香港樓花物業印花稅:完成前考慮因素
📋 重點摘要
- 簡化印花稅制度: 自2024年2月28日起,所有住宅物業買賣僅須繳付從價印花稅(AVD) – 特別印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)已全面取消
- 現行從價印花稅稅率: 累進稅階由HK$100(物業價值不超過300萬港元)至4.25%(物業價值超過2,174萬港元) – 適用於所有買家,不論居住地或已持有物業數目
- 加蓋印花期限: 必須於簽署最早的協議(視乎時間而定,可能是臨時協議或正式協議)後30天內繳付
- 同意方案保障: 地政總署同意方案規管樓花銷售,並透過持份者安排為買家提供保障
- 不可延期繳付: 2011年6月30日後簽署的住宅物業協議不可延期繳付印花稅
考慮在香港購買尚未建成的物業?樓花購買可提供吸引的定價及靈活的付款條款,但涉及獨特的印花稅考慮因素及監管要求。隨着香港物業市場於2024年經歷重大印花稅改革,了解現行規則對作出明智投資決策更為重要。
了解香港樓花物業購買
在建築完成前直接向發展商購買物業,俗稱「樓花」或「未完成物業」購買,佔香港住宅市場的重要部分。這些交易為買家提供以預建築價格取得物業的機會,但涉及與已完成物業購買不同的特定監管框架及印花稅責任。
地政總署同意方案:您的保障框架
甚麼是同意方案?
地政總署同意方案是規管香港未完成樓宇銷售的行政框架。透過此方案,法律諮詢及田土轉易處(LACO)可發出同意書,容許發展商出售未完成的單位。「在建物業」一詞涵蓋:
- 建築尚未完成的未完成樓宇或發展項目
- 已建成但發展商尚未從政府取得入伙紙或合規證明書的樓宇
目的及買家保障
同意方案的存在主要是為了在發展商於物業建成前破產時保障購買者。該方案容許地政總署署長在批准出售在建物業前,確保發展商已符合特定要求。
主要要求包括:
- 核實發展商的財務狀況及融資安排
- 確認發展項目已達到指定建築階段
- 證明發展商有財務資源完成發展項目
- 遵守旨在加強消費者保障的各項條件
樓花物業現行印花稅框架(2024-2025)
自2024年2月28日起,香港已大幅簡化其住宅物業印花稅制度。所有住宅物業交易,包括樓花購買,現僅須按以下累進稅率繳付從價印花稅(AVD):
| 物業價值/代價 | 印花稅稅率 |
|---|---|
| 不超過HK$3,000,000 | HK$100 |
| HK$3,000,001 – HK$3,528,240 | HK$100 + 超出部分的10% |
| HK$3,528,241 – HK$4,500,000 | 1.5% |
| HK$4,500,001 – HK$4,935,480 | 1.5%至2.25% |
| HK$4,935,481 – HK$6,000,000 | 2.25% |
| HK$6,000,001 – HK$6,642,860 | 2.25%至3% |
| HK$6,642,861 – HK$9,000,000 | 3% |
| HK$9,000,001 – HK$10,080,000 | 3%至3.75% |
| HK$10,080,001 – HK$20,000,000 | 3.75% |
| HK$20,000,001 – HK$21,739,120 | 3.75%至4.25% |
| 超過HK$21,739,120 | 4.25% |
注意:印花稅按購買價或物業市值(以較高者為準)計算。這些稅率適用於所有買家,不論居住地或已持有物業數目。
已廢除的印花稅(自2024年2月28日起)
- 特別印花稅(SSD): 以往對24至36個月內轉售的物業徵收,稅率最高達20% – 現已完全廢除
- 買家印花稅(BSD): 以往對非香港永久性居民購買物業徵收15%(其後降至7.5%)稅款 – 現已完全廢除
- 新住宅印花稅(NRSD): 以往對已擁有住宅物業的買家額外徵收15% – 現已取消
關鍵時限要求及罰則
何時必須繳付印花稅?
