混合用途發展項目的印花稅:計算混合物業的稅務負擔
📋 重點速覽
- 簡化制度: 自2024年2月28日起,所有物業交易均採用統一的第2標準從價印花稅稅率 – 不再有買家印花稅(BSD)、額外印花稅(SSD)或新住宅印花稅(NRSD)
- 現行稅率: 累進稅率由HK$100(物業價值最高達HK$300萬)至4.25%(物業價值超過HK$2,174萬)
- 混合用途處理: 結合住宅及非住宅元素的物業須按總代價繳付第2標準稅率
- 計算基準: 印花稅按已付代價或物業市值兩者中的較高者計算
- 繳付期限: 必須在簽署臨時買賣合約後30天內繳付
您正考慮投資香港充滿活力的混合用途物業嗎?由於香港土地供應有限及城市發展持續演變,結合住宅、商業及零售空間的發展項目已變得日益普及。但關鍵問題是:香港的印花稅制度在2024-2025年度如何適用於這些混合物業?好消息是,近期的改革大幅簡化了制度,使您能夠比以往更準確地計算稅務負擔。
香港混合用途發展項目是甚麼?
混合用途發展項目是香港應對城市密度挑戰的創新方案。這些綜合建築物無縫結合不同的物業用途——通常是商業或零售空間上面的住宅單位——在單一建築物或總體規劃項目內。從傳統的舖居單位到結合辦公室、酒店及住宅的現代摩天大廈,這些混合物業最大化土地效率,同時創造充滿活力、自給自足的社區。
官方分類準則
稅務局通過審查多份關鍵文件來確定物業分類。理解這些準則對於正確評估印花稅至關重要:
- 建築圖則: 由屋宇署批准的圖則,顯示不同樓層及單位的擬定用途
- 公契: 界定許可用途、限制及管理架構的管治文件
- 入伙紙: 指明完工後許可用途的官方許可證
- 交易文件: 描述物業及其許可用途的買賣合約
香港簡化印花稅制度(2024-2025年度)
2024年改革:買家的重大轉變
香港的印花稅格局在2024年經歷歷史性變革,根本改變所有物業(包括混合用途發展項目)的徵稅方式。自2024年2月28日起,政府取消住宅物業的所有需求管理措施:
- 額外印花稅(SSD)取消: 不再對購入後24個月內出售的物業徵收罰款
- 買家印花稅(BSD)取消: 非香港永久性居民無需繳付額外印花稅
- 新住宅印花稅(NRSD)取消: 購買第二個住宅物業無需繳付額外稅項
- 統一從價印花稅(AVD): 所有買家現在不論居民身份均按第2標準稅率繳稅
現行從價印花稅(AVD)第2標準稅率
香港所有物業交易現在均遵循相同的第2標準累進稅率結構。下表列出於2024年2月28日或之後簽立的文書適用的現行稅率:
| 物業價值/代價 | 印花稅稅率 | 印花稅例子 |
|---|---|---|
| 最高達HK$3,000,000 | HK$100(劃一) | HK$100 |
| HK$3,000,001 – HK$3,528,240 | HK$100 + 超出部分的10% | HK$100 + 累進 |
| HK$3,528,241 – HK$4,500,000 | 1.5% | HK$67,500 @ HK$4.5M |
| HK$4,500,001 – HK$4,935,480 | 1.5%至2.25% | 累進 |
| HK$4,935,481 – HK$6,000,000 | 2.25% | HK$135,000 @ HK$6M |
| HK$6,000,001 – HK$6,642,860 | 2.25%至3% | 累進 |
| HK$6,642,861 – HK$9,000,000 | 3% | HK$270,000 @ HK$9M |
| HK$9,000,001 – HK$10,080,000 | 3%至3.75% | 累進 |
| HK$10,080,001 – HK$20,000,000 | 3.75% | HK$750,000 @ HK$20M |
| HK$20,000,001 – HK$21,739,120 | 3.75%至4.25% | 累進 |
