計劃將香港的物業饋贈給家人？香港的稅制環境雖然對財富傳承非常友善，但有一項成本你無法避免——印花稅。了解印花稅如何適用於物業饋贈，可以為你節省數以萬計的金錢，並確保財富轉移過程順利。這份2024-2025年度的全面指南，將為你拆解在香港饋贈物業所需知道的一切。

香港對家庭財富轉移的稅務優勢

香港作為全球最具吸引力的財富保存及傳承地之一，在遺產規劃及家庭財富分配方面提供顯著的稅務優勢：

• 沒有贈與稅： 你可將資產轉讓給家人或第三方，而無需繳付贈與稅。
• 沒有遺產稅： 遺產稅已於2006年廢除，令香港成為遺產規劃的理想地點。
• 沒有資本增值稅： 轉讓物業業權時，物業升值部分無需課稅。
• 沒有銷售稅/增值稅： 香港不對物業交易徵收消費稅。

物業饋贈的印花稅基本原則

關於「無償」轉讓的常見誤解

許多人誤以為「送贈契」——即沒有金錢代價的物業轉讓——可獲豁免印花稅。這是錯誤的。根據香港的《印花稅條例》，印花稅是就轉讓物業業權的文書而徵收，不論是否有金錢交易。

饋贈物業的印花稅計算方法

當你饋贈物業或以低於市價轉讓物業時，稅務局會根據物業的市值來評定印花稅。計算時會採用以下兩者中的較高者：

1. 文書上列明的代價（購買價），或
2. 由差餉物業估價署釐定的物業市值

對於真正無代價的饋贈，印花稅將完全根據物業的市值計算。這意味著你需要取得專業的物業估值報告，以支持印花稅評定並確保合規。

現行印花稅率（2024-2025年度）

繼2024年2月的重大政策改革後，香港的印花稅制度已大幅簡化。所有物業交易——無論住宅或非住宅——現時均劃一採用第2標準稅率，與買家身份無關。

從價印花稅（AVD）－第2標準稅率

已撤銷的印花稅項（自2024年2月28日起）

由2024年2月28日起，以下印花稅已不再適用於住宅物業交易：

• 額外印花稅（SSD）： 以往對持有期24至36個月內轉售的物業徵收，稅率高達20%。
• 買家印花稅（BSD）： 以往對非香港永久性居民及公司買家徵收15%。
• 新住宅印花稅（NRSD）： 以往對某些住宅交易徵收15%。

這些需求管理措施的取消，大大簡化了印花稅責任，並降低了物業轉讓（包括饋贈予家人）的成本。

「近親」定義及其優勢

誰符合「近親」定義？

就印花稅而言，香港印花稅署認可以下關係為近親：

• 配偶（包括法律認可的婚姻）
• 父母（親生、領養或繼父母）
• 子女（親生、領養或繼子女）
• 兄弟姊妹（包括同父異母、同母異父及繼兄弟姊妹）

關係必須基於血緣、婚姻或合法領養而建立。叔伯、姨舅、堂表兄弟姊妹、姪兒姪女等遠親並不符合「近親」待遇。

近親轉讓的印花稅優惠

近親之間的物業轉讓可獲以下優惠待遇：

1. 標準第2標準稅率： 轉讓將按第2標準稅率（如上表所示）徵稅，不論轉讓方或承讓方是否在香港擁有其他住宅物業。
2. 程序簡化： 隨著BSD和SSD的撤銷，印花稅計算變得直接且可預測。
3. 無額外罰則： 近親轉讓除標準AVD稅率外，不會面臨任何額外印花稅。

物業饋贈的稅務規劃策略

策略一：選擇轉讓時機

• 考慮市值因素： 由於印花稅基於市值計算，可考慮在樓市調整期、物業價值較低時進行饋贈，以降低印花稅計算基礎。
• 留意政策變動： 關注印花稅政策變動的公布。2024年2月的改革顯示稅率和門檻可以改變，從而創造規劃機會。
• 預算週期： 香港的年度財政預算案（通常在2月/3月）可能會引入印花稅調整。