了解樓花物業協議加蓋印花的時限要求對避免罰則至關重要。規則視乎簽署協議的順序而有所不同:
| 情況 | 加蓋印花期限 |
|---|---|
| 僅簽署臨時協議 | 簽署臨時協議後30天內 |
| 14天內簽署正式協議 | 簽署正式協議後30天內(臨時協議毋須另行加蓋印花) |
| 14天後簽署正式協議 | 簽署臨時協議後30天內(最早的協議決定期限) |
| 其後轉讓契約 | 僅須繳付定額HK$100稅款(如協議已妥為加蓋印花) |
遲交印花稅罰則
未能於規定時限內為協議加蓋印花會導致根據應繳印花稅額計算的可觀罰款:
- 遲交最多30天: 印花稅額的2倍
- 遲交30天至2個月: 印花稅額的4倍
- 遲交超過2個月: 最高可達印花稅額的10倍
賣方及買方須就繳付印花稅及任何產生的罰款負上共同及各別法律責任。
樓花轉售的特別考慮因素
完成前轉售(轉讓或提名)
隨着2024年2月廢除特別印花稅,樓花物業轉售的格局已出現重大改變。以往,迅速轉售樓花物業可觸發最高達20%的SSD,令許多買家在財務上難以進行此類交易。
現時情況: 買家現可隨時轉售樓花物業,而毋須就轉售交易繳付標準從價印花稅以外的額外印花稅。這適用於:
- 將購買協議轉讓予另一買家
- 提名另一買家完成購買
- 取得管有權後但在取得最終業權前轉售
實際例子及計算
例子1:首次置業買家購買樓花單位
情況: 香港永久性居民購買樓花單位,售價為650萬港元,於2024年3月1日簽署臨時協議,於2024年3月20日簽署正式協議。
印花稅計算:
- 物業價值:650萬港元
- 適用從價印花稅稅率:3%(因650萬港元屬於6,642,861港元至900萬港元級別)
- 應繳印花稅:195,000港元(650萬港元的3%)
- 繳付期限:2024年4月19日(於14天內簽署正式協議後30天)
例子2:非居民投資者購買樓花單位
情況: 非香港居民於2024年4月1日購買樓花單位,售價為1,000萬港元。
印花稅計算:
- 物業價值:1,000萬港元
- 適用從價印花稅稅率:3.75%(因1,000萬港元屬於10,080,001港元至2,000萬港元級別)
- 應繳印花稅:375,000港元(1,000萬港元的3.75%)
- 繳付期限:2024年5月1日(簽署臨時協議後30天)
- 無額外買家印花稅或新住宅印花稅: 這些已於2024年2月廢除
樓花買家盡職審查清單
在香港購買樓花物業時,買家應進行以下盡職審查步驟:
- 核實出售同意書: 在作出任何付款前,確認發展商已從地政總署取得出售同意書
- 審閱付款條款: 了解根據同意方案,付款將由發展商律師作為持份者持有
- 查核發展商往績: 研究發展商的財務狀況及準時完成項目的往績
- 了解建築時間表: 釐清預計完成日期及延誤條文
- 計算總成本: 將印花稅(須於30天內繳付)、法律費用及任何發展商徵收的費用計算在內
- 審閱銷售文件: 仔細檢查售樓說明書、價單及臨時協議條款
- 尋求專業意見: 在作出承諾前,諮詢具香港物業交易經驗的律師
✅ 關鍵要點
- 簡化稅制: 自2024年2月28日起,所有住宅物業購買僅須繳付從價印花稅(AVD),包括樓花物業,不論買家居住地或已持有物業數目
- 無轉售罰則: 廢除特別印花稅(SSD)意味樓花物業可隨時轉售,而毋須承擔持有期罰款
- 嚴格時限要求: 必須於最早的協議(視乎時間而定,可能是臨時協議或正式協議)後30天內繳付印花稅,遲交會被處以嚴重罰款
- 不可延期繳付: 2011年6月30日後簽署的住宅物業協議不可延期繳付印花稅
- 同意方案保障: 地政總署同意方案為未完成物業的買家提供重要保障,包括購買款項的持份者安排
- 付款前核實: 在作出任何訂金或付款前,務必確認發展商已取得「出售同意書」
- 必須尋求專業意見: 鑑於樓花購買的複雜性及涉及的重大財務承擔,強烈建議聘用經驗豐富的法律及稅務顧問
香港樓花物業購買提供獨特機會,但需要審慎處理印花稅責任及監管框架。隨着2024年推出簡化印花稅制度,本地及國際買家的入場成本已大幅降低。然而,盡職審查、專業意見及嚴格遵守時限要求的重要性仍然至關重要。在作出任何物業購買決定前,務必諮詢合資格專業人士。