香港業主節稅策略:租金收入架構規劃
📋 重點一覽
- 物業稅稅率: 扣除20%法定免稅額後,按應評稅淨值的15%徵收
- 個人入息課稅: 累進稅率由2%至17%,可扣除按揭利息最多HK$100,000
- 公司持有物業: 按利得稅課稅,首HK$200萬為8.25%,其餘為16.5%
- 聯權共有: 每名業主須如獨資業主般報稅;每項物業只需提交一份報稅表
- 2024/25年度稅務寬減: 100%寬免,上限為每宗個案HK$1,500
- 紀錄保存: 所有稅務相關紀錄須保存最少7年
您是否作為香港業主,正為租金收入繳付過多稅款?物業稅稅率為15%,而市場上有多種合法的架構選擇,了解如何合法減低稅務負擔,每年可為您節省數以千計的開支。無論您擁有單一物業還是管理物業組合,本全面指南將為您揭示2024-2025年度香港業主最有效的節稅策略。
了解香港物業稅基本原則
香港的物業稅制度簡單直接,但提供了優化策略的機會。物業稅按香港任何土地或建築物(不包括政府及領事館物業)的應評稅淨值,以標準稅率15%徵收。節稅的關鍵在於了解稅款計算方法及可供選擇的替代方案。
物業稅計算方法:計算公式
應評稅淨值按以下簡單公式計算:
應繳物業稅 = 應評稅淨值 × 15%
以下是各組成部分包括的內容:
- 租金總收入: 課稅年度內(4月1日至3月31日)所收取的全部租金
- 業主已繳差餉: 只限業主同意繳付並實際已繳付的差餉(地租不可扣減)
- 無法追討的租金: 只限年內確認無法追討的款項
- 20%法定免稅額: 自動扣除作維修及支出用途(無需提供收據)
物業稅與個人入息課稅:關鍵差異
個人入息課稅並非獨立稅種,而是一種稅務寬減形式,可為某些業主帶來重大利益。在個人入息課稅下,須課繳薪俸稅、利得稅及物業稅的入息會合併計算,並按2%至17%的累進稅率徵稅。
| 特點 | 物業稅 | 個人入息課稅 |
|---|---|---|
| 稅率 | 15%劃一稅率 | 累進稅率:2%至17% |
| 按揭利息 | 不可扣減 | 可扣減(每年最多HK$100,000) |
| 個人免稅額 | 不適用 | 適用(基本:HK$132,000) |
| 虧損抵銷 | 每項物業獨立計算 | 可跨入息類別抵銷虧損 |
業主節稅架構策略
策略一:選擇個人入息課稅
在以下情況選擇個人入息課稅可能非常有利:
- 高額按揭利息支出: 當按揭利息超過20%法定免稅額所節省的稅款時
- 整體收入較低: 當總收入處於較低累進稅階(低於15%)時
- 只有租金收入的單身人士: 可申索基本個人免稅額HK$132,000
- 多項收入來源: 當一項來源的虧損可抵銷另一項來源的利潤時
策略二:公司持有架構
透過香港有限公司持有出租物業可帶來重大稅務優惠,特別是對擁有多項物業或高租金收入的業主而言。
| 方面 | 個人持有 | 公司持有 |
|---|---|---|
| 稅率 | 15%劃一稅率(物業稅) | 首HK$200萬為8.25%,其後為16.5%(利得稅) |
| 可扣減開支 | 只限20%法定免稅額;個人入息課稅下可扣減按揭利息 | 所有實際開支:管理費、維修費、按揭利息(無上限)、專業費用 |
| 虧損抵銷 | 每項物業獨立評稅 | 一項物業的虧損可抵銷另一項物業的利潤 |
| 物業稅豁免 | 不適用 | 可申請豁免;只按利得稅評稅 |
| 行政複雜程度 | 較低 | 較高(需經審計帳目、周年申報) |
公司持有適用於以下情況:
- 擁有多項物業且營運開支高
- 租金收入每年超過HK$200萬
- 建立物業組合,跨物業虧損抵銷具價值
- 希望將利潤保留於公司內作再投資
策略三:聯權共有優化
香港承認兩種聯權物業擁有權形式,各有不同的稅務影響:
聯權共有
- 所有業主持有相等份額並共同擁有整項物業
- 每名聯權業主須如獨資業主般報稅
- 每項物業只需提交一份物業稅報稅表(BIR57)
- 業主去世後,物業自動轉歸尚存業主
分權共有
- 業主可按出資比例持有相等或不相等份額
- 每名共有人按其份額比例報稅
- 任何共有人可填寫一份物業稅報稅表(BIR57)
- 權益不會在業主去世後自動轉移
盡用扣減:全面指南
物業稅下的扣減
- 已繳差餉: 只限業主實際繳付的差餉可扣減(地租不可扣減)
- 無法追討的租金: 只限年內確認的壞賬;追回的租金須在追回年度報為收入
- 法定免稅額: 自動扣減20%作維修及支出用途(無需文件證明)
個人入息課稅下的額外扣減
選擇個人入息課稅時,業主可申索以下有價值的扣減:
- 按揭利息: 用於購置出租物業貸款的全部利息(每個住宅每年上限HK$100,000)
- 個人免稅額: 基本免稅額(HK$132,000)、已婚人士免稅額(HK$264,000)、子女免稅額(每名HK$130,000)、供養父母/祖父母免稅額(60歲或以上HK$50,000)
- 慈善捐款: 認可捐款(上限為應評稅入息的35%)
- 強制性公積金(MPF)供款: 每年最多HK$18,000
