 主要惠及非常小的零售攤檔和次要貯存設施
• 在小型處所經營的微型企業應核實其應課差餉租值
• 限額在每次全面重估時檢討

2024-25年度財政預算案寬免措施

香港政府在2024-25年度財政預算案中公布針對性寬免措施,以支援物業業主和企業:

配套中小企支援措施

雖然與差餉豁免沒有直接關係,但創業家應了解可減低整體稅務負擔的配套支援措施:

• 兩級制利得稅: 首200萬港元按8.25%徵稅(標準稅率為16.5%,適用於法團)
• 非法團業務: 首200萬港元按7.5%徵稅(標準稅率為15%)
• 紀錄保存: 稅務紀錄須保存7年
• 補加評稅期: 6年(欺詐個案為10年)

如何申請差餉豁免

如果您認為您的物業符合差餉豁免資格,請遵循以下結構化申請程序:

1. 核實資格: 查閱《差餉條例》(第116章)所列明的豁免類別和準則
2. 收集文件: 收集支持您豁免申請的證據(農地證明書、宗教組織註冊、原居村民文件)
3. 提交書面申請: 致函差餉物業估價署,包括物業估價編號、完整地址、豁免理據及法律依據、支持文件和聯絡資料
4. 等候審核: 差餉物業估價署將評估您的申請(通常需時4至8週)
5. 收取決定: 您將收到書面通知結果

創業家的實際情況

情況1:共享工作空間的科技初創企業

情況: 您的初創企業在共享工作空間租用專屬辦公桌,月費為2,500港元。
差餉影響: 您通常不直接繳付差餉(已包括在共享工作空間費用中)。共享工作空間營運商就整個處所繳納差餉,並受惠於2024-25年度首季500港元寬減。

情況2:新界有機農場業務

情況: 您在農地上經營有機蔬菜農場,設有加工和貯存設施。
潛在豁免: 用於農業作業的農地及建築物可能符合豁免資格。請向差餉物業估價署申請,並提供農業用途和作業的證據。

情況3:家居顧問業務

情況: 您在住宅物業的家庭辦公室經營顧問業務,應課差餉租值為400,000港元。
差餉計算: 全年差餉:400,000港元 × 5% = 20,000港元。2024-25年度第一季寬減後:5,000港元 – 500港元 = 應繳4,500港元。
沒有可用的豁免: 使用住宅物業的部分作商業用途不會改變其分類。

有關差餉豁免的常見誤解

差餉 vs 地租 vs 物業稅

創業家必須了解這三項與物業相關的不同收費,每項均有不同的豁免規則:

創業家的策略考慮

1. 物業選擇和預算規劃

• 根據應課差餉租值計算全年差餉(查閱差餉物業估價署紀錄)
• 在現金流規劃中考慮每季繳款時間表
• 計入臨時寬減措施,但不要長期依賴
• 在評估物業成本時將差餉視為持續營運開支

2. 租賃談判和文件記錄

• 在租賃協議中明確差餉責任—部分將差餉包括在租金內,其他則要求租客另行繳付
• 協商誰受益於任何政府寬減
• 保存完整紀錄:每季差餉繳款通知書、繳款收據、豁免申請和物業使用證明

駕馭香港的差餉豁免需要仔細規劃和了解法律框架。雖然豁免僅限於特定類別,但對符合資格的企業可提供顯著的成本節省。請記住,差餉只是您物業成本的一個組成部分—結合明智的差餉規劃與香港其他有利商業的稅務措施,包括兩級制利得稅制度和各種中小企支援計劃。如有特定問題,請諮詢差餉物業估價署,並保存適當的文件以支持任何豁免申索。