香港土地資源珍貴，集住宅、商業及零售於一身的綜合用途發展項目（Mixed-Use Developments）日漸普及。無論是傳統的「上居下舖」唐樓，還是現代化的摩天大廈，這類混合型物業都為投資者帶來獨特機遇。但關鍵問題是：在2024-2025課稅年度，香港的印花稅制度如何應用於這些綜合用途物業？好消息是，2024年的重大稅制改革已將系統大幅簡化，讓您能更輕鬆準確地計算稅務責任。

甚麼是香港的綜合用途發展項目？

綜合用途發展項目是香港應對高密度城市發展的創新方案。這些建築將不同用途的空間無縫結合，通常是在單一建築物或規劃範圍內，將住宅單位設於商業或零售空間之上。這種設計不僅最大化土地效益，更能創造出自給自足、充滿活力的社區。

官方物業分類準則

稅務局會根據以下關鍵文件來確定物業的分類，了解這些準則對正確評估印花稅至關重要：

1. 建築圖則： 由建築事務監督批准的圖則，顯示不同樓層及單位的預定用途。
2. 公契： 界定物業准許用途、限制及管理架構的管治文件。
3. 入伙紙： 列明物業落成後准許用途的官方許可證。
4. 交易文件： 描述物業及其准許用途的買賣合約。

香港簡化後的印花稅制度（2024-2025年度）

2024年改革：物業買家的遊戲規則改變者

香港的印花稅制度在2024年經歷了歷史性變革，從根本上改變了所有物業（包括綜合用途發展項目）的課稅方式。自2024年2月28日起，政府撤銷了所有住宅物業的需求管理措施：

• 額外印花稅（SSD）撤銷： 購入後24個月內出售物業不再有懲罰性稅項。
• 買家印花稅（BSD）撤銷： 非香港永久性居民購買物業無需繳付額外稅項。
• 新住宅印花稅（NRSD）撤銷： 購買第二套住宅的買家無需繳付額外稅項。
• 統一從價印花稅（AVD）： 所有買家，不論其居民身份，現時均按第2標準稅率繳稅。

現行從價印花稅（AVD）第2標準稅率

香港所有物業交易現時均遵循相同的第2標準累進稅率結構。下表適用於2024年2月28日或之後簽訂的文書：

註：印花稅按買賣代價或物業市值（以較高者為準）計算。

新制度下綜合用途發展項目的課稅方式

統一處理：所有物業一視同仁

2024年的改革大大簡化了綜合用途物業的印花稅處理。在現行制度下，所有物業——無論是純住宅、純非住宅，還是綜合用途——均適用相同的第2標準從價印花稅率。這意味著：

• 樓上有住宅單位、地下有零售店舖的綜合用途大廈，按第2標準稅率課稅。
• 綜合用途發展項目內的個別單位，按第2標準稅率課稅。
• 不會因住宅與商業部分的比例不同而有差別待遇。
• 不論買家的居民身份或物業持有紀錄，均無需繳付額外稅項。

綜合用途物業的分攤考量

對於同時包含住宅及非住宅部分的物業，適用以下原則：

整幢大廈交易： 當整幢綜合用途大廈被出售（例如，一個地下為商舖、樓上為住宅單位的發展項目），印花稅將按總代價以適用的第2標準稅率計算。無需在住宅與商業部分之間進行分攤。

個別單位交易： 當綜合用途發展項目內的個別單位被分開出售時，每宗交易均按其個別代價加蓋印花。雖然稅率同為第2標準稅率，但特定單位的分類（住宅或非住宅）會根據其批准用途來確定。

綜合用途物業的實際計算例子

例子一：綜合用途大廈內的住宅單位

情境： 一位香港永久性居民購買一幢綜合用途大廈（地下零售，1至20樓為住宅）內一個15樓的住宅單位，樓價為800萬港元。

• 物業價值：800萬港元
• 適用稅率：3%（屬於664.3萬至900萬港元級別）
• 應繳印花稅：800萬港元 × 3% = 240,000港元
• 額外稅項：無（BSD及SSD已撤銷）

例子二：綜合用途發展項目內的商業店舖

情境： 一家公司購買同一綜合用途發展項目地下的一個零售店舖，樓價為1,200萬港元。

• 物業價值：1,200萬港元
• 適用稅率：3.75%（屬於1,008萬至2,000萬港元級別）
• 應繳印花稅：1,200萬港元 × 3.75% = 450,000港元
• 額外稅項：無

例子三：整幢綜合用途大廈

情境： 一位發展商購入整幢包含5個零售店舖及30個住宅單位的綜合用途大廈作重建，總樓價為1.5億港元。

• 物業價值：1.5億港元
• 適用稅率：4.25%（超過2,173.9萬港元）
• 應繳印花稅：1.5億港元 × 4.25% = 6,375,000港元
• 額外稅項：無

改革前後對比：2024年改革的影響

為說明2024年2月改革的巨大影響，請看以下一個800萬港元物業的對比：

如上表所示，此項改革為大多數物業買家帶來顯著節省，特別是對非香港永久居民（減幅達80%）及購買額外物業的人士（減幅達60%）。

重要合規注意事項

綜合用途物業的估值方法

印花稅是按以下兩者的較高者計算：

• 買賣合約中列明的代價；或
• 由稅務局釐定的物業市值

對於綜合用途物業，由於住宅與商業部分有不同的收益潛力及市場動態，估值可能更為複雜。如果稅務局認為交易價格未能反映公平市值，可能會自行進行估值。

繳付期限與罰則

印花稅必須在簽署臨時買賣合約後30天內繳付，除非在14天內簽訂了正式買賣合約並取代了臨時合約。在後者的情況下，印花稅須在簽署正式買賣合約後30天內繳付。

逾期繳款將招致重罰：

• 在期限屆滿後1個月內加蓋印花：罰款可達應繳稅款的2倍。
• 在期限屆滿後超過1個月才加蓋印花：罰款可達應繳稅款的4倍。

綜合用途物業的租約印花稅

除了物業買賣的印花稅，綜合用途物業的租約也須繳付印花稅。稅率如下：

特殊情況與專業意見

何時需要尋求專業意見

雖然香港的印花稅制度已簡化，但某些情況仍需要專業指導：

• 關連人士交易： 配偶、父母與子女或關聯公司之間的轉讓。
• 代名人安排： 由代名人持有的物業，其初始購入及後續轉讓均可能須課稅。
• 公司重組： 企業架構重組期間的物業轉讓，可能符合豁免條件。
• 分類不清的物業： 當官方文件有衝突或物業分類不明確時。
• 跨境交易： 涉及國際交易方或複雜的擁有權結構。

香港簡化後的印花稅制度，使投資綜合用途物業變得比以往任何時候都更易掌握和預測。隨著複雜的額外稅項被撤銷，以及所有物業類型的稅率統一，買家現在可以更確定地計算其稅務責任。然而，綜合用途發展項目結合了不同物業用途、收入來源及監管考慮的獨特特性，仍然需要謹慎規劃和專業意見。無論您是購買傳統的「上居下舖」唐樓，還是現代化的綜合用途大廈，了解現行的印花稅框架，對於在香港充滿活力的物業市場中作出明智的投資決定至關重要。