策略二：進行專業估值

• 取得獨立估值： 聘請合資格的測量師，在轉讓時為物業提供專業估值報告。
• 支持評稅： 專業估值報告可為印花稅計算提供證據，若差餉物業估價署的評估被認為過高，亦有助與稅務局商討。
• 妥善記錄： 保存物業狀況、市場可比交易及任何影響價值的因素的全面記錄。

策略三：善用近親身份

• 直接轉讓： 安排合資格近親之間的直接轉讓，以確保適用第2標準稅率。
• 避免經非近親轉手： 透過非合資格方進行的多步驟轉讓，可能會失去近親優惠。
• 備妥關係證明文件： 準備證明近親關係的文件（結婚證書、出生證明、領養文件）。

策略四：考慮部分轉讓

• 分階段轉移業權： 考慮分階段轉讓部分業權，而非立即轉讓100%業權。
• 聯權共有： 先將物業轉為與預定受贈人聯權共有，其後再進行完全轉讓。
• 注意： 多次交易可能產生多次印花稅，需仔細計算總成本。

實例分析：計算物業饋贈的印花稅

情景

王先生擁有一個香港住宅物業，當前市值為800萬港元。他希望將該物業饋贈給女兒王小姐，作為其遺產規劃的一部分。

分析

• 贈與稅： 香港不徵收贈與稅。無需繳付。
• 遺產稅： 已於2006年廢除。不適用。
• 印花稅： 由於這是送贈契（無代價），印花稅將按800萬港元的市值計算。
• 近親身份： 父親饋贈予女兒符合近親轉讓，因此適用第2標準AVD稅率。
• SSD及BSD： 不適用（已於2024年2月28日撤銷）。

印花稅計算

物業價值：800萬港元

根據第2標準稅率表，價值介乎664.3萬港元至900萬港元的物業，印花稅率為3%。

應繳印花稅： 800萬港元 × 3% = 24萬港元

流程

1. 第一步： 委託律師準備送贈契。
2. 第二步： 取得專業估值報告，確認800萬港元的市值。
3. 第三步： 在適當見證下簽署送贈契。
4. 第四步： 向印花稅署提交IRSD117表格及證明文件以作裁定。
5. 第五步： 在簽署後30天內繳付24萬港元印花稅。
6. 第六步： 將已加蓋印花的契據在土地註冊處登記，以完成轉讓。

印花稅繳付及行政程序

加蓋印花時限

轉讓香港物業的文書必須在簽署後30天內加蓋印花。逾期加蓋印花將按未繳稅款計算罰款。

送贈契的裁定程序

1. 提交IRSD117表格（裁定申請 – 送贈契或協議/轉讓契）予印花稅署。
2. 提供證明文件，包括契據、物業業權文件及估值證據。
3. 印花稅署根據市值評定應繳印花稅。
4. 繳付評定的印花稅。
5. 取得已加蓋印花的文書，以便在土地註冊處登記。

常見陷阱及應對方法

陷阱一：假設無需繳付印花稅

風險： 誤以為饋贈可免印花稅，導致不合規及罰款。
解決方法： 明白印花稅是按市值就轉讓文書徵收，與是否支付代價無關。

陷阱二：錯過30天加蓋印花期限

風險： 逾期加蓋印花會引致按未繳稅款計算的罰款。
解決方法： 盡快委託律師，並確保及時向印花稅署提交文件進行裁定及繳稅。

陷阱三：未能提供關係證明

風險： 若無法證明近親關係，轉讓可能無法享受優惠印花稅待遇。
解決方法： 收集並向印花稅署提供結婚證書、出生證明或領養文件。

陷阱四：忽略按揭影響

風險： 未能處理現有按揭可能導致轉讓失敗或造成財務困難。
解決方法： 在過程中盡早諮詢承按銀行，並確保受贈人（如需要）符合融資資格。

在香港將物業饋贈給家人，憑藉香港友善的稅制環境，可以成為有效的財富傳承策略。雖然印花稅是一項成本，但自2024年2月以來的簡化制度讓規劃變得更直接。透過了解規則、善用近親優惠並尋求專業意見，你可以高效地執行物業饋贈，同時降低成本並確保合規。謹記，今日妥善的規劃，能為你家庭的財務未來創造持久的裨益。