考慮從海外投資香港物業？您並不孤單。香港充滿活力的房地產市場吸引著全球投資者，但作為非居民，要妥善規劃稅務安排需要格外小心。好消息是，近期的政策變動，特別是印花稅方面，已大大簡化了相關規則。這份全面指南將為您拆解作為國際投資者，在香港持有物業所需了解的所有稅務要點。

香港物業稅制：非居民基本須知

香港實行地域來源徵稅原則，意味著您只需就源自香港的收入繳稅。對於物業業主而言，主要指的是租金收入。與一些按物業價值徵收年度物業稅的國家不同，香港主要針對您的投資所產生的實際收入徵稅。

誰會被視為非居民？

就稅務而言，如果您符合以下情況，一般會被視為非居民：

• 並非香港通常居民
• 在一個課稅年度（4月1日至3月31日）內，居港不超過180天
• 在連續兩個課稅年度內，居港不超過300天

物業稅：租金收入如何徵稅

如果您將香港物業出租，便須按淨應評稅值的15%繳納物業稅。計算方式如下：

必須委任稅務代理人

作為非居民業主，您必須委任一名居於香港的稅務代理人。該代理人將負責：

• 接收並提交您的年度物業稅報稅表
• 代表您與稅務局聯絡
• 處理稅款繳付及通訊事宜
• 按規定保存紀錄7年

印花稅：2024年的重大變動

對物業投資者而言，2024年最大的消息是特別印花稅的撤銷。自2024年2月28日起，香港政府已取消所有先前適用於非居民及短期賣家的額外印花稅。

現行印花稅稅率（2024年2月起）

例子： 一名非居民購買一間1,000萬港元的物業，現時只需繳付375,000港元印花稅（3.75%），相比2024年2月政策變動前的300萬港元（30%），稅務負擔大幅減輕。

資本增值與物業處置

香港沒有資本增值稅。這意味著當您出售物業時，從出售中獲得的任何利潤一般無須課稅。然而，有一個重要的例外情況：

利得稅稅率（如適用）

如果您的物業活動被視為經營業務，利潤將按以下稅率徵稅：

• 公司持有： 首200萬港元利潤稅率8.25%，其後利潤稅率16.5%
• 非法團業務（個人）： 首200萬港元利潤稅率7.5%，其後利潤稅率15%

遺產及繼承考慮

香港已於2006年2月11日撤銷遺產稅。這意味著：

• 繼承香港物業無須繳納遺產稅
• 位於香港的資產無須繳納遺產稅
• 身故後物業轉讓手續簡化

公司持有與個人持有結構比較

選擇如何持有物業，需要在靈活性、成本及稅務影響之間作出權衡：

全面性避免雙重課稅協定：保障您的投資

香港已與超過45個稅務管轄區簽訂全面性避免雙重課稅協定。這些協定可防止您就同一筆收入被雙重徵稅。主要好處包括：

1. 稅收抵免： 您通常可就已繳付的香港物業稅，在您原居地國家就同一筆租金收入的稅務責任中申請抵免。
2. 居民身份判定規則： 如果您同時被兩個國家視為稅務居民，協定會判定哪個國家擁有主要徵稅權。
3. 降低預扣稅率： 部分協定會降低對某些類型收入的預扣稅稅率。

香港已與中國內地、新加坡、英國、日本、澳洲、加拿大、法國及荷蘭等主要經濟體簽訂全面性協定。

合規期限與罰則

遵守稅務規定至關重要。以下是主要的期限及罰則：

隨著2024年印花稅改革，非居民投資香港物業的吸引力已顯著提升。雖然與許多司法管轄區相比，香港的稅制相對簡單直接，但其合規要求嚴格。強制委任本地稅務代理人雖然會增加成本，但能確保您履行所有申報義務並避免罰則。透過妥善規劃及專業意見，香港物業可以成為您國際投資組合中一個回報豐厚的部分。