作為香港業主，你是否覺得為租金收入繳納的稅款過高？物業稅率為15%，加上各種可行的稅務規劃方案，了解如何合法地減輕稅務負擔，每年或可為你節省數以萬計的款項。無論你擁有一個單位還是管理著一個物業組合，這份2024-2025年度的全面指南，將為你揭示香港業主最有效的稅務規劃策略。

了解香港物業稅的基本原則

香港的物業稅制度直接清晰，但當中亦蘊含著策略性的優化空間。物業稅是按香港土地或樓宇（政府及領事物業除外）的淨應評稅租值，以15%的標準稅率徵收。稅務規劃的關鍵，在於理解這項稅款的計算方式以及存在的替代方案。

物業稅計算公式

淨應評稅租值是根據以下公式計算：

公式中各項目的定義：

• 全年租金收入： 在課稅年度（4月1日至翌年3月31日）內收取的所有租金。
• 業主繳付的差餉： 僅限業主同意並實際支付的差餉（地租不可扣除）。
• 無法追回的租金： 僅限在該課稅年度內確認無法追回的款項。
• 20%法定免稅額： 用於維修及其他支出的自動扣除額（無需提供單據）。

物業稅 vs. 個人入息課稅：關鍵分別

個人入息課稅並非一項獨立稅項，而是一種可為特定業主帶來顯著利益的稅務寬免形式。選擇個人入息課稅後，應課薪俸稅、利得稅及物業稅的收入會合併計算，並按2%至17%的累進稅率徵稅。

業主適用的稅務規劃策略

策略一：選擇個人入息課稅

在以下情況，選擇個人入息課稅可能對你非常有利：

• 高額居所貸款利息： 當你的居所貸款利息支出，高於20%法定免稅額所帶來的稅務節省。
• 整體收入較低： 當你的總收入處於較低的累進稅階（低於15%）。
• 只有租金收入的單身人士： 可申索132,000港元的基本免稅額。
• 擁有多項收入來源： 當你有一項來源的虧損可用以抵銷另一項來源的利潤。

策略二：公司持有物業結構

透過香港有限公司持有出租物業，能帶來顯著的稅務優勢，尤其適合擁有多項物業或高額租金收入的業主。

公司持有物業的適用情況：

• 擁有多項物業且營運開支高昂
• 每年租金收入超過200萬港元
• 正在建立物業組合，跨物業虧損抵銷有價值
• 希望將利潤保留在公司內作再投資

策略三：聯權共有物業的優化

香港法律認可兩種聯權共有物業形式，各有不同的稅務影響：

聯權共有 (Joint Tenancy)

• 所有業主持有相等份額，並共同擁有整個物業。
• 每位聯權共有人須以「唯一擁有人」身份申報租金收入。
• 每項物業只需提交一份物業稅報稅表（BIR57）。
• 業主身故後，權益自動轉移至尚存的業主。

分權共有 (Tenancy-in-Common)

• 業主可按出資比例持有相等或不相等的份額。
• 每位共有人申報其按比例攤分的租金收入。
• 任何一位共有人均可填報一份物業稅報稅表（BIR57）。
• 權益不會因身故而自動轉移。

最大化扣除項目：全面指南

物業稅下的扣除項目

1. 已繳差餉： 僅限業主實際支付的差餉（地租不可扣除）。
2. 無法追回的租金： 僅限該年度內確認的壞帳；其後收回的租金須在收回年度申報為收入。
3. 法定免稅額： 用於維修及其他支出的20%自動扣除額（無需證明文件）。

個人入息課稅下的額外扣除項目

選擇個人入息課稅後，業主可申索以下有價值的扣除項目：

• 居所貸款利息： 為購置出租物業而借款所支付的全部利息（每所住宅每年上限10萬港元）。
• 個人免稅額： 基本免稅額（132,000港元）、已婚人士免稅額（264,000港元）、子女免稅額（每名130,000港元）、供養父母/祖父母免稅額（60歲或以上：50,000港元）。
• 認可慈善捐款： 獲認可的捐款（上限為應評稅入息的35%）。
• 強積金供款： 每年上限18,000港元。
• 自我教育開支： 上限100,000港元。
• 住宅租金： 上限100,000港元。

