你在香港擁有出租物業，但對需要繳交多少稅款感到困惑嗎？香港的物業稅稅率固定為淨租金收入的15%，了解正確的計算方法可以為你節省數以萬計的稅款。無論你是首次成為業主，還是管理多個物業的資深投資者，這份全面的2024-25課稅年度指南，將為你詳細拆解哪些收入需要課稅、你可以申索哪些扣除項目，以及如何合法地將稅務負擔降至最低。

在香港，哪些租金收入需要課稅？

在香港，任何源自位於香港境內的土地或建築物的收入，均須繳納物業稅。稅務局對「租金收入」的定義相當全面，清楚了解其涵蓋範圍，對於準確申報及合規至關重要。

須課稅的物業類型

此稅項適用於所有位於香港的物業類型：

• 住宅物業： 公寓、獨立屋、村屋及任何住宅單位
• 商業物業： 辦公室、零售店舖、商場單位
• 工業物業： 工廠、倉庫、工場及工業大廈
• 混合用途物業： 同時包含住宅及商業部分的建築物

應評稅租金收入的組成部分

你的總應評稅值不只包括基本租金。稅務局要求你申報從物業收取或應收的所有款項：

哪些租金收入無須課稅？

了解豁免範圍與了解須課稅項目同樣重要。香港的物業稅制度有清晰的界線：

自住物業

如果你擁有一個物業並將其用作自住居所，則沒有須課稅的租金收入。此稅項僅在你將物業出租予他人並賺取收入時才適用。無論物業是住宅、商業或工業用途——關鍵在於它是否產生租金收入。

空置期

在物業真正空置、沒有出租的期間，沒有租金收入，因此該期間無須繳納物業稅。然而，在空置期間的支出一般不能扣減，除非你以物業出租業務名義按利得稅評稅。

家庭安排

如果你讓家庭成員免費或以低於市價的租金居住在你的物業，稅務局一般只會就實際收取的收入徵稅。然而，如果該安排純粹為了避稅，稅務局可能會根據市場租金價值來評稅。

可扣減項目：如何減少你的應評稅收入

香港的物業稅制度設有特定的扣減項目，以計算你的「淨應評稅值」。了解這些項目可以顯著減低你的稅務負擔。

1. 業主繳付的差餉

如果你的租約訂明由你（業主）負責繳付政府差餉，這些款項可從你的總租金收入中全數扣除。差餉是繳付予香港政府的物業稅項，與入息稅是分開的。

2. 20%法定免稅額

這是物業業主可享的最重要扣減。在扣除已繳差餉後，你自動可從餘額中獲得20%的扣減。此免稅額涵蓋：

• 維修及保養費用
• 管理費（如非向租客收取）
• 保險費
• 其他與物業相關的支出

這20%的扣減是自動的——你無需提供收據或證明實際開支。

3. 無法追回的租金

如果你已作出合理努力追收租金但仍無法收回（例如租客破產或失蹤），你可以將此申索為扣減項目。你需要提供曾努力追收的證據。

個人入息課稅下的額外扣減

如果你選擇個人入息課稅（合併所有收入來源），你可以申索額外扣減：

逐步計算物業稅

按照以下簡單步驟，計算你在2024-25課稅年度的物業稅負擔：

1. 步驟一：計算總應評稅值
   加總在課稅年度內（4月1日至3月31日）收取或應收的所有租金收入。
2. 步驟二：扣除已繳差餉
   減去任何由你作為業主繳付的政府差餉（如租約訂明）。
3. 步驟三：應用20%法定免稅額
   從步驟二的餘額中扣除20%，作為維修及支出免稅額。
4. 步驟四：計算淨應評稅值
   這就是經過所有扣減後你的應課稅租金收入。
5. 步驟五：應用物業稅稅率
   將淨應評稅值乘以15%，得出你的物業稅負擔。
6. 步驟六：考慮個人入息課稅
   與使用累進稅率的個人入息課稅計算結果比較——繳交較低的金額。

真實計算例子

讓我們計算一位業主在2024-25年度的物業稅，假設資料如下：

這位業主需要繳交41,040港元的物業稅。然而，他也應該計算個人入息課稅下的稅款，看看是否較低。

個人入息課稅：節稅的替代方案

個人入息課稅允許你合併所有收入來源（薪金、業務利潤、租金收入），並應用累進稅率。對於總收入中等的個人，這通常會導致較低的稅款。

累進稅率（2024-25年度）

實證策略：將稅務負擔降至最低

在確保合規的前提下，策略性規劃可以合法地減輕你的物業稅負擔：

1. 優化物業持有架構

考慮透過公司持有物業是否更具稅務效益：

• 個人持有： 按物業稅評稅，稅率15%，享20%法定免稅額。
• 公司持有： 按利得稅評稅，首200萬港元利潤稅率8.25%，其後利潤稅率16.5%，可扣減實際支出。
• 家族投資控權工具： 合資格家族辦公室可享0%稅率，最低資產管理規模為2.4億港元。

2. 善用所有可扣減項目

確保你申索了所有合法的扣減項目：

• 若由你負責繳付差餉，務必扣除。
• 考慮選擇個人入息課稅以申索居所貸款利息（每年上限10萬港元）。
• 為無法追回的租金備存追收努力的證據。
• 若按利得稅評稅，可申索實際的維修及保養開支。

3. 策略性安排收入與支出的時間

租金收入是按收付實現制評稅。可考慮：

• 安排續租及收取頂手費的時間。
• 在課稅年度結束前後安排大型維修。
• 配合稅務規劃調整租金收取日期。

常見合規錯誤須避免

避免以下常見錯誤，以免導致稅務局查稅及罰款：

香港物業稅務未來趨勢

雖然物業稅的核心制度保持穩定，但以下幾項發展可能影響業主：

數碼轉型

稅務局持續加強數碼服務。預計未來會有更多網上報稅要求，甚至可能實時申報。請確保你熟悉稅務局的「稅務易」平台。

全球最低稅（第二支柱）

自2025年1月1日起生效，收入達7.5億歐元或以上的跨國企業集團須面對15%的最低實際稅率。雖然這主要影響大型企業，但標誌著香港與國際稅務標準的接軌。

環保考量

雖然尚未實施，但隨著香港追求可持續發展目標，未來或會出現針對節能物業或綠色建築認證的稅務優惠。

管理香港的出租物業稅務需要細心，但也提供了合法機會來減低你的稅務負擔。透過了解15%的稅率、善用20%的法定免稅額，以及策略性地運用個人入息課稅，你可以在確保合規的同時，優化你的投資回報。謹記，針對你具體情況的專業意見是無價的，特別是在考慮持有架構或複雜安排時。

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