香港的房地產投資信託基金（REIT）市場正經歷轉型期，近期的印花稅改革為投資者及基金經理帶來了前所未有的機遇。隨著亞太區REIT市場規模超過1,460億港元，香港作為區內主要金融樞紐，了解最新的稅務環境對參與REIT交易的人士至關重要。這份全面指南將為您剖析，在香港簡化後的新稅務環境下，進行REIT收購及處置時需要考慮的印花稅要點。

香港REIT印花稅改革：2024年有何變動？

2024年是香港REIT市場的分水嶺，兩項重大的印花稅改革顯著提升了本港的競爭力。首先，2月份全面撤銷住宅物業需求管理措施，簡化了整個物業交易環境。緊接著，12月針對REIT單位轉讓推出專項豁免，消除了投資者的主要成本障礙。這些變革使香港與新加坡、日本及中國內地並列，成為亞太區領先的REIT司法管轄區。

REIT單位轉讓豁免（2024年12月生效）

對REIT投資者而言，最重要的發展是《2024年印花稅（修訂）（第2號）條例草案》引入的REIT單位轉讓全面印花稅豁免。這項措施取消了以往適用於股票轉讓的0.2%印花稅總負擔（買賣雙方各0.1%）。

簡化物業印花稅（2024年2月28日生效）

在一項重大的市場開放措施中，香港於2024年2月28日撤銷了所有住宅物業需求管理措施。這意味著REIT無需再應對以往適用的複雜特殊稅項：

• 買家印花稅（BSD）： 以往非香港永久性居民須繳交7.5% – 現已撤銷
• 額外印花稅（SSD）： 以往24個月內轉售物業須繳交10-20% – 現已撤銷
• 新住宅印花稅（NRSD）： 以往購買第二套住宅物業須繳交7.5%至15% – 現已撤銷

現時，REIT在香港購置物業時，只需考慮標準的從價印花稅（AVD）。

REIT購置物業的現行印花稅率

當香港REIT在香港購置房地產物業時，該交易仍需繳交標準從價印花稅。近期的單位轉讓豁免並不延伸至REIT實體本身的物業收購。以下是自2024年2月起生效的現行稅率：

實例計算：REIT物業收購

讓我們透過一個實際例子來了解印花稅的影響：

REIT持有架構：直接與間接物業擁有權

香港REIT可以透過不同架構持有物業，每種架構的稅務影響各異。了解這些選項對於優化REIT的稅務效率至關重要。

特殊目的實體（SPV）與印花稅考慮

許多香港REIT透過特殊目的實體（SPV）來構建其物業持有架構，尤其是對於海外物業。印花稅的處理取決於收購結構：

• 資產收購： 如果SPV購入香港物業，標準從價印花稅適用於該物業交易。
• 股份收購： 如果REIT購入持有物業的SPV股份，股份轉讓可能須繳交0.2%印花稅（視乎豁免情況）。
• 相聯法團豁免： 在特定條件下，相聯法團之間的轉讓可能符合印花稅豁免資格。

證監會REIT守則：監管框架與要求

香港REIT在證券及期貨事務監察委員會（證監會）管理的全面監管框架下運作。遵守《房地產投資信託基金守則》（REIT Code）對於維持印花稅豁免及其他稅務優惠至關重要。

REIT的策略性收購與處置規劃

優化收購架構

REIT應仔細考慮交易架構，以優化印花稅成本：

1. 比較直接與間接收購： 分析直接購入物業的印花稅，與購入持有物業的SPV股份的印花稅。
2. 善用相聯法團寬免： 在適用的情況下，探索相聯公司之間轉讓的印花稅豁免。
3. 策略性考慮時機： 根據現行印花稅率及潛在的未來變動來規劃收購。
4. 確保估值準確： 與合資格的估值師合作，因為印花稅是按代價或市值（以較高者為準）計算。

處置規劃與資本收益處理

當REIT處置香港物業時，印花稅責任通常落在買方而非賣方身上。然而，REIT應了解整體交易成本結構，因為這可能會影響銷售談判和定價。

合規與文件要求

儘管REIT單位轉讓獲得豁免，但物業交易仍需遵守適當的合規及文件要求：

• 及時加蓋印花： 印花稅必須在買賣協議或轉易契簽署後30天內繳付。
• 正確提交文件： 需要加蓋印花的文件必須提交至稅務局印花稅署。
• 避免罰款： 逾期繳付會招致罰款，因此及時合規至關重要。
• 保存豁免證明文件： 對於符合豁免資格的交易，必須提交適當文件以支持豁免申請。

香港與區內REIT市場比較分析

2024年12月實施的REIT單位交易豁免，使香港與其主要區域競爭對手看齊，消除了以往的競爭劣勢，並鞏固了香港作為亞太區領先REIT上市地的地位。

香港REIT市場正邁入一個令人振奮的新時代，印花稅規則簡化，競爭力亦有所提升。REIT單位轉讓豁免、撤銷需求管理措施及優惠稅務待遇的結合，為REIT發起人、管理人及投資者創造了一個極具吸引力的環境。隨著市場持續發展，緊貼監管變動並優化交易架構，將是在香港充滿活力的REIT市場中實現回報最大化的關鍵。