你在香港擁有服務式住宅並賺取租金收入嗎？你可能會驚訝地發現，你的稅務責任會因營運模式而有天壤之別。香港稅務局會根據你的物業是屬於被動出租，還是活躍的酒店式業務，而採用不同的稅務處理方式。了解這關鍵區別，對於在香港競爭激烈的物業市場中確保合規、進行稅務規劃及最大化稅後回報至關重要。

核心稅務抉擇：物業稅 vs 利得稅

香港採用分類稅制，不同類型的收入適用不同的稅項。對於服務式住宅業主而言，關鍵在於判斷你的收入應歸類為物業稅還是利得稅。這不僅是技術上的區分，更可能意味著你只需就淨租金收入繳付15%的稅款，抑或有機會享用較低的稅率及扣減實際開支。

物業稅：被動出租模式

物業稅適用於來自香港土地或樓宇的被動租金收入。現行稅率為淨應評稅值的15%，計算公式如下：

其中20%是法定的維修及支出免稅額，屬自動扣減，業主不能申索扣減實際開支。此制度適合只提供基本服務、租期較長的傳統業主。

利得稅：業務營運模式

當你的服務式住宅營運構成經營行業、專業或業務時，便須繳納利得稅。2024-25課稅年度的稅率為：

• 法團業務： 首200萬港元利潤稅率為8.25%，其後利潤稅率為16.5%。
• 非法團業務： 首200萬港元利潤稅率為7.5%，其後利潤稅率為15%。

業務收入 vs 被動收入：稅務局的判斷準則

稅務局會審視多項因素，以決定你的服務式住宅營運是構成須繳利得稅的業務，還是只屬須繳物業稅的被動租金收入。主要判斷指標包括：

酒店房租稅：2025年的重要變革

一項影響服務式住宅營運者的重要發展，是酒店房租稅將於2025年1月1日起重新實施。若物業被界定為酒店，將須就房租收入繳交3%的稅款。

何時你的服務式住宅須繳酒店房租稅

若你的服務式住宅符合《酒店房租稅條例》下「酒店」的定義，便須繳納酒店房租稅。主要考慮因素包括：

• 公開表示為流動住客提供住宿的處所
• 提供配備傢俬的房間或套房作住宿用途的場所
• 房租收費包括提供酒店住宿的所有收費

稅務處理比較：物業稅 vs 利得稅

服務費：關鍵的稅務處理差異

你如何處理服務費，會顯著影響你的稅務負擔。在物業稅下，服務費只會簡單計入租金總收入，並僅享有20%的法定免稅額。在利得稅下，服務費屬於業務收入，而你可以扣減提供這些服務的實際成本。

公司業主：策略性稅務規劃機會

服務式住宅的公司業主擁有額外的規劃機會：

1. 物業稅豁免： 經營行業、專業或業務的法團，若其租金收入已計入利得稅計算內，可書面向稅務局申請豁免繳交物業稅。
2. 兩級制稅率： 可享用首200萬港元利潤8.25%的較低稅率，其後利潤稅率為16.5%。
3. 虧損運用： 虧損可無限期結轉，用以抵銷未來的利潤。
4. 稅項抵免： 任何已繳付的物業稅，可用作抵銷利得稅負債，避免雙重徵稅。

保存紀錄：應對稅務局審查的防線

無論你的稅務分類為何，完備的紀錄保存至關重要。稅務局可作出最多6年的補加評稅（如涉及欺詐則為10年），而納稅人必須保存紀錄7年。必要的文件包括：

• 已加蓋印花稅的租約或預訂確認文件
• 所有收入與開支的詳細財務紀錄及相關發票
• 顯示住客/租客資料及入住期的紀錄
• 顯示所提供服務的性質、頻率及成本的證明文件
• 酒店房租稅紀錄及連續28晚以上住宿的豁免證明
• 牌照文件或獲豁免領取酒店牌照的證明

常見合規陷阱須知

服務式住宅業主常犯的錯誤包括：

• 分類不一致： 聲稱適用物業稅，卻在其他地方扣減業務開支。
• 錯誤應用酒店房租稅豁免： 為連續入住少於28晚的住宿錯誤申請豁免。
• 服務費處理錯誤： 未有將服務費恰當記帳為收入。
• 文件紀錄不足： 未能保存足夠紀錄以支持你的稅務立場。
• 公司架構問題： 同一關聯集團內的多間實體錯誤地申索較低的利得稅稅率。

要妥善處理香港服務式住宅的稅務問題，必須仔細考慮你的營運模式、開支結構及長遠業務策略。選擇物業稅還是利得稅，不僅關乎現行稅率，更關乎你的稅務處理方式是否與業務實質相符。隨著酒店房租稅將於2025年重新實施，現在正是檢視你服務式住宅稅務狀況、確保正確分類，並建立穩健紀錄保存系統的理想時機。建議諮詢合資格的香港稅務專業人士，在完全符合稅務局要求的前提下，優化你的稅務安排。