| 超過HK$21,739,120 | 4.25% | HK$1,275,000 @ HK$30M |
注意:印花稅按訂明代價或物業市值兩者中的較高者計算。
新制度下混合用途發展項目的徵稅方式
統一方式:所有物業採用同一稅率
2024年改革大幅簡化混合用途物業的印花稅處理。在現行制度下,所有物業——無論是純住宅、純非住宅或混合用途——均須繳付相同的第2標準從價印花稅稅率。這意味著:
- 零售商舖上面有住宅單位的混合用途建築物按第2標準稅率徵稅
- 混合用途發展項目內的個別單位按第2標準稅率徵稅
- 不會根據住宅與商業比例作出差別處理
- 不論買家的居民身份或物業擁有紀錄,均無需繳付額外印花稅
混合用途物業的分攤考慮因素
對於包含住宅及非住宅元素的物業,適用以下原則:
整幢建築物交易: 當出售整幢混合用途建築物(例如地下有商舖、上面有住宅單位的發展項目)時,印花稅按總代價以適用的第2標準稅率計算。無需在住宅與商業部分之間作出分攤。
個別單位交易: 當混合用途發展項目內的個別單位分別出售時,每宗交易根據其個別代價加蓋印花。特定單位的分類(住宅或非住宅)由其批准用途決定,但根據第2標準,稅率保持相同。
混合用途物業的實際計算例子
例子1:混合用途發展項目內的住宅單位
情況: 一名香港永久性居民購買混合用途建築物(地下零售、1至20樓住宅)15樓的住宅單位。購買價為HK$8,000,000。
- 物業價值:HK$8,000,000
- 適用稅率:3%(屬於HK$6,642,861 – HK$9,000,000範圍)
- 應繳印花稅:HK$8,000,000 × 3% = HK$240,000
- 額外印花稅:無(BSD及SSD已取消)
例子2:混合用途發展項目內的商舖
情況: 一家公司購買同一混合用途發展項目地下的零售商舖。購買價為HK$12,000,000。
- 物業價值:HK$12,000,000
- 適用稅率:3.75%(屬於HK$10,080,001 – HK$20,000,000範圍)
- 應繳印花稅:HK$12,000,000 × 3.75% = HK$450,000
- 額外印花稅:無
例子3:整幢混合用途建築物
情況: 一名物業發展商購買一幢包含5個零售商舖及30個住宅單位的整幢混合用途建築物作重建用途。總購買價為HK$150,000,000。
- 物業價值:HK$150,000,000
- 適用稅率:4.25%(超過HK$21,739,120)
- 應繳印花稅:HK$150,000,000 × 4.25% = HK$6,375,000
- 額外印花稅:無
例子4:傳統舖居單位
情況: 個人購買一個傳統舖居單位,地下作商業用途,上層作住宅用途。購買價為HK$5,500,000。
- 物業價值:HK$5,500,000
- 適用稅率:2.25%(屬於HK$4,935,481 – HK$6,000,000範圍)
- 應繳印花稅:HK$5,500,000 × 2.25% = HK$123,750
- 備註:儘管為混合用途,物業仍按總代價以統一的第2標準稅率徵稅。現行制度下無需作出分攤。
前後對比:2024年改革的影響
為了說明2024年2月改革的巨大影響,請考慮以下HK$800萬物業的對比:
| 情況 | 2024年2月28日前 | 2024年2月28日後 |
|---|---|---|
| HK$800萬住宅單位 (香港永久性居民,無其他物業) |
HK$300,000 (3.75%) | HK$240,000 (3%) |
| HK$800萬住宅單位 (非香港永久性居民) |
HK$600,000 (7.5%) + HK$600,000 BSD (7.5%) = HK$1,200,000總額 |
HK$240,000 (3%) 無BSD = HK$240,000總額 |
| HK$800萬商業單位 (公司) |
HK$300,000 (3.75%) | HK$240,000 (3%) |