- 個人進修開支: 最多HK$100,000
- 住宅租金: 最多HK$100,000
公司架構下的扣減(利得稅)
持有出租物業的公司可扣除為賺取租金收入而產生的所有收入開支:
- 全部按揭利息(無HK$100,000上限)
- 物業管理費
- 實際維修及保養費用
- 保險費
- 法律及專業費用
- 傢俬及設備折舊
- 廣告及市場推廣費用
- 公用事業及其他營運開支
選擇個人入息課稅:逐步指引
何時考慮個人入息課稅
如有以下情況,個人入息課稅可能減低您的稅務負擔:
- 您有租金收入並繳付大額按揭利息
- 您有租金收入及業務虧損可作抵銷
- 您的總收入低於累進稅率超過15%的門檻
- 您只有租金收入並可受惠於個人免稅額
如何選擇個人入息課稅
- 在報稅表上註明: 在個別人士報稅表(BIR60)上勾選個人入息課稅選項
- 截止日期: 在報稅表所述期限內提交(通常為發出日期起計一個月,一般於6月初)
- 證明文件: 提供按揭利息結單、租金收入紀錄及其他相關文件
- 稅務局評稅: 稅務局會按兩種方法計算稅款,並收取較低的稅款
例子:個人入息課稅節稅計算
情況: 陳小姐為單身人士,從按揭物業收取每月租金HK$40,000(每年HK$480,000)。她年內繳付按揭利息HK$42,000。
| 項目 | 物業稅 | 個人入息課稅 |
|---|---|---|
| 租金總收入 | HK$480,000 | HK$480,000 |
| 減:20%法定免稅額 | (HK$96,000) | (HK$96,000) |
| 減:按揭利息 | 不適用 | (HK$42,000) |
| 減:基本免稅額(HK$132,000) | 不適用 | (HK$132,000) |
| 應評稅入息淨額 | HK$384,000 | HK$210,000 |
| 應繳稅款 | HK$57,600(15%) | HK$16,200(累進) |
| 節省稅款 | HK$41,400 | |
業主特別考慮事項
租約權利金及一次性款項
如您收取租約的一次性權利金:
- 租期48個月或以上: 權利金平均分攤於首36個月,並計入相關年度的租金收入
- 租期少於48個月: 權利金按實際租期分攤
公用地方租金收入
來自公用地方(停車場、天台、外牆等)的租金收入須課繳物業稅。個別業主須共同負責按其擁有權份額比例申報此收入。
物業稅抵銷商業用途
如出租物業用於商業用途且收入按利得稅評稅,任何已繳物業稅可抵銷利得稅負擔。公司可書面申請豁免物業稅以避免雙重評稅。
2024/25年度稅務寬減
就2024/25課稅年度,香港政府已批准100%寬免物業稅、薪俸稅及個人入息課稅的最終應繳稅款,上限為每宗個案HK$1,500。
合規及紀錄保存規定
報稅表提交規定
- 獨資物業: 在個別人士報稅表(BIR60)上申報
- 聯權物業: 提交物業稅報稅表(BIR57);每項物業一份報稅表,由任何共有人簽署
- 公司持有物業: 提交利得稅報稅表(BIR51)連同經審計帳目
必須保存的重要紀錄
- 租約協議及租賃文件
- 租金收據及付款紀錄
- 差餉繳款收據
- 金融機構的按揭利息結單
- 無法追討租金的紀錄及追討行動
- 公司持有:所有可扣減開支的發票、維修收據、管理費結單
須避免的常見陷阱
- 申索地租作扣減: 只有差餉可扣減,地租不可扣減
- 扣減差餉寬減: 切勿就已獲政府寬減抵銷的差餉申索扣減
- 聯權擁有權報稅錯誤: 每名業主須如獨資業主般申報;未能提交可導致罰則
- 選擇個人入息課稅而未作計算: 高收入人士可能導致較高稅款(雖然稅務局會提供保障)
- 未申請物業稅豁免: 公司同時繳付物業稅及利得稅而豁免可供申請
- 文件不足: 缺乏足夠紀錄以證實按揭利息或開支扣減
- 錯過截止日期: 報稅表通常須於發出後一個月內提交(6月初)
✅ 重點總結
- 標準物業稅為15%,按扣除20%法定免稅額後的應評稅淨值計算
- 個人入息課稅可減低稅款,適用於有按揭利息、收入較低或可受惠於個人免稅額的業主
- 公司持有具優勢,包括較低初始稅率(首HK$200萬為8.25%)、全面開支扣減無上限,以及可跨多項物業抵銷虧損
- 聯權擁有權架構規定每名業主須如獨資業主般申報,但每項物業只需提交一份物業稅報稅表
- 稅務局自動保障納稅人,按較低稅款的方法評稅,即使已選擇個人入息課稅
- 適當紀錄保存至關重要,以證實扣減並確保合規;所有紀錄須保存最少7年
- 2024/25年度稅務寬減提供100%寬免最終應繳稅款,上限為每宗個案HK$1,500
- 建議尋求專業稅務意見,當架構重大物業組合或考慮公司持有架構時
香港的物業稅制度提供多種途徑優化租金收入稅務。無論透過選擇個人入息課稅、公司架構還是聯權擁有權安排,了解這些策略可帶來可觀的稅務節省。謹記稅務法例不斷演變,最佳方案取決於您的具體情況。建議諮詢合資格稅務專業人士,制定度身訂造的策略,在確保完全符合香港稅務法規的同時,盡量提高您的稅務效益。