正在考慮與家人、朋友或業務夥伴在香港共同購買物業?共同擁有物業可以是進入競爭激烈的物業市場的明智方法,但它涉及獨特的稅務影響和法律考慮因素,每位投資者都必須了解。從租金收入如何徵稅到當您想出售您的份額時會發生什麼,駕馭共同擁有物業的複雜性需要仔細規劃和專業知識。本綜合指南詳細介紹您需要了解的有關香港共同擁有物業的差餉、稅項及法律架構的所有資訊。

了解共同擁有物業的物業稅

當您在香港共同擁有物業時,每位業主須就所產生的任何租金收入負責其所佔份額的物業稅。物業稅制度以地域為基礎運作,這意味著只有來自香港的租金收入才須課稅。現行物業稅稅率為按應評稅淨值(NAV)徵收15%,應評稅淨值是在扣除已繳差餉並應用法定的修葺及支出免稅額後計算。

共有人的物業稅計算方法

讓我們以一個實際例子來說明計算方法。假設您與合夥人共同擁有一項產生每年港幣300,000元租金收入的住宅物業,而您們各擁有50%:

共同擁有物業的印花稅影響

香港物業交易的印花稅局面在2024年發生重大變化。自2024年2月28日起,政府取消了三項主要的需求管理措施:

• 額外印花稅(SSD): 以往適用於購買後3年內出售的物業
• 買家印花稅(BSD): 以往適用於非香港永久性居民
• 新住宅印花稅(NRSD): 以往適用於第二項或其後的住宅物業

這意味著共有人現在只需在買賣或轉讓物業份額時考慮標準從價印花稅。

現行印花稅稅率(2024年2月起)

在共有人之間轉讓擁有權時(例如,一位合夥人購買另一位的份額),印花稅根據所轉讓份額的代價或市值計算,以較高者為準。

共同擁有物業的法律架構

為共同擁有物業選擇合適的法律架構對稅務效率及法律保障至關重要。香港提供數個選項:

1. 分權共有

這是非親屬之間共同擁有物業的最常見架構。每位業主持有明確、可分別轉讓的份額(可以是不均等的百分比)。業主去世時,份額會轉讓予業主的遺產,而非自動轉讓予其他共有人。

2. 聯權共有

一般由已婚夫婦或家庭成員使用。所有業主對整項物業享有平等權利。如一位業主去世,其份額會透過「生存者取得權」自動轉讓予尚存業主。

3. 公司擁有

透過公司持有物業可以提供法律責任保障,但會引入企業稅務考慮因素。公司須就租金收入按企業稅率繳納利得稅(首200萬港元按8.25%,餘額按16.5%)。

稅務申報及合規要求

共有人必須認真履行其稅務申報義務。以下是您需要知道的事項:

1. 個人報稅表: 每位共有人必須在其個人報稅表(BIR60)中申報其所佔租金收入份額。稅務局每年於五月初發出報稅表。
2. 物業稅報稅表: 如物業產生租金收入,您必須為每項物業填寫及提交物業稅報稅表(BIR57)。
3. 記錄保存: 保存記錄至少7年,包括租賃協議、開支收據、銀行結單及與租客的往來信件。
4. 繳款期限: 物業稅一般分兩期繳付 – 每年1月及4月。

不同情況的特別考慮因素

家庭共同擁有

與家庭成員共同擁有物業時,考慮潛在的遺產影響(儘管香港沒有遺產稅)及使用每年饋贈免稅額。父母每年可向每名子女贈予最多港幣220,000元而無稅務影響。

業務合夥共同擁有

對於業務合夥人,物業可能被視為業務資產。如共同擁有架構為物業投資合夥,而該活動構成行業或業務,則可能適用利得稅而非物業稅。

外籍共有人

非居民共有人面對與居民相同的稅務義務。他們必須委任香港代理人處理稅務事宜或直接與稅務局聯繫。除非作出適當安排,否則向非居民支付的租金可能需要預扣稅。

在香港共同擁有物業可以是明智的投資策略,提供分擔財務責任及可能更大的購買力。然而,稅務及法律影響需要仔細規劃及持續管理。通過了解您的義務、選擇合適的架構以及與您的共有人維持明確協議,您可以最大化收益同時最小化風險。謹記稅法會演變,因此定期諮詢合資格稅務專業人士對於保持合規及優化您的投資策略至關重要。