香港商業與住宅物業印花稅：主要分別
📋 重點速覽
- 統一稅制： 自2024年2月28日起，住宅及非住宅物業均劃一採用第二標準稅率（從價印花稅）
- 撤銷辣招： 買家印花稅（BSD）、額外印花稅（SSD）及新住宅印花稅（NRSD）已於2024年2月28日全面撤銷
- 現行稅率： 從價印花稅稅率由100港元（300萬港元或以下物業）至4.25%（超過2,173.9萬港元物業）不等
- 買家一視同仁： 香港永久性居民、非永久性居民、海外買家及公司實體，現時均繳付相同稅率
- 非住宅物業： 自2020年11月26日起已採用第二標準稅率，從未適用於BSD或SSD
2024年，香港樓市迎來翻天覆地的變化。政府在財政預算案中宣布撤銷所有實施超過十年的住宅物業需求管理措施，標誌著一個新時代的來臨。如今，無論是購買寫字樓的企業、投資商舖的投資者，還是置業自住的家庭，都面對著一套劃一、簡化的印花稅制度。了解這項重大改革，對於在香港這個充滿活力的物業市場中作出明智決定至關重要。
2024年印花稅改革：有何改變？
在2024-25年度財政預算案中，香港政府宣布自2024年2月28日起，全面撤銷所有住宅物業的需求管理措施。這項歷史性決定，終結了自2010年起實施的複雜多層印花稅制度，為市場帶來前所未有的清晰度。
2024年2月28日撤銷的措施
- 買家印花稅（BSD）： 以往向非香港永久性居民及公司購買住宅物業徵收7.5%的稅項。
- 額外印花稅（SSD）： 以往就購入後24個月內轉售的住宅物業徵收，稅率高達20%。
- 新住宅印花稅（NRSD）： 以往就某些住宅物業交易徵收的稅項。
- 較高的從價印花稅率： 以往就購買第二套或以上住宅物業徵收的7.5%劃一稅率。
⚠️ 重要提示： 上述所有措施已於2024年2月28日撤銷。任何於該日或之後完成的物業交易，均適用於新的劃一印花稅制度。
現行印花稅結構：住宅與非住宅物業
自2024年2月28日起，香港對所有物業交易劃一採用第二標準稅率（從價印花稅）。這套統一的制度適用於所有物業類型、買家身份、實體類別，亦不論買家已擁有多少個物業。
從價印花稅（AVD）第二標準稅率（2024-25年度）
| 物業價值（港元） | 印花稅率 |
|---|---|
| 不超過300萬 | 100港元（定額） |
| 300萬至352.8萬 | 100港元 + 超出部分10% |
| 352.8萬至450萬 | 1.5% |
| 450萬至493.5萬 | 1.5%至2.25% |
| 493.5萬至600萬 | 2.25% |
| 600萬至664.3萬 | 2.25%至3% |
| 664.3萬至900萬 | 3% |
| 900萬至1,008萬 | 3%至3.75% |
| 1,008萬至2,000萬 | 3.75% |
| 2,000萬至2,173.9萬 | 3.75%至4.25% |
| 超過2,173.9萬 | 4.25% |
💡 專業貼士： 印花稅是按物業的代價款額或市值（以較高者為準）計算。為免出現預期之外的稅務負擔，務必確保物業估值準確。
非住宅物業印花稅：特別注意事項
何謂非住宅物業？
香港的非住宅物業涵蓋廣泛的商業資產，包括：
- 寫字樓及商業辦公室
- 零售店舖及購物中心
- 工業大廈及倉庫
- 非住宅用途的泊車位
- 以商業模式營運的酒店及服務式住宅
- 劃作商業或工業用途的土地
非住宅物業租約印花稅
除了買賣交易，非住宅物業的租約亦須根據租期及年租繳付印花稅：
| 租期 | 印花稅率 | 計算基準 |
|---|---|---|
| 不超過1年 | 0.25% | 租期內總租金 |
| 1至3年 | 0.5% | 平均年租 × 租期 |
| 超過3年 | 1% | 平均年租 × 租期（或年租 × 3，如屬無限期租約） |
非住宅物業的印花稅豁免
某些非住宅物業交易或可獲印花稅豁免：
- 集團內部轉讓： 關聯公司之間的轉讓，在符合特定條件並獲稅務局批准下，可獲豁免。
