親屬之間物業轉讓的印花稅：避免陷阱
📋 重點速覽
- 要點一： 自2024年2月28日起，所有物業買家均適用統一的「從價印花稅」第2標準稅率，BSD、SSD及NRSD已全面撤銷。
- 要點二： 近親轉讓（如父母、配偶、子女）可享第2標準稅率，但印花稅須按「成交價或市價較高者」計算，即使饋贈亦不例外。
- 要點三： 公司集團內部轉讓可申請《印花稅條例》第45條豁免，但前提是轉讓雙方必須為擁有「已發行股本」的法人團體。
- 要點四： 逾期加蓋印花將面臨重罰：逾期1個月內罰款為雙倍稅款，逾期超過2個月罰款可高達十倍。
計劃將物業轉讓給家人或旗下公司？你可能以為手續簡單，但香港的印花稅制度暗藏不少細節，稍一不慎隨時可能招致數以萬計的額外稅款或罰款。無論是家庭財富傳承、重組業權，還是集團內部資產調配，了解最新規則對避免犯下代價高昂的錯誤至關重要。
2024年印花稅新制：簡化後的相關方轉讓規則
2024年，香港的物業印花稅制度迎來重大簡化，令相關方之間的轉讓程序更為清晰。政府撤銷了多項以往令交易變得複雜的特別稅項：
- 買家印花稅（BSD）： 已於2024年2月28日撤銷，不再適用於任何物業交易。
- 額外印花稅（SSD）： 已於2024年2月28日撤銷，不再適用於任何物業交易。
- 新住宅印花稅（NRSD）： 已於2024年2月28日撤銷，不再適用於任何物業交易。
- 統一制度： 所有物業轉讓現時一律採用「從價印花稅」第2標準稅率，不論買家的居民身份或物業持有紀錄。
現行從價印花稅（AVD）第2標準稅率
以下是現時適用於香港所有物業轉讓的第2標準稅率：
| 物業價值（港元） | 印花稅率 |
|---|---|
| 不超過300萬港元 | 定額100港元 |
| 300萬至352.8萬港元 | 100港元 + 超出部分10% |
| 352.8萬至450萬港元 | 1.5% |
| 450萬至493.5萬港元 | 1.5%至2.25% |
| 493.5萬至600萬港元 | 2.25% |
| 600萬至664.3萬港元 | 2.25%至3% |
| 664.3萬至900萬港元 | 3% |
| 900萬至1,008萬港元 | 3%至3.75% |
| 1,008萬至2,000萬港元 | 3.75% |
| 2,000萬至2,173.9萬港元 | 3.75%至4.25% |
| 超過2,173.9萬港元 | 4.25% |
近親轉讓：為至親設立的特別規則
誰符合「近親」定義？
根據《印花稅條例》，「近親」包括：
- 父母（包括養父母）
- 配偶（合法婚姻伴侶）
- 子女（包括領養子女）
- 兄弟姊妹（在特定情況下）
關鍵的「市價」計算規則
這是許多人中伏的地方：印花稅必須按「成交價或物業市價較高者」計算。 此規則即使適用於饋贈或象徵式轉讓。
第45條豁免：公司集團內部轉讓
何謂第45條豁免？
《印花稅條例》第45條為相聯法人團體之間轉讓香港證券或不動產提供印花稅豁免。要符合資格，必須滿足以下其中一項條件：
- 90%擁有權測試： 其中一個法人團體必須是另一個法人團體至少90%已發行股本的實益擁有人；或
- 共同母公司測試： 第三個法人團體必須是兩個實體各自至少90%已發行股本的共同實益擁有人。
「已發行股本」要求：關鍵限制
近期法院裁決已明確，第45條豁免只適用於擁有「已發行股本」的法人團體。這意味著：
- 有限責任合夥（LLP）不符合資格
- 沒有股本的有限責任公司（LLC）不符合資格
- 只有資本投入或參與權益（沒有正式股本）的實體不符合資格
常見轉讓情景及印花稅處理
| 轉讓情景 | 適用稅率 | 關鍵考慮 |
|---|---|---|
| 轉讓予近親（父母、配偶、子女） | AVD第2標準 | 若成交價低於市價，須按市價計算 |
