試想像居住在全球最昂貴城市之一,樓價中位數是家庭年收入中位數的23.3倍,但近半人口居於政府資助房屋。再想想:每個家庭——無論是豪華私人住宅還是簡樸的公共租住單位——都繳納相同的差餉。這就是香港獨特的房屋稅務方式,差餉在該市可負擔房屋策略中發揮的作用出奇地有限。本文探討香港為何對所有房屋類型維持劃一差餉制度、此做法與國際慣例的差異,以及這揭示了該市更廣泛房屋政策優次的甚麼訊息。

了解香港的差餉制度

香港的差餉是按季對所有物業(住宅及非住宅)徵收的經常性稅項。徵收的差餉構成政府一般收入的一部分。差餉按物業應課差餉租值的某個百分比徵收,應課差餉租值代表物業在指定估價參照日期的估計年租金,假設物業為空置並可供出租。

累進差餉制度(2025年生效)

香港於2025年1月1日對住宅物業引入累進差餉制度,標誌著由先前劃一稅率結構的重大轉變。此項改革針對豪宅,同時維持絕大部分居民的可負擔性。

差餉暫時寬減

香港政府定期於周年財政預算案中提供差餉寬減,以減輕居民財政負擔。這是適用於所有應課差餉物業的普遍福利。

這些寬減僅抵銷首季應繳差餉。如季度應繳差餉不超過寬減上限,該季無需繳款。任何未用寬減額不可轉至其後季度。

差餉與公共房屋:香港的現實

香港的公共房屋系統是全球規模最龐大之一,近50%人口居住於某種形式的公共房屋。然而,儘管規模龐大,可負擔房屋並無差餉豁免。

公共租住房屋(公屋):租戶繳納差餉

儘管公屋為低收入家庭的資助房屋,公屋租戶仍需就其單位繳納差餉。制度運作如下:

• 平均月租: 2,297港元(截至2024年3月)
• 最近調整: 2024年10月1日起加租10%(每戶平均加租230港元)
• 差餉繳付: 租戶於租金外另行繳納差餉
• 寬減機制: 房屋委員會透過按月從租金中抵銷等額金額,將差餉寬減轉給公屋租戶
• 無豁免: 公屋單位並無差餉豁免

居者有其屋計劃(居屋):業主如私人業主般繳納

居者有其屋計劃為無力負擔私人市場價格的家庭提供資助置業機會。居屋單位一般按評估市值約70%發售(享30%折扣)。

居屋業主如私人物業業主般繳納差餉:

• 受相同差餉架構規限(RV ≤ 550,000港元按5%;較高租值按累進稅率)
• 與所有其他物業業主同樣合資格享有差餉寬減
• 資助房屋身分並無特別豁免或減免稅率

國際比較:香港的獨特做法

香港透過差餉對可負擔房屋徵稅的做法,與許多經合組織國家明顯不同,後者的社會房屋往往享優惠稅務待遇。

與許多使用物業稅豁免作為支援可負擔房屋工具的經合組織國家不同,香港對所有房屋類型維持劃一稅率架構。這反映了一項政策選擇,即使用其他機制——主要是土地供應、透過低廉租金的直接資助,以及地價減免——而非物業稅豁免,以處理房屋可負擔性問題。

香港房屋可負擔性的真正槓桿

雖然差餉適用於香港所有房屋,但它只是政府房屋可負擔性工具中的次要部分。真正的政策槓桿在於影響力大得多的其他範疇。

地價:政府的主要槓桿

地價——政府就批地及契約修訂徵收的費用——在決定房屋可負擔性及政府收入方面,遠比差餉更重要:

• 地價費用佔發展項目總成本50%
• 房屋相關收入(地價加印花稅)近年佔政府總收入27.4%至42.0%
• 對於資助房屋,政府可按優惠地價批地,大幅降低發展成本

取消印花稅:更重大的政策變動

2024年2月28日,財政司司長陳茂波宣布即時取消所有需求管理印花稅,這項政策變動的影響遠超差餉寬減:

這項為振興樓價下跌後的香港房屋市場而設的印花稅取消措施,其政策干預規模遠超每物業每年500-1,000港元的差餉寬減。

直接租金資助:真正的可負擔房屋工具

房屋委員會對公屋租戶的主要可負擔性工具並非差餉寬減,而是極低廉的租金:

• 公屋平均租金:每月2,297港元(遠低於市價)
• 即使在2024年10月加租10%後,公屋租金仍遠低於私人市場租金
• 透過低於市價租金提供的直接資助,遠超任何差餉豁免的潛在效益

政策槓桿的優次次序

香港房屋可負擔性政策槓桿按影響力排序:

1. 地價政策: 最重要的財政槓桿(佔政府收入27-42%)
2. 直接租金資助: 公屋租金遠低於市價(約2,300港元對比可比較私人單位的15,000港元以上)
3. 土地供應及房屋生產: 長遠可負擔性的根本
4. 印花稅政策: 對交易成本及市場活動的重大影響
5. 居屋購買價折扣: 低於市值30-38%
6. 差餉: 次要槓桿;普遍適用並提供小額寬減

政策辯論:差餉應否支援可負擔房屋?

雖然香港已就豪宅引入累進差餉(2025年生效),但對於差餉制度應否為支援可負擔房屋作更多貢獻,仍存在持續辯論。

支持可負擔房屋豁免的論點

• 國際先例: 許多經合組織國家豁免或減免社會房屋的物業稅
• 公平考慮: 月入遠低於市場標準的公屋租戶仍需繳納差餉
• 累進稅制原則: 2025年引入豪宅累進差餉,顯示以差餉作為再分配工具的政策意欲
• 象徵價值: 豁免公共房屋差餉將顯示政府對可負擔房屋作為社會優次的承擔

反對豁免的論點(現行政府立場)

• 財政影響輕微: 相對於租金/按揭供款,差餉只佔房屋成本的小部分
• 有更有效工具: 直接租金資助帶來的效益遠超差餉豁免
• 行政複雜性: 設立豁免將令差餉制度複雜化
• 收入影響: 近50%人口居於公共房屋,豁免將大幅減少政府收入
• 普遍福利方針: 現行差餉寬減惠及所有物業類型,無需製造行政負擔

香港對所有房屋類型劃一徵收差餉,可負擔房屋並無豁免或特別待遇。這與許多社會房屋享優惠物業稅待遇的國際司法管轄區形成明顯對比。雖然2025年累進差餉改革針對豪宅,但未能為可負擔房屋居民提供直接寬減。政府決定不以差餉作為可負擔房屋工具,反映了一項經過深思的政策選擇:直接租金資助為公屋租戶每戶每年節省144,000-180,000港元,相比之下,潛在差餉豁免每年約1,500-2,000港元的效益微不足道。歸根究底,差餉只是香港房屋可負擔性挑戰的次要部分,真正的解決方案在於增加土地供應、加快房屋建設,以及穩健的直接資助計劃。