作為香港的工業物業業主，你是否曾疑惑為何差餉單上的金額比預期高？或者，你正考慮投資工廠、倉庫或物流中心，需要了解持續的稅務影響？差餉及地租是重要的經常性開支，最高可佔你物業租值的8%，直接影響你的投資回報。這份2024-2025年度全面指南，將為你詳細拆解香港工業物業差餉的計算方法、估值因素、反對程序及策略規劃。

認識香港的工業物業差餉制度

香港的差餉制度統一適用於所有物業，包括住宅、商業及工業。此制度由差餉物業估價署（RVD）管理，旨在為公共服務籌集收入，並確保物業業主按其物業的租值作出貢獻。對於工廠、倉庫、物流中心及專門設施等工業物業而言，透徹理解此制度對有效的財務規劃及合規至關重要。

法律框架

工業物業差餉主要受以下兩條條例規管：

• 《差餉條例》（第116章）： 規管差餉的評估及徵收。
• 《地租（評估及徵收）條例》（第515章）： 規管適用物業的地租。

工業物業差餉如何計算？

計算方法直接，但取決於準確的應課差餉租值釐定：

什麼是應課差餉租值？

應課差餉租值代表你的物業在估價依據日期於公開市場的估計年租值。差餉物業估價署採用「租金比較法」，分析類似工業物業的實際租金來釐定此數值。

影響工業物業應課差餉租值的關鍵因素

了解驅動物業估值的因素，有助你預測變化並找出潛在的反對理據：

1. 地點與交通便利性

• 地區： 位於成熟工業區（如觀塘、葵涌、荃灣）的物業通常價值較高。
• 交通連接： 鄰近主要幹道、貨櫃碼頭及跨境口岸會增加溢價。
• 基礎設施： 周邊道路、公用事業及配套服務的質素。

2. 物理特性

• 樓底高度： 對倉儲至關重要 – 較高的樓底（6米以上）能帶來溢價。
• 地台承重能力： 高承重能力（10-15 kN/m²以上）支持更高的估值。
• 樓齡與狀況： 配備現代化規格的新樓（0-10年）能吸引較高租金。
• 電力供應： 增強電力容量（500 kVA以上）對數據中心及重型製造業至關重要。

3. 營運設施

• 裝卸設施： 裝卸台、貨台調平機及貨梯的數量與質素。
• 專門設施： 數據中心冷卻系統、消防安全系統、保安設施。
• 管理質素： 專業的物業管理能提升對租戶的吸引力及租值。

工業物業類型及其估值考量

實用計算例子

例子一：小型分層工廠單位

物業： 觀塘工業大廈500平方呎單位
應課差餉租值（2025-26）： 72,000港元
地租： 適用（1997年後批租）

• 年度差餉： 72,000港元 × 5% = 3,600港元
• 年度地租： 72,000港元 × 3% = 2,160港元
• 年度總負擔： 5,760港元（應課差餉租值的8%）
• 2025-26年度首季寬減： 上限500港元
• 寬減後首季繳款： (3,600港元 ÷ 4) – 500港元 + (2,160港元 ÷ 4) = 400港元 + 540港元 = 940港元

例子二：現代物流倉庫

物業： 20,000平方呎倉庫，樓底高8米
應課差餉租值（2025-26）： 1,800,000港元
特別設施： 裝卸台、貨台調平機、24小時保安

• 年度差餉： 1,800,000港元 × 5% = 90,000港元
• 年度地租： 1,800,000港元 × 3% = 54,000港元
• 年度總負擔： 144,000港元
• 2025-26年度首季寬減： 500港元（上限）
• 寬減帶來的年度節省： 僅500港元（佔總負擔的0.35%）

2024-2025年度政府差餉寬減

關於寬減的要點：

• 寬減只適用於差餉，不適用於地租。
• 由差餉物業估價署自動處理 – 無需申請。
• 每項應課差餉物業設有指定上限。
• 若季度差餉少於寬減額，寬減額將等於實際應繳差餉。
• 擁有多項物業者，每項物業將分別獲得寬減。

繳款時間表及逾期繳款後果

逾期繳款罰則

1. 第一筆附加費（5%）： 若未在指定期限內繳款，會立即徵收。
2. 第二筆附加費（10%）： 若6個月後仍未繳清，會在原款項上再加徵10%。
3. 法律行動： 持續拖欠款項可能導致扣押財物或法律訴訟。
4. 判定債項利息： 法庭判決的債項會持續計算利息直至清還。

如何就應課差餉租值提出反對

如果你認為你的工業物業應課差餉租值不正確或過高，你有權提出反對。此程序有時限性，但可能帶來顯著的節省。

有效的反對理據

• 評估錯誤： 應課差餉租值未能反映真實的公開市場租值。
• 不恰當的比較物業： 差餉物業估價署在估值時使用了不可比較的物業。
• 忽略物業特性： 樓齡、狀況、地點劣勢等因素未被考慮。
• 結構改動： 影響物業的改動未在估值中反映。
• 事實錯誤： 錯誤的樓面面積、不正確的分類或其他錯誤。

反對程序時間表

1. 第一步 – 差餉估價冊公布： 新估價冊於憲報公布（通常在2月/3月）。
2. 第二步 – 提交反對： 在公布後28天內，使用表格R20A/R20B提交。
3. 第三步 – 差餉物業估價署審核： 初步審核及可能的實地視察需時2-4個月。
4. 第四步 – 差餉物業估價署決定： 接納、部分接納或拒絕反對。
5. 第五步 – 向土地審裁處上訴： 如不滿決定，可在差餉物業估價署決定後28天內上訴。
6. 第六步 – 審裁處決定： 對適當應課差餉租值作出具約束力的裁定。

成功反對所需的證據

• 實際租約： 顯示在估價依據日期前後所支付租金的租約副本。
• 可比較租金： 同一地區類似物業租金的證據。
• 專業估值報告： 由合資格測量師進行的獨立估值。
• 物業文件： 顯示物業限制的平面圖、照片、規格說明。
• 市場報告： 支持你對租值主張的行業數據。

地租：額外的3%收費

香港許多工業物業須額外繳交地租，為應課差餉租值的3%，使總負擔達到8%。了解何時適用此收費對準確預算至關重要。

何時須繳交地租

• 1997年後的新批土地： 所有在1997年7月1日後批出的土地。
• 續期租契： 租契在1997年6月30日後獲續期的物業。
• 不適用於： 舊批約（1985年5月27日前批出）及某些獲豁免物業。

工業物業投資考量

差餉及地租顯著影響工業物業的投資回報。以下是如何將它們納入你的計算：