作為香港的中小企業（SME）業主，你是否在確保合規的同時，盡力提升出租物業的稅務效益？面對15%的物業稅率及複雜的申報要求，不少企業主因疏忽而多繳稅款，甚至因簡單錯誤而面臨罰款。本指南將為你揭示準確申報租金收入、優化可扣稅支出及建立穩健合規系統的關鍵策略，助你每年節省可觀開支。

何謂應課稅的租金收入？

對香港中小企而言，清楚界定何謂應課稅租金收入，是合規申報的基礎。根據《稅務條例》，租金收入包括因允許他人在香港使用土地或建築物而收取的所有金錢或其他代價。這遠不止於租約上列明的基本月租。

必須計入應課稅收入的項目

許多中小企只申報基本租金，忽略了其他應課稅部分。稅務局會將以下額外收款視為你總租金收入的一部分：

• 附屬設施租金： 與主物業一同出租的車位、儲物室等。
• 由租客支付的服務費： 向租客收取的清潔、保安、維修或管理費。
• 傢俬/設備租金： 如就提供傢俬或設備另行收費。
• 公用事業費用償還款項： 租客償還你直接支付的電費、水費等。

三個最常見的租金收入申報錯誤

香港中小企經常犯以下三個申報錯誤，可能引致稅務局審查及罰款。了解這些陷阱是你的第一道防線。

1. 漏報所有收入來源

最常見的錯誤是未能申報所有與租務相關的收入。許多中小企只記錄基本租金，卻忘記了：

• 租客分擔的服務費或管理費
• 另行收取的車位租金
• 逾期付款費用或罰款
• 傢俬或設備租金

2. 錯過暫繳稅繳付期限

稅務局會根據你上一年的收入發出暫繳稅評稅，要求你在提交最終報稅表前繳付估計稅款。錯過這些期限會導致：

• 就逾期款項徵收附加費
• 按 8.25% 計算的利息（自2025年7月起）
• 可能對你的合規記錄造成負面影響

3. 錯誤處理非居民預扣稅規定

《稅務條例》第20B條訂明一項關鍵的合規要求：當香港物業的租金收入支付予非居民時，付款人必須在匯款前預扣稅款。此規定適用於以下情況：

• 你的中小企向非居民業主支付租金
• 你作為主租客將物業分租予非居民
• 你為海外業主管理物業

未能預扣稅款，會令你的中小企直接承擔本應扣減的稅項。預扣稅率一般為淨應評稅值的標準物業稅率 15%。

最大化你的可扣稅支出

精明管理支出能顯著減低你的稅務負擔。香港允許扣除多種與物業相關的支出，但了解哪些符合資格至關重要。

關鍵區分：維修 vs. 改善工程

理解以下區分對最大化扣稅額至關重要：

• 維修（可扣稅）： 修理漏水喉管、重新髹漆牆壁、修理損壞裝置、例行保養。
• 改善工程（不可扣稅）： 加建延伸部分、安裝新廚房、更換整個屋頂、大型升級工程。

稅務局合規要求要點

妥善處理稅務局的要求對避免罰款至關重要。以下是出租物業中小企的關鍵合規範疇：

選擇正確的報稅表

你的業務結構決定了應使用哪種表格：

• 有限公司： 在利得稅報稅表（表格BIR60）內申報租金收入。
• 獨資經營者/個人： 使用物業稅報稅表（表格BIR57）或選擇個人入息課稅。
• 合夥業務： 合夥人須在各自的個人報稅表中申報其應佔份額。

關連方租務交易

稅務局會密切審查與關連方（附屬公司、家庭成員、相聯者）的租務安排。你必須：

1. 記錄市場租金水平： 證明租務條款是按公平原則訂立。
2. 披露關係： 在報稅表中清楚識別關連方。
3. 保存證據： 保留可比較的市場租金數據以支持你的租金定價。

物業業權變動

當你的物業組合有變動時，必須及時通知稅務局：

• 購入新出租物業： 盡快通知稅務局以確立稅務責任。
• 出售物業： 通知稅務局以停止未來的評稅。
• 更改業權結構： 向稅務局更新任何結構性變動。

建立經得起審查的記帳系統

你的紀錄是應對任何稅務局審查的主要防線。香港法例規定須保存業務紀錄至少 7年——這與稅務局可覆核評稅的期限相同。

必須保存的基本文件

• 租約協議： 已簽署的租約連同所有修訂。
• 租金收據/付款紀錄： 銀行月結單、付款確認書。
• 支出發票： 所有維修、保養及管理費發票。
• 與租客的通訊紀錄： 關於租金調整、維修等的往來文件。
• 物業相關文件： 差餉單、保險單、按揭結單。

財務分離至關重要

切勿將個人與租務財務混為一談。應建立：

1. 獨立銀行戶口： 專用於處理租金收入/支出的戶口。
2. 獨立的會計系統： 為租務活動設立獨立的帳簿或軟件。
3. 清晰的證明文件： 記錄每項交易的業務目的。

識別及應對稅務局審查的警示信號

某些申報模式容易引起稅務局注意。了解這些警示信號有助你作好準備，並在遇到查詢時有效應對。

專業地回應稅務局查詢

若稅務局聯絡你：

1. 及時回應： 遵守所有提交資料的期限。
2. 保持透明： 就具體問題提供清晰、準確的答案。
3. 提供文件佐證： 在回應時附上相關紀錄。
4. 避免猜測： 只陳述事實及有文件證明的資訊。
5. 有需要時尋求專業協助： 就複雜問題諮詢稅務顧問。

出租物業組合的稅務規劃策略

除了合規，策略性規劃能優化你的稅務狀況。可考慮以下進階策略：

選擇最合適的持有架構

你的持有架構會影響稅率及合規要求：

時機與財政年度的配合

策略性安排時間可優化你的稅務狀況：

• 配合業務周期： 安排大型維修或支出時間以優化扣稅額。
• 考慮更改帳目結算日期： 更改財政年度年結日須獲稅務局批准。
• 規劃物業買賣時機： 時機安排會影響收入/支出歸屬哪個課稅年度。

有效的租金收入稅務管理，既需要嚴謹的合規操作，亦離不開策略性的規劃。通過實踐上述方法，香港中小企能在保持隨時可接受審查的紀錄的同時，盡量減低稅務負擔。請記住，本指南雖提供全面資訊，但每間企業的情況均獨一無二。面對複雜情況或重大的物業組合決策時，諮詢合資格的香港稅務專業人士，能確保你的特定情況得到專家關注，令你的出租物業投資達至最佳的稅務效益。