香港樓花印花稅：成交前須知
📋 重點速覽
- 要點一： 自2024年2月28日起，印花稅制度大幅簡化，購買住宅物業（包括樓花）只需繳付從價印花稅（AVD），額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）已全面撤銷。
- 要點二： 從價印花稅按物業價值或代價的累進稅率計算，由100港元（300萬港元或以下）至4.25%（超過2,173.9萬港元），適用於所有買家，不論其居民身份或持有物業數量。
- 要點三： 印花稅必須在簽署最早一份買賣協議（臨時或正式合約，視乎情況）後的30天內繳付，逾期將面臨高達10倍稅款的罰款。
- 要點四： 地政總署的「同意方案」規管樓花銷售，為買家提供重要保障，包括要求發展商將買家款項交由律師託管。
考慮在香港購買樓花（未建成物業）？這類投資可能提供具吸引力的價格和靈活的付款安排，但同時涉及獨特的印花稅考量和監管要求。隨著香港物業市場在2024年經歷重大的印花稅改革，了解現行規則對於作出明智的投資決定比以往任何時候都更為重要。
認識香港的樓花物業購買
直接向發展商購買尚未建成或未獲發入伙紙的物業，俗稱「買樓花」，是香港住宅市場的重要一環。這類交易讓買家有機會以建築前的價格鎖定單位，但其適用的監管框架和印花稅責任，與購買現樓有所不同。
地政總署「同意方案」：您的保障框架
什麼是「同意方案」？
地政總署的「同意方案」是一個規管香港未建成樓宇銷售的行政框架。透過此方案，法律諮詢及田土轉易處（LACO）可向發展商發出同意書，允許其銷售未建成單位。「未建成物業」涵蓋以下兩種情況：
- 建築工程尚未完成的樓宇或發展項目。
- 樓宇已建成，但發展商尚未從政府取得佔用許可證（入伙紙）或合約完成證明書。
目的與買家保障
「同意方案」的主要目的是在發展商於物業建成前破產的情況下保障買家。該方案讓地政總署署長能夠確保發展商在獲准銷售未建成物業前，已符合特定要求。
主要要求包括：
- 核實發展商的財政狀況及融資安排。
- 確認發展項目已達到指定的建築階段。
- 證明發展商有足夠財政資源完成項目。
- 遵守各項旨在加強消費者保障的條件。
樓花物業的現行印花稅框架（2024-2025年度）
截至2024年2月28日，香港已大幅簡化其住宅物業印花稅制度。所有住宅物業交易，包括樓花購買，現時只需按以下累進稅率繳付從價印花稅（AVD）：
| 物業價值 / 代價 | 印花稅率 |
|---|---|
| 不超過300萬港元 | 100港元 |
| 300萬至352.8萬港元 | 100港元 + 超出部分10% |
| 352.8萬至450萬港元 | 1.5% |
| 450萬至493.5萬港元 | 1.5%至2.25% |
| 493.5萬至600萬港元 | 2.25% |
| 600萬至664.3萬港元 | 2.25%至3% |
| 664.3萬至900萬港元 | 3% |
| 900萬至1,008萬港元 | 3%至3.75% |
| 1,008萬至2,000萬港元 | 3.75% |
| 2,000萬至2,173.9萬港元 | 3.75%至4.25% |
| 超過2,173.9萬港元 | 4.25% |
註：印花稅按物業的買賣價或市值（以較高者為準）計算。上述稅率適用於所有買家，不論其居民身份或持有物業數量。
已撤銷的印花稅（自2024年2月28日起）
- 額外印花稅（SSD）： 以往對在24至36個月內轉售的物業徵收，稅率高達20% – 現已完全撤銷。
- 買家印花稅（BSD）： 以往對非香港永久性居民購買住宅物業徵收15%（其後降至7.5%） – 現已完全撤銷。
- 新住宅印花稅（NRSD）： 以往對已擁有一所住宅物業的買家額外徵收15% – 現已取消。
關鍵時限要求與罰則
何時必須繳付印花稅？
了解為樓花買賣協議加蓋印花（繳付印花稅）的時限要求至關重要，以免招致罰款。規則會因簽署協議的先後次序而異：
| 情況 | 加蓋印花期限 |
|---|---|
| 只簽署臨時買賣合約 | 簽署臨時合約後30天內 |
| 在14天內簽署正式買賣合約 | 簽署正式合約後30天內（臨時合約無需單獨加蓋印花） |
| 在14天後簽署正式買賣合約 | 簽署臨時合約後30天內（以最早簽署的協議為準） |
| 其後簽署轉讓契 | 只需繳付定額100港元印花稅（前提是買賣協議已妥善加蓋印花） |
