How joint ownership of properties in Hong Kong affects stamp duty: efficient structural arrangements

您是否正考慮與家人或生意夥伴在香港聯名置業？選擇合適的聯名業權結構，不僅可以為您節省數以萬計的印花稅，更能帶來重要的遺產規劃優勢。隨著2024年香港樓市「減辣」措施落地，印花稅制度大幅簡化，了解聯名業權如何影響您的稅務責任，變得前所未有的重要，也帶來更多潛在的節稅機會。

認識香港物業的聯名業權結構

在香港，當多人共同購置物業時，所選擇的聯名業權法律結構，將對印花稅責任、繼承規劃及未來轉讓產生深遠影響。香港法律主要承認兩種聯名業權形式：聯權共有和分權共有。每種結構都有其獨特的法律特徵，影響著業權人的權利，以及購置、轉讓和繼承時的稅務後果。

聯權共有：簡便直接的選擇

在聯權共有下，所有聯名業主被視為一個整體，共同擁有整個物業。其核心特徵是「生者繼承權」，即當其中一名聯權共有人離世，其業權份額會根據法律自動轉移至在世的聯權共有人。這種自動轉移無需經過遺產承辦程序，只需向土地註冊處登記死亡證即可。

• 業權份額必須均等：所有聯權共有人必須擁有相等的業權份額。
• 自動生者繼承：離世時，業權會自動轉移至在世的聯權共有人。
• 無需正式轉讓文件：聯權共有人離世時，無需簽訂轉讓契據。
• 可隨時轉換：任何聯權共有人均可單方面將聯權共有轉換為分權共有。
• 印花稅優勢：因離世而產生的業權轉移，一般無需繳付印花稅。

分權共有：靈活彈性的安排

分權共有允許每位業主持有物業中一個明確、獨立的份額。這些份額可以相等或不等，通常反映各人對購樓款項的不同貢獻或彼此間的特定協議。與聯權共有不同，分權共有沒有生者繼承權。

• 明確的百分比份額：每位業主持有特定百分比（例如50%、30%、70%）。
• 安排靈活：份額可根據協議設定為相等或不等。
• 獨立處置權：每位業主可獨立出售、轉讓或抵押其份額。
• 按遺囑繼承：業主離世後，其份額將根據其遺囑或無遺囑繼承法規轉移。
• 須繳印花稅：離世業主的份額需要正式文件轉讓，並須繳付印花稅。

比較：聯權共有 vs 分權共有

香港現行印花稅框架（2024-2025年度）

香港住宅物業的印花稅制度在2024年經歷了重大簡化，多項需求管理措施已被撤銷。了解當前的簡化框架，對於高效地構建聯名業權安排至關重要。

從價印花稅（AVD）－ 現行稅率

從價印花稅是香港物業交易適用的主要印花稅。自2024年2月起，AVD根據物業價值採用以下累進稅率：

主要印花稅改革：已撤銷的措施

香港已透過撤銷多項關鍵需求管理措施，大幅簡化物業稅制：

• 買家印花稅（BSD）： 以往對非香港永久性居民購置住宅物業徵收15%稅款。已於2024年2月28日撤銷，適用於該日或之後簽訂的交易。
• 額外印花稅（SSD）： 以往對短期內轉售住宅物業徵收。已於2024年2月28日撤銷，適用於該日或之後簽訂的交易。
• 新住宅印花稅（NRSD）： 同樣已於2024年2月28日起撤銷。

加名或除名的印花稅影響

聯名業權最常見的變動之一，是在物業業權上加名或除名。這些交易在印花稅上被視為業權轉讓，並會引發特定的稅務後果。

在業權上加名

當業主將另一人的名字加入物業業權，這構成部分業權轉讓。印花稅是根據被轉讓份額的市值計算，而非物業的原始購入價。

實例分析： 一名業主持有一個市值800萬港元的單位，希望將其配偶加名為50%的聯權共有人。印花稅將按400萬港元（800萬港元的50%）計算，適用AVD稅率為2.25%，即應繳印花稅為90,000港元。

從業權中除名

從聯名業權中除名，涉及將該人士的業權份額轉讓給剩餘的業主。這可以是遺產規劃的策略性舉措，或為了恢復「首次置業」身份以便未來購置物業。

轉讓方（即被除名的一方）須就其轉讓的份額價值繳付印花稅。如果雙方是近親，則可能適用豁免，避免較高的稅率。

近親豁免：實現印花稅效益的關鍵

香港的印花稅制度為近親之間的轉讓提供了重要的豁免，使家庭物業安排更具稅務效益。即使在BSD和SSD撤銷後，這些豁免仍然極具價值。

誰符合「近親」定義？

就印花稅而言，近親包括：

• 配偶（包括根據香港法律承認的婚姻）
• 父母（包括養父母及繼父母）
• 子女（包括養子女及繼子女）
• 兄弟姊妹（包括同父異母、同母異父的兄弟姊妹）

近親豁免如何運作？

近親之間的住宅物業轉讓，只要符合以下條件，即可獲豁免較高的AVD稅率：

• 雙方為上述定義的近親
• 各方均以實益擁有人身份行事
• 無論雙方是否香港永久性居民，豁免均適用
• 無論雙方是否擁有其他住宅物業，豁免均適用

實現印花稅效益的策略考量

妥善構建聯名業權安排，可以帶來顯著的印花稅節省，並為未來交易提供更大靈活性。以下是一些關鍵的策略考量：

選擇合適的業權結構

聯權共有較適合以下情況：

• 業主希望無需遺產承辦的自動繼承
• 避免離世轉讓時的印花稅是優先考慮
• 業主是配偶或出資均等
• 重視簡單及行政效率
• 遺產規劃較為直接

分權共有較適合以下情況：

• 業主出資比例或投資份額不均等
• 獨立處置業權份額的能力很重要
• 業主希望將其份額留給特定受益人
• 業主是生意夥伴或非家庭成員
• 複雜的遺產規劃需要靈活性

關鍵合規要求

1. 切勿低報轉讓價值： 稅務局會根據市值評定印花稅，不論申報的代價為何，低報價值將招致罰款。
2. 須於30天內繳付： 印花稅必須在簽訂買賣協議或轉讓契據後30天內繳付，以免受罰。
3. 妥善備存文件： 準確記錄業權份額、實益擁有權、近親關係及永久性居民身份，對申請豁免至關重要。
4. 考慮按揭影響： 加名或除名可能觸發銀行重新審核按揭或提前還款條款。進行前務必諮詢貸款機構。
5. 注意饋贈契風險： 雖然饋贈與買賣一樣須繳印花稅，但饋贈會產生5年的破產保障期，可能影響物業未來的可售性。

香港簡化後的印花稅制度，結合策略性的聯名業權結構，為稅務效益高的物業擁有方式提供了重要機遇。無論您正在計劃家庭置業、重組現有物業，還是考慮遺產規劃的影響，了解聯名業權如何影響印花稅都至關重要。隨著BSD和SSD撤銷，以及近親豁免的適用，現在正是檢視您的物業業權結構，以實現最大效益和靈活性的最佳時機。