您是否從香港的服務式住宅賺取租金收入?您可能會驚訝地發現,您的稅務責任可能會因物業營運方式的不同而有很大差異。稅務局會根據您的服務式住宅是作為被動式租賃物業還是活躍的酒店業務而採用不同的稅務處理方法。了解這個區別對於合規、稅務規劃以及在香港競爭激烈的物業市場中最大化稅後回報至關重要。

基本稅務選擇:物業稅與利得稅

香港的分類稅制對不同類型的收入採用不同的稅務制度。對於服務式住宅業主而言,關鍵決定是您的收入屬於物業稅還是利得稅。這不僅僅是技術上的區別——這可能意味著您的淨租金收入須繳納15%稅款,或者可享用較低稅率及扣除實際開支。

物業稅:被動式租賃方式

物業稅適用於從香港土地或建築物賺取的被動租金收入。現時稅率為應評稅淨值的15%,計算方法如下:

20%法定維修及支出免稅額是自動扣除的——您不能扣除實際開支。這個制度適合提供最少服務及擁有長期租客的傳統業主。

利得稅:業務營運方式

當您的服務式住宅營運構成經營行業、專業或業務時,須繳納利得稅。2024-2025年度的稅率為:

• 法團: 首HK$200萬利潤按8.25%徵稅,其後利潤按16.5%徵稅
• 非法團業務: 首HK$200萬利潤按7.5%徵稅,其後利潤按15%徵稅

業務與被動收入測試:稅務局如何決定

稅務局會審查多個因素,以決定您的服務式住宅營運是否構成須繳納利得稅的業務,或須繳納物業稅的被動租金收入。主要指標包括:

酒店住宿稅:2025年的重大改變

影響服務式住宅經營者的一個重要發展是酒店住宿稅(HAT)於2025年1月1日起重新推出。稅率為住宿費的3%,適用於被分類為酒店的物業。

酒店住宿稅何時適用於您的服務式住宅

如果您的服務式住宅符合《酒店住宿稅條例》下「酒店」的定義,便須繳納酒店住宿稅。主要考慮因素包括:

• 向短期客人提供住宿服務的物業
• 提供附設傢俱的房間或套房作寄宿用途的機構
• 住宿費包括提供酒店住宿的所有費用

稅務處理比較:物業稅與利得稅

服務費:關鍵的稅務處理差異

您如何處理服務費可能會對您的稅務責任產生重大影響。在物業稅下,服務費只是計入租金總收入,只享有20%名義扣除。在利得稅下,服務費是業務收入,您可以扣除提供這些服務的實際成本。

法團業主:策略性稅務規劃機會

服務式住宅的法團業主享有額外的規劃機會:

1. 物業稅豁免: 經營行業、專業或業務的法團,若租金收入已計入利得稅計算內,可向稅務局書面申請豁免物業稅
2. 兩級稅率: 首HK$200萬利潤可享8.25%稅率,其後利潤按16.5%徵稅
3. 虧損運用: 虧損可無限期結轉,以抵銷未來利潤
4. 稅項抵免: 已繳納的物業稅可抵銷利得稅責任,防止雙重徵稅

備存紀錄:您對抗稅務局審查的防線

無論您的稅務分類如何,全面的紀錄備存都是必不可少的。稅務局可以追溯評稅6年(欺詐個案為10年),而您必須保留紀錄7年。必要的文件包括:

• 租賃協議或預訂確認書連同加蓋印花文件
• 所有收入和開支的詳細財務紀錄連同證明發票
• 入住紀錄顯示客人/租客詳情及入住期限
• 服務文件顯示所提供服務的性質、頻率及成本
• 酒店住宿稅紀錄及連續入住28晚或以上的豁免文件
• 牌照文件或證明豁免酒店牌照要求的證據

常見合規陷阱

服務式住宅業主常犯的錯誤包括:

• 分類不一致: 在申請物業稅處理的同時在其他地方扣除業務開支
• 酒店住宿稅誤用: 錯誤地就連續入住少於28晚的住宿申請豁免
• 服務費錯誤: 未能妥善將服務費列為收入入賬
• 文件不足: 未有備存足夠紀錄以支持您的稅務立場
• 公司架構問題: 關聯集團內的多個實體錯誤地申索利得稅較低稅率級別

在處理香港服務式住宅的稅務時,需要仔細考慮您的營運模式、開支結構及長遠業務策略。物業稅與利得稅之間的選擇不僅關乎目前的稅率——更重要的是使您的稅務處理與您營運的真正性質保持一致。隨著酒店住宿稅於2025年重新推出,現在是審視您的服務式住宅稅務狀況、確保正確分類及實施穩健紀錄備存系統的理想時機。建議諮詢合資格的香港稅務專業人士,以優化您的稅務狀況,同時完全符合稅務局的要求。