公司結構下的扣除項目（利得稅）

持有出租物業的公司，可以扣除所有為產生租金收入而招致的營運開支：

• 全數居所貸款利息（無10萬港元上限）
• 物業管理費
• 實際維修及保養費用
• 保險費
• 法律及專業費用
• 傢俬及設備折舊
• 廣告及推廣開支
• 水電煤及其他營運開支

選擇個人入息課稅：逐步指引

何時應考慮個人入息課稅

在以下情況，個人入息課稅或可減輕你的稅務負擔：

1. 你有租金收入並支付大額居所貸款利息。
2. 你有租金收入及業務虧損可供抵銷。
3. 你的總收入低於累進稅率超過15%的門檻。
4. 你只有租金收入，並可受惠於個人免稅額。

如何選擇個人入息課稅

1. 在報稅表上註明： 在「個別人士報稅表」（BIR60）上剔選個人入息課稅的方格。
2. 期限： 在報稅表上註明的限期內提交（通常為發出日期起約一個月，約為6月初）。
3. 證明文件： 提供居所貸款利息結單、租金收入紀錄及其他相關文件。
4. 稅務局評稅： 稅務局會按兩種方法計算稅款，並以稅額較低者為準發出稅單。

實例：個人入息課稅節省計算

情境： 陳小姐單身，從一項已承造按揭的物業收取每月40,000港元租金（全年480,000港元）。她在該年度支付了42,000港元居所貸款利息。

業主特別注意事項

頂手費及整筆款項

如你收取整筆頂手費：

• 租期48個月或以上： 頂手費平均攤分於首36個月，並計入相關年度的租金收入。
• 租期少於48個月： 頂手費攤分於實際租期內。

公用地方租金收入

來自公用地方（停車場、天台、外牆等）的租金收入須課物業稅。個別業主須按其業權份額共同申報此收入。

業務用途物業稅抵銷

如出租物業用於業務用途，且收入已評定利得稅，任何已繳付的物業稅可用以抵銷應繳利得稅。公司可書面申請豁免繳納物業稅，以避免雙重評稅。

2024/25課稅年度稅款寬減

在2024/25課稅年度，香港政府已寬減100%的物業稅、薪俸稅及個人入息課稅的最後應繳稅款，每宗個案上限為1,500港元。

合規及紀錄保存要求

報稅表提交要求

• 獨資擁有的物業： 在「個別人士報稅表」（BIR60）上申報。
• 聯權共有的物業： 提交「物業稅報稅表」（BIR57）；每項物業一份，可由任何一位共有人簽署。
• 公司擁有的物業： 提交「利得稅報稅表」（BIR51）連同經審核帳目。

必須保存的基本紀錄

1. 租約協議及租賃文件
2. 租金收據及付款紀錄
3. 差餉繳費收據
4. 金融機構發出的居所貸款利息結單
5. 無法追回租金的紀錄及追討證明
6. 公司持有物業：所有可扣除開支的發票、維修收據、管理費單據

常見陷阱及避免方法

• 將地租申報為扣除項目： 只有差餉可扣除，地租不可。
• 扣除已獲寬免的差餉： 切勿申索已被政府差餉寬免所抵銷的差餉。
• 聯權共有物業申報錯誤： 每位業主必須以「唯一擁有人」身份申報；未能提交報稅表可能導致罰則。
• 未經計算便選擇個人入息課稅： 對高收入人士可能導致稅款增加（儘管稅務局有機制保障）。
• 未有申請物業稅豁免： 公司有資格申請豁免卻同時繳付物業稅及利得稅。
• 文件紀錄不足： 未能提供足夠紀錄以支持居所貸款利息或開支扣除。
• 錯過提交期限： 報稅表通常須在發出日期起約一個月內提交（約6月初）。