您是否是一位香港業主,想知道自己繳納的物業稅是否多於所需?在租金回報受壓及按揭利率波動的情況下,了解香港的物業稅豁免及寬免措施每年可為您節省數千元。無論您是首次出租業主還是管理物業組合,本全面指南將詳細說明您符合資格的豁免項目以及如何有效申索。

了解香港的物業稅制度

香港的物業稅是向境內土地及樓宇的業主徵收,但政府及領事館物業則屬例外。物業稅由稅務局管理,按物業應評稅淨值以15%的標準稅率計算。基本原則很簡單:適用於從物業擁有權所得的租金收入。如果您擁有物業但沒有收取租金,則無須就該物業繳納物業稅。

應評稅淨值的計算方法

應評稅淨值(NAV)的計算方法如下:

1. 應評稅值(AV): 總租金收入減去可扣除項目(業主支付的差餉及無法收回的租金)
2. 應評稅淨值(NAV): 應評稅值減去20%修葺及支出的法定免稅額
3. 應繳物業稅: NAV × 15%

香港的物業稅豁免

1. 業主自住物業豁免

資格: 業主自用的物業無須繳納物業稅,因為該物業沒有應收租金。這是最常見的豁免,並自動適用。

2. 業務物業豁免

資格: 在香港經營行業、專業或業務的法團,如該物業的租金收入已按利得稅評稅,可申請豁免物業稅。

申請方法: 向稅務局局長提交書面申請。填寫物業稅報稅表第1部分中的「申請豁免物業稅」欄,以加快處理。否則已繳付的物業稅會用以抵銷利得稅的稅款。

3. 政府及領事館物業

資格: 政府物業及領事館物業根據香港法例自動獲豁免物業稅。

4. 第88條慈善機構

資格: 根據《稅務條例》第88條獲認可的屬公共性質的慈善機構或慈善信託可獲豁免利得稅,此豁免亦適用於物業出租的租金收入,但須符合特定條件。

主要條件:

• 該機構不得以牟利為目的
• 利潤必須重新投資於慈善活動
• 物業相關活動必須與該慈善機構的明確宗旨直接相關
• 必須獲得稅務局認可(申請程序一般需時4個月)

物業稅豁免資格一覽

物業稅寬免及扣除

所有業主可享的標準扣除

1. 修葺及支出的20%法定免稅額

說明: 應評稅值自動獲20%的劃一扣除額,以涵蓋修葺及支出開支。這是一個全面免稅額,不論實際開支多少均適用。

2. 業主支付的差餉

資格: 如果業主負責支付差餉(而非租客),這些差餉可在應用20%法定免稅額前從應評稅值中扣除。

條件:

• 只有業主同意支付並實際支付的差餉才可扣除
• 不要就已獲政府差餉寬減抵銷的差餉申請扣除
• 連同差餉徵收的地租不可就物業稅目的扣除

3. 無法收回的租金

資格: 只有在該課稅年度內確認無法收回的租金方可扣除。

條件:

• 租金必須是真正無法收回(而非只是延遲付款)
• 如已使用租金按金抵銷未收租金,只有餘額可申索
• 如租金其後被收回,必須在收回年度報告為租金收入
• 租客必須已遷出或租金必須確認為無法收回

選擇個人入息課稅以獲增強寬免

甚麼是個人入息課稅? 個人入息課稅是一種適用於香港居民的稅務寬免,將所有收入(薪俸、業務利潤及租金收入)合併為單一評稅,容許申索額外扣除及免稅額。

業主選擇個人入息課稅的優惠

• 按揭利息扣除: 購買出租物業的貸款利息可扣除(每年最高HK$100,000,最長20年)- 這是業主的主要優惠
• 個人免稅額: 已婚人士免稅額(HK$264,000)、子女免稅額(每名HK$130,000)、供養父母免稅額(60歲或以上HK$50,000)及其他個人免稅額
• 稅項寬減: 可受惠於財政預算案公布的任何年度稅項寬減措施
• 虧損抵銷: 一個來源的虧損可抵銷其他來源的收入