| HK$800萬住宅單位 (香港永久性居民,第二個物業) |
HK$600,000 (7.5%) | HK$240,000 (3%) |
如上表所示,改革為大部分物業買家帶來大幅節省,特別是非香港永久性居民(減少80%)及購買額外物業人士(減少60%)。
重要合規考慮因素
混合用途物業的估值方法
印花稅按以下兩者中的較高者計算:
- 買賣合約中訂明的代價,或
- 由稅務局釐定的物業市值
對於混合用途物業,由於住宅與商業部分產生收入的潛力及市場動態不同,估值可能更為複雜。如果稅務局認為交易價格不反映公平市值,可能會進行自己的估值。
繳付期限及罰款
印花稅必須在簽署臨時買賣合約後30天內繳付,除非該合約在14天內被正式合約取代。在後者的情況下,印花稅須在簽署正式合約後30天內繳付。
逾期繳付會招致重大罰款:
- 如在期限後1個月內加蓋印花,最高為應繳印花稅的2倍
- 如在期限後超過1個月加蓋印花,最高為應繳印花稅的4倍
混合用途物業的租約印花稅
除物業買賣的印花稅外,混合用途物業的租賃協議亦須繳付印花稅。稅率如下:
| 租期 | 印花稅稅率 |
|---|---|
| 不超過1年 | 年租或平均年租的0.25% |
| 超過1年但不超過3年 | 年租或平均年租的0.5% |
| 超過3年或不定期租約 | 年租或平均年租的1% |
在單一文書下購買多個物業
當根據單一買賣合約購買多個物業(包括住宅及非住宅單位的組合)時,印花稅按所有物業的總代價計算。適用稅率由總價值範圍決定。
特殊情況及專業指導
何時尋求專業意見
雖然香港的印花稅制度已簡化,但某些情況仍需要專業指導:
- 有關連人士之間的交易: 配偶、父母與子女或相聯公司之間的轉讓
- 代名人安排: 由代名人持有的物業,初次購入及其後轉讓均可能須繳印花稅
- 企業重組: 在企業重組期間轉讓物業,可能符合寬免資格
- 分類不明確的物業: 當官方文件有衝突或分類含糊時
- 跨境交易: 涉及國際人士或複雜擁有權架構
加蓋印花所需文件
向稅務局提交文件以加蓋印花時,準備以下文件:
- 臨時買賣合約或正式合約正本
- 香港身份證(個人)或商業登記證(公司)
- 用以繳付印花稅的銀行本票或支票
- 政府租契或售賣條件副本
- 證明物業分類的支持文件(如有要求)
✅ 重點總結
- 香港的印花稅制度在2024年2月大幅簡化,取消所有物業交易的BSD、SSD及NRSD
- 所有物業——住宅、商業及混合用途——現在均遵循相同的第2標準累進稅率結構
- 混合用途發展項目按總代價徵稅,無需在住宅與商業部分之間作出分攤
- 印花稅按訂明代價或市值兩者中的較高者計算,須在簽署後30天內繳付
- 改革帶來大幅節省,特別是非居民(減少80%)及購買第二個物業人士(減少60%)
- 雖然稅率已統一,但正確物業分類對於按揭、租賃及其他監管目的仍然重要
- 涉及混合用途物業的複雜交易應由合資格稅務及法律專業人士審閱
香港簡化的印花稅制度使投資混合用途物業變得比以往更方便及可預測。隨著複雜額外印花稅的取消及所有物業類型稅率的統一,買家現在可以更有把握地計算稅務負擔。然而,混合用途發展項目的獨特特性——結合不同物業用途、收入來源及監管考慮因素——仍需要仔細規劃及專業意見。無論您是購買傳統舖居單位還是現代混合用途大廈,了解現行印花稅框架對於在香港充滿活力的物業市場作出明智投資決策至關重要。
📚 來源及參考資料
本文已根據香港政府官方來源及權威參考資料進行事實核查:
- 稅務局(IRD) – 官方稅率、免稅額及規例
- 差餉物業估價署(RVD) – 物業差餉及估值
- GovHK – 香港政府一站通
- 立法會 – 稅務法例及修訂
- 稅務局印花稅指南 – 官方印花稅稅率及規例
- 稅務局從價印花稅常見問題 – 從價印花稅常見問題
- GovHK印花稅稅率 – 官方印花稅稅率表
最後更新:2024年12月 | 所有資料均以香港特別行政區政府官方公布為準