| 饋贈/送贈契予近親 | 按市價徵收AVD第2標準 | 若送贈人5年內破產，物業或受債權人追討 |
| 集團內部轉讓（透過已發行股本擁有90%+） | 豁免（第45條） | 雙方實體必須擁有已發行股本 |
| 涉及沒有股本的LLP/LLC的轉讓 | 全額AVD（不獲第45條豁免） | 或需考慮重組公司架構 |
| 轉讓香港股票 | 成交價或市價的0.2% | 買賣雙方各付0.1%，合共0.2% |
| 一般物業轉讓（非相關方） | AVD第2標準 | 所有買家適用相同稅率 |
相關方轉讓五大陷阱及應對策略
陷阱一：低估物業價值
常見錯誤： 以為在家庭轉讓中申報象徵式成交價（如1港元）可減低印花稅。
現實情況： 印花稅署會按物業市價評稅。刻意壓低稅款可能導致重新評稅、罰款及附加利息。
解決方法： 委託合資格測量師進行專業估值。
陷阱二：錯過加蓋印花期限
常見錯誤： 未能在法定期限內提交文件加蓋印花。
後果： 嚴重罰款 – 逾期1個月內罰雙倍稅款，逾期超過2個月罰款可高達十倍。
關鍵期限：
- 在香港簽立的文件：簽立後2天內
- 在香港以外簽立的文件：簽立後30天內，或文件送達香港後30天內（以較早者為準）
陷阱三：誤解第45條豁免資格
常見錯誤： 假設所有公司集團內部轉讓都適用第45條豁免。
現實情況： 根據近期法院裁決，沒有「已發行股本」的實體不符合資格。
解決方法： 在進行轉讓前審視公司架構，確保雙方實體均擁有已發行股本。
陷阱四：忽略「追回」條款
常見錯誤： 獲批第45條豁免後，未能維持所需的擁有權關係。
現實情況： 若90%擁有權關係在轉讓後未能維持至少2年，已獲豁免的印花稅可能被「追回」。
解決方法： 轉讓後監察擁有權結構，避免進行攤薄股權的交易。
陷阱五：忽略饋贈對債權人的影響
常見錯誤： 以送贈契轉讓物業時，未考慮破產風險。
現實情況： 若送贈人在轉讓後5年內宣告破產，該物業可能被債權人追討。
解決方法： 評估送贈人的財務穩定性，如有債務風險應尋求法律意見。
加蓋印花流程及所需文件
加蓋印花流程
- 提交： 將文件提交至印花稅署（親身、郵寄或電子方式）。
- 評稅： 稅務局根據成交價或市價評估應繳印花稅。
- 繳款： 繳付稅款（接受多種付款方式）。
- 加蓋印花： 文件正式加蓋印花後發還。
✅ 重點總結
- 香港印花稅制度已簡化 – BSD、SSD及NRSD已於2024年2月28日撤銷。
- 所有物業買家現時均適用相同的AVD第2標準稅率，不論其居民身份或持有狀況。
- 近親轉讓可享第2標準稅率，但必須按「成交價或市價較高者」計算稅款。
- 公司轉讓的第45條豁免要求雙方擁有「已發行股本」 – 沒有股本的LLP或LLC不符合資格。
- 加蓋印花期限極其重要 – 逾期提交將招致重罰（雙倍或十倍稅款）。
- 進行家庭轉讓前應獲取專業估值，以避免就物業市價產生爭議。
- 第45條豁免設有「追回」條款 – 轉讓後須維持90%以上擁有權至少2年。
- 以送贈契轉讓物業予家人，若送贈人5年內破產，物業或會被債權人追討。
在香港進行相關方物業轉讓，為稅務規劃及家庭財富管理提供了機會，但同時伴隨著特定的規則與潛在陷阱。2024年2月以來的簡化印花稅制度令交易更為直接，但「市價」計算規則及第45條豁免要求仍是關鍵考慮因素。在進行重大的物業轉讓前，務必諮詢合資格的香港稅務專業人士或律師，以確保合規並優化你的稅務安排。
📚 資料來源
本文內容已根據香港政府官方資料及權威參考來源核實：
- 香港稅務局 – 印花稅 – 官方印花稅稅率及條例
- 差餉物業估價署 – 物業差餉及估值
- 香港政府一站通 – 香港特區政府官方入門網站
- 立法會 – 稅務法例及修訂
- 2024-25年度財政預算案 – 稅務措施官方公告
最後更新：2024年12月 | 本文資訊僅供一般參考，如有具體問題請諮詢合資格稅務專業人士。