接管物業的印花稅:不良資產的特殊規則
📋 重點一覽
- 重大改革: 由2024年2月28日起,所有住宅物業的買家印花稅(BSD)、額外印花稅(SSD)及非香港永久性居民買家印花稅(NRSD)已完全取消
- 現行從價印花稅(AVD)稅率: 截至2024-25年度,由HK$100(最高HK$300萬)至4.25%(超過HK$21,739,120)
- 承按人售賣豁免: 當物業轉讓予作為金融機構的承按人,或由該承按人委任的接管人時可申請豁免
- 法庭令售賣: 根據法庭命令(包括取消贖回權命令)而進行的轉讓可符合豁免資格
- 須申請豁免: 豁免須使用稅務局表格IRSD118連同證明文件申請
當物業業主拖欠按揭而銀行需要接管物業時,會發生甚麼事?在香港活躍的物業市場中,接管情況會產生獨特的印花稅挑戰。隨著2024年2月取消懲罰性稅項的全面改革,了解不良資產的現行規則從未如此重要——對精明的投資者而言,這可能帶來豐厚回報。
了解香港物業市場的接管制度
接管是指借款人拖欠有抵押貸款(通常為按揭)時,由接管人(通常為合資格會計師或律師)獲委任接管物業。這名專業人士會在債務人和其他持份者的法定責任之間取得平衡,以保障有抵押債權人(通常為金融機構)的最佳利益。在香港的物業市場,不良交易日益普遍,因此了解其獨特的稅務影響至關重要。
不良物業交易類型
- 承按人售賣: 貸款機構在借款人違約後出售的物業
- 接管人售賣: 由法庭委任或私人委任的接管人出售的物業
- 法庭令售賣: 根據法庭判決或取消贖回權命令而轉讓的物業
- 強制清盤: 作為破產或公司清盤程序一部分而出售的物業
香港簡化印花稅架構(2024-2025)
2024年2月的革命性改革
香港物業印花稅格局在2024年2月28日經歷了翻天覆地的變化。政府取消了實施超過十年的所有需求管理措施,從根本上改變了物業交易(包括不良資產)的經濟因素。
- 買家印花稅(BSD): 以往非香港永久性居民及公司買家須繳付15%
- 額外印花稅(SSD): 以往根據持有期(6個月至3年)徵收10-20%
- 非香港永久性居民買家印花稅(NRSD): 以往適用於某些住宅物業購買
現行從價印花稅(AVD)稅率
隨著買家印花稅及額外印花稅的取消,現時只有從價印花稅(AVD)適用於物業交易。所有買家(不論居住地位或實體類型)的稅率均一致。
| 物業價值 | 從價印花稅稅率 | 印花稅金額 |
|---|---|---|
| 最高HK$3,000,000 | 劃一稅率 | HK$100 |
| HK$3,000,001 – HK$3,528,240 | HK$100 + 超出部分的10% | 邊際寬減 |
| HK$3,528,241 – HK$4,500,000 | 1.5% | 按全部價值計算 |
| HK$4,500,001 – HK$4,935,480 | 1.5%至2.25% | 邊際寬減 |
| HK$4,935,481 – HK$6,000,000 | 2.25% | 按全部價值計算 |
| HK$6,000,001 – HK$6,642,860 | 2.25%至3% | 邊際寬減 |
| HK$6,642,861 – HK$9,000,000 | 3% | 按全部價值計算 |
| HK$9,000,001 – HK$10,080,000 | 3%至3.75% | 邊際寬減 |
| HK$10,080,001 – HK$20,000,000 | 3.75% | 按全部價值計算 |
| HK$20,000,001 – HK$21,739,120 | 3.75%至4.25% | 邊際寬減 |
| 超過HK$21,739,120 | 4.25% | 按全部價值計算 |
接管交易的特殊印花稅規則
機構轉讓豁免
儘管制度已簡化,特定豁免條文對接管交易仍然至關重要。根據稅務局指引,某些轉讓可符合從價印花稅豁免資格:
1. 轉讓予金融機構承按人或接管人
如物業轉讓予或歸屬以下人士,轉易契可獲豁免從價印花稅:
- 其承按人為《稅務條例》(第112章)第2條所指的金融機構,或
- 由該承按人委任的接管人
「金融機構」一詞通常包括:
- 根據《銀行業條例》獲發牌的銀行
- 有限制牌照銀行
- 接受存款公司
- 獲授權保險人
- 註冊信用合作社
2. 法庭令轉讓
當物業根據香港任何具司法管轄權法院的判令或命令而轉讓時,亦可獲豁免,包括:
- 承按人取得的取消贖回權命令
- 在法律程序中指令出售或轉讓物業的法庭命令
- 破產或清盤法庭命令
| 交易類型 | 從價印花稅狀態 | 須申請豁免 |
|---|---|---|
| 轉讓予金融機構承按人 | 可獲豁免 | 是(表格IRSD118) |
| 轉讓予由金融機構委任的接管人 | 可獲豁免 | 是(表格IRSD118) |
| 法庭令取消贖回權轉讓予任何承按人 | 可獲豁免 | 是(表格IRSD118) |
| 接管人出售予第三方買家 | 適用標準從價印花稅 | 否(除非適用其他豁免) |
