正在考慮投資物業，但被不同地區的複雜稅務影響弄得一頭霧水？無論你是香港居民放眼海外機遇，還是國際投資者考慮香港房地產，了解稅務差異是決定投資回報的關鍵。香港以簡單稅制聞名，提供明顯優勢，但要駕馭跨境物業擁有權，必須小心規劃，以免招致預期之外的稅務負擔。

香港物業稅：簡單、可預測、投資者友善

香港的物業稅制以其簡單和可預測性脫穎而出。與許多設有複雜、多層次物業稅項的國家不同，香港僅對淨租金收入徵收劃一的15%稅款。計算方法非常直接：將你的總租金收入，減去已繳付的差餉，然後再扣除20%的法定免稅額（用於維修及支出），得出的淨額再乘以15%稅率。

令香港特別吸引人的，是它不徵收的稅項。這裡沒有基於資本價值的年度物業稅（不同於許多美國州份或歐洲國家）、沒有針對物業擁有權的財富稅，更重要的是，出售物業時沒有資本增值稅。這創造了一個持有成本可預測、退出策略不受巨額稅務負擔拖累的稅務環境。

物業稅計算實例

假設你擁有一個香港住宅單位，每年租金收入為30萬港元，你繳付了1.5萬港元的差餉。你的物業稅計算如下：

• 總租金收入： 300,000港元
• 減：差餉： 15,000港元
• 淨租金： 285,000港元
• 減：20%法定免稅額： 57,000港元
• 應評稅淨值： 228,000港元
• 按15%計算物業稅： 34,200港元

這代表你的總租金收入實際稅率僅為11.4%，遠低於許多國際市場。

印花稅：2024年的重大變革

香港物業稅制其中一項最重大的變革發生在2024年2月28日，政府當日撤銷了三項關鍵的印花稅措施：

香港現時採用按物業價值計算的累進從價印花稅制度。以下是現行稅率：

資本增值：香港零稅率 vs. 全球徵稅

這正是香港真正與眾不同的地方。雖然你在香港出售物業可享受0%資本增值稅，但一旦投資海外物業，你便須遵從該國的稅務規則。這導致稅後回報出現巨大差異：

遺產規劃：香港沒有遺產稅

香港自2006年起已取消遺產稅，意味著位於香港境內的資產無須繳納遺產稅。這對長期物業投資者及建立跨代財富的家庭而言，是一項重大優勢。然而，跨境遺產規劃需要仔細考慮：

1. 香港資產： 不徵收遺產稅，簡化繼承規劃。
2. 海外資產： 須遵從該國的遺產/繼承稅規則。
3. 稅務居民身分重要： 部分國家會根據納稅人的居籍或居民身分，對其全球資產徵稅。
4. 全面性避免雙重課稅協定： 查核香港是否與該海外地區簽訂相關協定。

公司持有物業：應對外地收入豁免徵稅（FSIE）制度

不少投資者會考慮透過公司架構持有物業。然而，香港於2024年1月擴大的「外地收入豁免徵稅」（FSIE）制度，帶來了重大影響：

以公司持有物業的關鍵考慮：

• 經濟實質測試： 你的香港實體必須在香港擁有足夠的僱員、處所及營運開支。
• 受控外國公司（CFC）規則： 許多國家設有CFC規則，可能將外國公司的收入在最終擁有人居住的國家徵稅。
• 全球最低稅： 香港已通過第二支柱立法，自2025年1月1日起，對大型跨國企業集團徵收15%的最低稅。
• 行政負擔： 公司架構會增加合規成本及申報要求。

租金收入稅務：香港與國際做法比較

各地對租金收入的徵稅方式差異極大。香港的做法提供簡單性和可預測性：

全球合規及申報要求

跨境擁有物業會帶來額外的合規義務。主要考慮事項包括：

• 共同匯報標準（CRS）： 稅務機關之間自動交換財務資料。
• 海外帳戶稅收合規法（FATCA）： 針對美國稅務居民的特定申報要求。
• 實益擁有權登記冊： 許多國家現要求披露物業的最終實益擁有人。
• 全面性避免雙重課稅協定： 香港已簽訂超過45份協定，可減低租金收入的預扣稅。
• 當地申報： 海外國家通常要求非居民物業擁有人委任當地稅務代表。

香港的稅制為物業投資者提供了極具吸引力的優勢，尤其是沒有資本增值稅和遺產稅。然而，一旦跨越邊境，你便進入了一個充滿不同稅制、合規要求和潛在稅務責任的複雜世界。成功的跨境物業投資需要同時理解香港的優惠制度，以及每個海外地區的具體規則。務必尋求針對你具體情況的專業稅務意見，尤其是在處理多國稅制時。