資格要求

• 您必須是香港通常居民或臨時居民
• 如屬已婚人士,至少一方配偶須符合居住要求
• 雙方配偶必須有根據《稅務條例》須予評稅的入息

如何申索物業稅豁免及寬免

逐步指南

1. 步驟1:確定您的資格 檢視上述豁免及寬免類別,以確定哪些適用於您的情況。考慮個人入息課稅是否根據您的總入息及可扣除開支對您有利。
2. 步驟2:保存準確記錄 保存完整記錄至少7年,包括租賃協議、差餉繳款收據、無法收回租金的文件、按揭利息結單,以及任何與租客有關欠租的通信。
3. 步驟3:填寫物業稅報稅表 當您收到稅務局的物業稅報稅表時,申報所有租金收入、在第4.3(1)部分申索已付差餉(如適用)、在第4.3(2)部分申索無法收回的租金(如適用),以及如申請業務物業豁免,填寫第1部分中的「申請豁免物業稅」欄。
4. 步驟4:選擇個人入息課稅(如適用) 如您希望申索按揭利息扣除或受惠於個人免稅額,填寫個別人士報稅表(BIR60)第7部分或提交IR76C表格,在指定期限內提供按揭利息及其他可扣除開支的證明文件。
5. 步驟5:準時提交報稅表 在表格上指定的限期前提交物業稅報稅表。逾期提交可能導致罰款及檢控。如需更多時間,請在限期前申請延期。
6. 步驟6:迅速回應稅務局查詢 稅務局可能要求提供額外資料或澄清。在指定時間內回應,以避免延誤處理您的豁免或寬免申索。

特別申請程序

業務物業豁免申請

向稅務局局長提交書面申請,說明您的法團在香港經營業務,而租金收入已按利得稅評稅。包括:

• 公司名稱及商業登記號碼
• 物業地址及租金詳情
• 說明租金收入如何計入利得稅計算
• 填妥物業稅報稅表第1部分的相關欄目

第88條慈善機構認可申請

尋求慈善地位的機構必須:

1. 閱讀稅務局發出的《屬公共性質的慈善機構及慈善信託稅務指南》
2. 提交全面申請,證明慈善目的
3. 提供管治文件、財務報表及營運詳情
4. 預留約4個月時間處理(如已提供所有資料)
5. 確保物業相關活動與慈善宗旨直接相關

常見錯誤需避免

常見問題

問:我在自住物業中出租一間房間,是否可獲豁免物業稅?

否。如您從物業的任何部分收取租金收入,該租金收入須繳納物業稅。豁免只適用於整個物業用作自住且沒有租金收入。

問:我可否選擇不申索20%法定免稅額,而改為申索實際開支?

不可以。20%法定免稅額是強制性及自動應用的。在物業稅評稅下,您不能選擇申索實際開支。然而,如您選擇個人入息課稅,可能適用不同規則。

問:如果我與配偶聯名擁有物業,會怎樣?

聯名業主須共同及個別地負上繳納物業稅的責任。然而,您可根據情況選擇分開或共同選擇個人入息課稅。租金收入一般會按業權比例分攤。

問:我購買了投資物業但尚未找到租客,是否需要繳納物業稅?

不需要。物業稅只在有應收租金時才徵收。如物業空置且沒有產生租金收入,便無須繳納物業稅。然而,您仍須回覆稅務局發出的任何物業稅報稅表。

問:稅務局處理業務物業豁免申請需時多久?

處理時間各異,但如您填妥物業稅報稅表第1部分的相關欄目並提供所有必要資料,稅務局一般會有效率地處理這些申請。對於複雜個案,可能需時數星期至數個月。

問:如果我發現選擇個人入息課稅可在過往年度節省稅款,可否追溯選擇?

個人入息課稅選擇一般必須在指定期限內作出(通常為該年度報稅表發出日期起計一個月)。在某些情況下可接受逾期選擇,但您應盡快聯絡稅務局討論您的情況。

了解香港的物業稅豁免及寬免並不一定令人不知所措。通過了解哪些豁免適用於您的情況及遵循適當程序,您可大大減低稅務負擔。請記住,對許多業主而言,最有價值的寬免是個人入息課稅選擇,其容許扣除在標準物業稅下不可申索的按揭利息。無論您管理單一出租物業或物業組合,花時間了解這些規則可能帶來可觀的年度節省。如有疑問,請諮詢合資格稅務專業人士,他們可根據您的具體情況提供個人化意見。