| 承按人出售予第三方買家 | 適用標準從價印花稅 | 否(除非適用其他豁免) |
如何申請印花稅豁免
所需文件
如要就接管交易申索豁免,各方必須使用表格IRSD118(「印花稅豁免申請」)向稅務局提交申請。申請須附上全面的證明文件:
- 原有貸款協議及按揭文件,證明抵押權益
- 接管人委任契據(如適用)
- 法庭命令(如轉讓根據法庭程序進行)
- 違約證據及導致接管的情況
- 公司註冊證書或商業登記,證明承按人為金融機構
- 轉易契或買賣協議,即豁免申請的標的
- 法定聲明或誓章,核實申請所述事實
處理時間及實用提示
- 提交期限: 申請應於加蓋印花時或之前提交
- 處理時間: 一般為2-4星期,視乎複雜程度及完整性而定
- 臨時加蓋印花: 各方可能需要在等候批准期間暫時繳付印花稅,如獲批豁免可申請退款
- 稅務局酌情權: 印花稅署署長有權根據所呈事實批准或拒絕豁免
實際情況:印花稅實例
情況1:銀行取消贖回權並取得業權
事實: ABC銀行持有一項住宅物業的按揭。借款人違約後,ABC銀行(持牌銀行)按適當程序取得法庭取消贖回權命令,將業權轉讓予該銀行。
印花稅處理: 轉讓予ABC銀行可符合從價印花稅豁免資格。該銀行必須使用表格IRSD118提出申請,並提交法庭命令及其金融機構身分證明。如獲批准,毋須繳付印花稅。
情況2:接管人出售予第三方
事實: XYZ財務公司就拖欠按揭的物業委任接管人。接管人將物業以HK$8,000,000出售予陳先生(香港永久性居民)。
印花稅處理: 適用標準從價印花稅:HK$8,000,000 × 3% = HK$240,000。不適用買家印花稅或額外印花稅(已於2024年2月取消)。接管人及陳先生須共同負責於30日內繳付。
情況3:承按人售賣予公司買家
事實: 金融機構以承按人身分行使其售賣權,將物業以HK$25,000,000出售予物業投資有限公司(香港公司)。
印花稅處理: 適用標準從價印花稅:HK$25,000,000 × 4.25% = HK$1,062,500。公司買家大大受惠於買家印花稅的取消(2024年前須額外繳付HK$3,750,000)。
重要合規考慮因素
逾期繳付罰款
未能在指定時限內為文件加蓋印花會導致嚴重罰款:
- 期限後1個月內: 罰款為應繳印花稅的2倍
- 1至2個月之間: 罰款為應繳印花稅的4倍
- 超過2個月: 罰款最高可達應繳印花稅的10倍,另可能遭檢控
估值審查
如稅務局認為所述代價低於市值,有權按市值評定印花稅。接管人應:
- 取得獨立估值以證明售價合理
- 記錄市場推廣過程及任何低於市價出售的真實原因
- 準備在稅務局質疑估值時提供詳細解釋
2024年改革對不良物業市場的影響
買家印花稅及額外印花稅的取消從根本上改變了香港的不良物業市場:
- 流動性提高: 取消懲罰性稅項令不良物業對更多買家更具吸引力
- 外國投資者興趣: 取消15%買家印花稅重新向國際買家開放不良資產市場
- 公司收購: 公司現可收購不良住宅物業而毋須繳付買家印花稅罰款
- 簡化合規: 所需豁免申請減少,降低行政負擔
✅ 重點總結
- 簡化制度: 買家印花稅、額外印花稅及非香港永久性居民買家印花稅已於2024年2月28日取消——現時大部分物業交易只適用從價印花稅(最高4.25%)
- 豁免仍然存在: 轉讓予金融機構承按人或其委任的接管人可透過表格IRSD118申請從價印花稅豁免
- 法庭命令很重要: 根據法庭命令(包括取消贖回權命令)進行的物業轉讓可符合印花稅豁免資格
- 第三方售賣: 當接管人或承按人出售予第三方買家時,適用標準從價印花稅稅率,按代價或市值(以較高者為準)計算
- 文件至關重要: 成功申索豁免須提供全面文件,包括貸款協議、委任契據、法庭命令及金融機構身分證明
- 嚴格期限: 印花稅必須在文件簽立後30日內繳付,逾期繳付會招致嚴重罰款(最高可達稅項的10倍)
- 專業意見: 複雜的接管交易、高價值物業及豁免資格不明確的情況應尋求專業稅務及法律意見
- 估值審查: 稅務局可按市值而非所述代價評定印花稅,因此獨立估值至關重要
香港簡化的印花稅制度為不良物業市場創造了新機遇。隨著懲罰性稅項的取消及機構轉讓豁免途徑的明確化,金融機構和投資者均可更確定地處理接管交易。然而,適當的文件記錄、及時合規及專業指引的重要性不容低估——尤其是在處理不良資產的複雜性時。
📚 資料來源及參考
本文已按照香港政府官方資料及權威參考資料核實:
- 稅務局(IRD) – 官方稅率、免稅額及規例
- 差餉物業估價署(RVD) – 物業差餉及估值
- 香港政府一站通 – 香港政府官方網站
- 立法會 – 稅務法例及修訂
- 稅務局印花稅指南 – 官方印花稅稅率及規例
- 稅務局需求管理措施常見問題 – 已取消的買家印花稅/額外印花稅詳情
- 稅務局從價印花稅常見問題 – 現行從價印花稅稅率及計算方法
最後核實日期:2024年12月 | 資料僅供一般參考。如需具體意見,請諮詢合資格稅務專業人士。