遺產繼承物業印花稅：香港的稅務處理方式
📋 重點速覽
- 遺產稅已撤銷： 香港自2006年2月11日起已撤銷遺產稅，在此日期或之後去世的人士，其遺產無須繳納任何遺產稅。
- 印花稅獲豁免： 透過遺囑、無遺囑繼承或「尚存者權利」繼承的物業，完全豁免繳納印花稅。
- 稅制已簡化： 自2024年2月28日起，所有住宅物業需求管理措施（包括BSD、SSD、NRSD）均已撤銷，現時物業交易只須繳納從價印花稅。
- 無繼承相關稅項： 香港不設遺產稅、贈與稅及資本增值稅，是財富傳承的極佳地點。
- 現行從價印花稅率： 稅率由100港元（適用於300萬港元或以下的物業）至4.25%（適用於超過21,739,120港元的物業）。
- 遺產承辦書要求： 一般需要取得遺囑認證書或遺產管理書，才能合法處理及轉移已故人士的物業。
在香港繼承物業，是否像買樓一樣需要繳付大筆印花稅？答案可能會令你喜出望外。香港擁有全球最優惠的遺產稅制之一，自2006年撤銷遺產稅，並在2024年進一步簡化物業印花稅後，繼承物業的程序變得直接且稅務效益極高。本文將詳細解釋繼承物業的印花稅處理方式、所需文件及整個流程，助你順利完成財富傳承。
香港稅務優惠的遺產繼承環境
香港在全球遺產規劃領域中地位突出，其對繼承財富的稅務處理極為優惠。香港特區政府於2006年2月11日正式撤銷遺產稅，使其成為跨代財富傳承最具吸引力的司法管轄區之一。這意味著，當有人在香港去世，其受益人將可全數繼承遺產價值，無須在繼承時被扣除任何稅款。
香港不徵收的相關稅項
- 資本增值稅： 繼承或出售物業時，其升值部分無須課稅。
- 股息預扣稅： 收取的股息無須繳納預扣稅。
- 遺產稅： 已於2006年2月撤銷。
- 贈與稅： 個人之間的饋贈無須課稅。
- 銷售稅/增值稅/商品及服務稅： 香港並無徵收此類消費稅。
繼承物業的印花稅豁免
雖然印花稅通常適用於香港的物業交易，但繼承得來的物業享有特別豁免。這代表當你透過繼承方式獲得物業時，從已故人士的遺產轉移至你作為受益人的過程，無須繳付任何印花稅。
符合印花稅豁免的繼承方式
印花稅豁免適用於以下三種方式轉移的物業：
| 轉移方式 | 說明 | 印花稅處理 |
|---|---|---|
| 遺囑繼承 | 根據有效遺囑轉移 | 豁免 – 無須繳付印花稅 |
| 無遺囑繼承 | 根據《無遺囑者遺產條例》轉移（當沒有有效遺囑時） | 豁免 – 無須繳付印花稅 |
| 尚存者權利（聯權共有） | 物業自動轉移至尚存的聯權共有人 | 豁免 – 無須繳付印花稅；亦無須申請遺產承辦書 |
現行印花稅框架（2024-2025年度）
香港的印花稅制度在2024年經歷了重大簡化。自2024年2月28日起，所有特別物業印花稅均已撤銷，現時物業交易只須繳納從價印花稅。
從價印花稅（AVD）稅率（2024年2月起）
| 物業價值 | 印花稅率 |
|---|---|
| 不超過300萬港元 | 100港元 |
| 300萬至352.8萬港元 | 100港元 + 超出部分10% |
| 352.8萬至450萬港元 | 1.5% |
| 450萬至493.5萬港元 | 1.5%至2.25% |
| 493.5萬至600萬港元 | 2.25% |
| 600萬至664.3萬港元 | 2.25%至3% |
| 664.3萬至900萬港元 | 3% |
| 900萬至1,008萬港元 | 3%至3.75% |
| 1,008萬至2,000萬港元 | 3.75% |
| 2,000萬至2,173.9萬港元 | 3.75%至4.25% |
| 超過2,173.9萬港元 | 4.25% |
已撤銷的印花稅項（自2024年2月28日起）
2024-25年度財政預算案宣布撤銷所有住宅物業需求管理措施。以下稅項已不再適用：
- 買家印花稅（BSD）： 原適用於非香港永久性居民購置物業，稅率為15%。
- 額外印花稅（SSD）： 原適用於短期轉售的物業，稅率為10%至20%（按持有期計算）。
- 新住宅印花稅（NRSD）： 原適用於已擁有一項住宅物業的香港永久性居民購置另一住宅物業，稅率為15%。
遺產承辦及遺產管理要求
