想與家人、朋友或生意夥伴在香港合資置業嗎？聯名購買物業是進入競爭激烈樓市的聰明策略，既能分擔財務壓力，亦可提升購買力。然而，這種投資方式涉及獨特的稅務責任及法律考量，從租金收入如何課稅到轉讓業權份額的安排，每個細節都影響深遠。本文將為你全面拆解香港聯名物業的差餉、稅務及法律結構，助你精明規劃，安心投資。

聯名物業的物業稅詳解

在香港，若聯名物業有租金收入，每位業權擁有人均須就其所佔份額繳交物業稅。香港採用地域來源徵稅原則，只有源自香港的租金收入才需要課稅。現行的物業稅稅率為淨應評稅值的15%。計算時，會先從租金收入中扣除已繳差餉，再扣減20%的法定免稅額（用作維修及其他支出），然後才計算應課稅款。

聯名業主的物業稅計算實例

假設你與一位夥伴以「分權共有」方式各佔50%業權，共同擁有一個住宅單位，每年租金收入總額為30萬港元，而每年差餉支出為15,000港元。物業稅的計算方式如下：

聯名物業的印花稅須知（2024年最新）

香港物業交易的印花稅政策在2024年出現重大轉變。由2024年2月28日起，政府已撤銷三項主要的需求管理措施：

• 額外印花稅（SSD）： 以往適用於購入後3年內轉售的物業。
• 買家印花稅（BSD）： 以往適用於非香港永久性居民買家。
• 新住宅印花稅（NRSD）： 以往適用於購買第二套或以上住宅物業的買家。

這意味著，聯名業主現在買賣或轉讓物業業權份額時，只需考慮適用的「從價印花稅」。

現行從價印花稅稅率（2024年2月起適用）

當聯名業主之間進行業權轉讓（例如一方購入另一方的份額），印花稅將根據所轉讓業權份額的代價或市值（以較高者為準）來計算。

聯名物業的法律業權結構

選擇合適的法律業權結構，對稅務效益及法律保障至關重要。香港常見的聯名業權形式主要有以下幾種：

1. 分權共有

這是最常見於非親屬之間的聯名方式。每位業主持有明確且可獨立轉讓的業權份額（份額可以不均等）。當業主身故，其份額會根據遺囑或無遺囑繼承法傳給其遺產繼承人，而非自動轉給其他聯名業主。

2. 聯權共有

通常為夫婦或家庭成員所採用。所有業主對整個物業擁有平等的權利。若其中一名業主身故，其業權份額會透過「生存者取得權」自動轉移至在世的其他聯名業主。

3. 公司持有

透過有限公司持有物業可提供有限責任保障，但會涉及利得稅。公司就租金收入繳交的利得稅，適用兩級制稅率：首200萬港元利潤稅率為8.25%，其後利潤稅率為16.5%。

稅務申報及合規要求

聯名業主必須謹慎履行其稅務申報責任。以下是你需要知道的事項：

1. 個人報稅表： 每位業主必須在其個人報稅表（BIR60）中申報其應佔的租金收入。稅務局每年約5月初會發出報稅表。
2. 物業稅報稅表： 如果物業有租金收入，業主須就每個物業填寫及提交物業稅報稅表（BIR57）。
3. 保存紀錄： 必須保存所有相關紀錄至少7年，包括租約、支出收據、銀行月結單及與租客的通訊記錄。
4. 繳稅期限： 物業稅通常分兩期繳交，分別為每年的1月及4月。

不同情況下的特別考量

與家人聯名

與家人聯名置業時，需考慮繼承安排（雖然香港已取消遺產稅），並可善用每年的免稅贈與額。父母每年可向每名子女贈與不超過22萬港元，而無需繳付任何稅項。

與生意夥伴聯名

對於生意夥伴，該物業可能被視為業務資產。如果聯名投資物業的活動構成「行業、專業或業務」，則相關利潤可能需要繳交利得稅，而非物業稅。

涉及非香港居民業主

非香港居民聯名業主與居民業主負有相同的稅務責任。他們必須委任一名香港代理人處理稅務事宜，或直接與稅務局聯絡。支付租金予非居民業主時，若未作出適當安排，或須預扣稅款。

在香港聯名置業是一個具策略性的投資方式，能共享財務責任，提升入市能力。然而，當中的稅務及法律影響需要周詳規劃及持續管理。透過了解自身責任、選擇合適的業權結構，並與聯名業主保持清晰的協議，你便能最大化投資效益，同時將風險降至最低。謹記稅法會不時更新，定期諮詢合資格的稅務專業人士，是確保合規及優化投資策略的關鍵。