逾期加蓋印花的罰則
未能在規定時限內為協議加蓋印花，將導致按應繳印花稅款計算的巨額罰款：
- 逾期不超過30天： 罰款為印花稅額的2倍。
- 逾期30天至2個月： 罰款為印花稅額的4倍。
- 逾期超過2個月： 罰款可高達印花稅額的10倍。
賣方和買方須共同及各別負責繳付印花稅及任何相關罰款。
樓花轉售的特別考慮
入伙前轉售（轉讓或提名）
隨著額外印花稅（SSD）在2024年2月撤銷，樓花物業轉售的環境已發生巨大變化。以往，快速轉售樓花物業可能觸發高達20%的SSD，令許多買家對此類交易望而卻步。
現時情況： 買家現時可隨時轉售樓花物業，而無需繳付除標準從價印花稅（適用於轉售交易）以外的任何額外印花稅。這適用於：
- 將買賣協議轉讓予另一買家。
- 提名另一買家完成購買。
- 在收樓後但取得最終業權前轉售。
實例與計算
實例一：首次置業者購買樓花單位
情境： 一位香港永久性居民以650萬港元購買一個樓花單位，於2024年3月1日簽署臨時買賣合約，並於2024年3月20日簽署正式買賣合約。
印花稅計算：
- 物業價值：650萬港元
- 適用的從價印花稅率：3%（因650萬港元屬於664.3萬至900萬港元級別）
- 應繳印花稅：195,000港元（650萬港元 x 3%）
- 繳付期限：2024年4月19日（從14天內簽署的正式合約日期起計30天）
實例二：非居民投資者購買樓花單位
情境： 一位非香港居民於2024年4月1日以1,000萬港元購買一個樓花單位。
印花稅計算：
- 物業價值：1,000萬港元
- 適用的從價印花稅率：3.75%（因1,000萬港元屬於1,008萬至2,000萬港元級別）
- 應繳印花稅：375,000港元（1,000萬港元 x 3.75%）
- 繳付期限：2024年5月1日（從臨時合約日期起計30天）
- 無需繳付BSD或NRSD： 此兩項稅款已於2024年2月撤銷。
樓花買家的盡職審查清單
在香港購買樓花物業時，買家應採取以下盡職審查步驟：
- 核實「同意出售書」： 在支付任何款項前，確認發展商已從地政總署取得「同意出售書」。
- 審閱付款條款： 了解根據「同意方案」，款項將由發展商的律師以持牌人身份託管。
- 查核發展商往績： 調查發展商的財政狀況及過往準時完成項目的紀錄。
- 了解建築時間表： 明確預期完工日期及延誤的處理條款。
- 計算總成本： 將印花稅（30天內繳付）、律師費及任何發展商收取的費用計算在內。
- 審閱銷售文件： 仔細查閱售樓說明書、價單及臨時合約條款。
- 尋求專業意見： 在作出承諾前，諮詢熟悉香港物業交易的律師。
✅ 重點總結
- 簡化稅制： 自2024年2月28日起，所有住宅物業（包括樓花）購買只需繳付從價印花稅（AVD），不論買家居民身份或持有物業數量。
- 無轉售懲罰： 額外印花稅（SSD）的撤銷意味著樓花物業可隨時轉售，無需繳付持有期罰款。
- 嚴格時限要求： 印花稅必須在簽署最早一份協議（臨時或正式合約，視乎情況）後的30天內繳付，逾期繳付將面臨嚴重罰款。
- 不可延遲繳付： 2011年6月30日後簽訂的住宅物業協議，均不可延遲繳付印花稅。
- 「同意方案」保障： 地政總署的「同意方案」為未建成物業買家提供重要保障，包括將購買款項交由持牌人託管的安排。
- 付款前先核實： 務必在支付任何訂金或款項前，確認發展商已取得「同意出售書」。
- 專業意見必不可少： 鑑於樓花購買的複雜性及涉及的巨大財務承諾，強烈建議尋求經驗豐富的法律及稅務顧問的意見。
在香港購買樓花物業提供了獨特的機會，但需要謹慎處理印花稅責任和監管框架。隨著2024年引入簡化的印花稅制度，本地及國際買家的入市成本已顯著降低。然而，盡職審查、尋求專業意見以及嚴格遵守時限要求的重要性依然至關重要。在作出任何物業購買決定前，請務必諮詢合資格的專業人士。
📚 資料來源
本文內容已根據香港政府官方資料及權威參考來源核實：
- 香港稅務局 – 官方稅率、免稅額及稅務條例
- 稅務局印花稅署 – 官方印花稅率及規例
- 差餉物業估價署 – 物業差餉及估值
- 香港政府一站通 – 香港特區政府官方入門網站
- 立法會 – 稅務法例及修訂
- 地政總署同意方案 – 樓花銷售官方指引
最後更新：2024年12月 | 本文資訊僅供一般參考，如有具體問題請諮詢合資格稅務專業人士。