要在香港合法地轉移已故人士遺產中的物業，一般需要取得遺產承辦書。這是一份法庭文件，用以確認遺囑執行人或遺產管理人有權處理遺產資產。
所需遺產承辦書的類型
| 承辦書類型 | 適用情況 | 申請人 |
|---|---|---|
| 遺囑認證書 | 已故人士留有有效遺囑，並指定了遺囑執行人 | 遺囑中指定的執行人 |
| 附有遺囑的遺產管理書 | 有有效遺囑，但指定執行人不能或不願行事 | 近親（按優先次序） |
| 遺產管理書 | 沒有有效遺囑（無遺囑繼承） | 近親（配偶有優先權） |
無須申請遺產承辦書的例外情況
- 聯權共有： 若物業以聯權共有方式持有，在提供死亡證明後，物業會自動轉移至尚存的聯權共有人，無須申請遺產承辦書。
- 小額遺產： 根據《遺囑認證及遺產管理條例》第15條，遺產承辦官可簡易處理總值不超過15萬港元的遺產，而無須正式申請遺產承辦書。
實際情境及注意事項
| 情境 | 印花稅處理 |
|---|---|
| 根據遺囑或無遺囑繼承法直接轉移予受益人 | 豁免 – 無須繳付印花稅 |
| 透過尚存者權利（聯權共有）轉移 | 豁免 – 無須繳付印花稅；亦無須申請遺產承辦書 |
| 受益人繼承物業後，再購置另一住宅物業 | 繼承：豁免 新購置：須繳納從價印花稅（因受益人購置時已在港擁有住宅物業） |
| 受益人將繼承的物業出售予第三方 | 該買賣交易須按現行稅率繳納從價印花稅（由買方支付） |
| 近親之間作為遺產分配一部分的轉讓 | 若按遺囑/無遺囑法分配：豁免 若屬自願重新分配：可能須繳納從價印花稅（建議尋求專業意見） |
家庭安排契據
近期上訴法庭的裁決已釐清，根據無遺囑繼承法律分配物業的「同意契據」，並不涉及印花稅，這與稅務局過往的處理方式有所不同。然而，如果受益人自願達成協議，以不同於遺囑或無遺囑繼承法律規定的方式重新分配遺產資產，則可能產生印花稅影響。
繼承物業的逐步流程
- 第一步：確定是否需要遺產承辦書
確認物業是否以聯權共有方式持有（無須承辦書），或遺產總值是否屬於不超過15萬港元的小額遺產。 - 第二步：申請遺產承辦書
向高等法院遺產承辦處提交申請，所需文件包括遺囑正本（如有）、死亡證，以及資產負債清單。 - 第三步：等待發出承辦書
在滿足所有要求並繳付法庭費用後，處理時間一般為5至7個星期。 - 第四步：向土地註冊處登記
向土地註冊處提交經蓋章的承辦書副本，以更新物業紀錄及轉移法定業權。 - 第五步：完成轉移至受益人手續
簽立同意契據或轉讓文書，正式將物業轉移至受益人名下。
✅ 重點總結
- 香港自2006年起撤銷遺產稅，在2006年2月11日或之後去世的人士，其遺產無須繳納遺產稅。
- 透過遺囑、無遺囑繼承或尚存者權利繼承的物業，完全豁免印花稅。
- 自2024年2月28日起，所有特別物業印花稅（BSD、SSD、NRSD）均已撤銷，現時物業交易只須繳納從價印花稅。
- 除聯權共有情況外，一般需要取得遺囑認證書或遺產管理書，才能合法轉移已故人士遺產中的物業。
- 繼承了住宅物業的受益人，在日後購置另一住宅物業時，將被視為已擁有物業的買家。
- 近期法庭裁決確認，根據無遺囑繼承法律作出的同意契據，無須繳納印花稅。
- 遺產承辦書的申請處理時間，一般在滿足所有要求後需時5至7個星期。
- 對於涉及家庭安排或資產重新分配的複雜遺產情況，尋求專業法律及稅務意見至關重要。
香港為繼承物業提供了全球最優惠的環境之一，既無遺產稅，直接繼承亦豁免印花稅。2024年物業印花稅的簡化，使整個制度變得更為清晰直接。雖然程序上需要準備適當文件，有時亦需法庭頒發承辦書，但其稅務優勢非常顯著。若遺產情況複雜或涉及家庭安排，諮詢合資格的法律及稅務專業人士，能確保合規並達致最佳結果。
📚 資料來源
本文內容已根據香港政府官方資料及權威參考來源核實：
- 香港稅務局 – 官方稅率、免稅額及稅務條例
- 差餉物業估價署 – 物業差餉及估值
- 香港政府一站通 – 香港特區政府官方入門網站
- 立法會 – 稅務法例及修訂
- 稅務局印花稅署 – 印花稅稅率及豁免指引
- 2024-25年度財政預算案 – 官方財政預算案文件（包括稅務變更）
最後更新：2024年12月 | 本文資訊僅供一般參考，如有具體問題請諮詢合資格稅務專業人士。