- 公司重組： 與真正公司重組相關的某些交易，或可獲寬免。
- 慈善機構： 涉及獲認可慈善機構的轉讓，可獲豁免。
住宅物業印花稅：2024年後的新局面
對照表：住宅物業新舊稅制比較
| 買家類別 | 2024年2月28日前 | 2024年2月28日後 |
|---|---|---|
| 香港永久性居民（首個物業） | 第二標準稅率（最高4.25%） | 第二標準稅率（最高4.25%） |
| 香港永久性居民（第二個或以上物業） | 7.5%劃一稅率 | 第二標準稅率（最高4.25%） |
| 非永久性居民 | 7.5% AVD + 7.5% BSD = 15% | 第二標準稅率（最高4.25%） |
| 海外買家 | 7.5% AVD + 7.5% BSD = 15% | 第二標準稅率（最高4.25%） |
| 公司/法人實體 | 7.5% AVD + 7.5% BSD = 15% | 第二標準稅率（最高4.25%） |
主要區別：住宅與非住宅物業稅務對照
| 項目 | 住宅物業 | 非住宅物業 |
|---|---|---|
| 買賣從價印花稅（AVD） | 第二標準稅率（自2024年2月28日起） | 第二標準稅率（自2020年11月26日起） |
| 買家印花稅（BSD） | 已撤銷（原適用於非永久性居民，稅率7.5%） | 從不適用 |
| 額外印花稅（SSD） | 已撤銷（原適用於購入後24個月內轉售，稅率高達20%） | 從不適用 |
| 租約印花稅 | 0.25%至1%（按租期計算） | 0.25%至1%（按租期計算） |
| 持有期限制 | 無（SSD已撤銷） | 無（從未有此限制） |
| 買家資格限制 | 無（所有買家一視同仁） | 無（一直一視同仁） |
合規及行政注意事項
加蓋印花要求及期限
- 期限： 所有物業交易文件必須在簽署日期起計30天內加蓋印花。
- 計算基準： 印花稅是按物業的代價款額或市值（以較高者為準）計算。
- 繳付方式： 可透過稅務局的「電子加蓋印花」服務便捷地處理。
- 罰則： 逾期加蓋印花會招致罰款及利息，因此必須準時辦理。
⚠️ 重要提示： 通常需要加蓋印花的文件包括買賣協議、轉讓契（售賣轉易契）、租賃協議、租契及轉讓文書等。為確保文件妥善處理，請務必諮詢律師意見。
✅ 重點總結
- 香港現已實施劃一印花稅制，住宅及非住宅物業均適用相同的第二標準從價印花稅稅率。
- 所有住宅物業需求管理措施（BSD、SSD、NRSD）已於2024年2月28日撤銷。
- 非住宅物業自2020年11月26日起已採用第二標準稅率，且從未適用於BSD或SSD。
- 所有買家，不論其居留身份、實體類別或現有物業數量，現時均繳付相同的印花稅率。
- 租約印花稅率（0.25%至1%）同樣適用於住宅及非住宅物業租約。
- 現行制度下，沒有持有期要求，亦沒有擁有多個物業的懲罰性稅項。
- 某些交易（特別是集團內部轉讓）在符合條件並獲稅務局批准下，或可獲印花稅豁免。
- 所有物業交易文件必須在簽署後30天內加蓋印花，以免招致罰款。
2024年的印花稅改革，為香港建立了一套更簡單、更透明的物業稅制，對所有物業類型和買家一視同仁。這套劃一的方針消除了以往阻礙投資的複雜性，並將香港定位為更具競爭力的全球物業市場。無論您正考慮投資商業或住宅物業，現行制度所提供的可預測性及公平性，將使所有市場參與者受益。
📚 資料來源
本文內容已根據香港政府官方資料及權威參考來源核實：
- 香港稅務局 – 官方稅率、免稅額及稅務條例
- 差餉物業估價署 – 物業差餉及估值
- 香港政府一站通 – 香港特區政府官方入門網站
- 立法會 – 稅務法例及修訂
- 稅務局印花稅署 – 印花稅稅率及規例
- 2024-25年度財政預算案 – 稅務政策宣布
最後更新：2024年12月 | 本文資訊僅供一般參考，如有具體問題請諮詢合資格稅務專業人士。